HZ机场原导航台地块项目
可行性研究报告
西部机场集团置业(XA)有限公司
二O—一年十月
PAGE
PAGE #
第一章 总论
1.1项目建设单位:西部机场集团置业(XA有限公司
1 . 2 项目背景
1.2.1
项目名称:HZ机场原导航台地块项目
1.2.2
建设地点:HZ市汉台区西环路西侧
1.2.3
用地面积: 8863.79 平方米( 13.29 亩);
1.2.4
建设规模: 29238 平方米;
1 . 3 可行性研究报告编制依据
《房地产开发项目经济评价办法》; 《可行性研究指南》; 项目有关资料;
企业有关资料
第二章 市场分析与项目定位
2.1HZ 市房地产发展形势分析
HZ素有“西北小江南” 的美誉,水资源是HZ的天然之宝,也是HZ楼市区 别与其他城市的最主要特征。借助优势,房地产市场呈现出强劲的开发势头,目 前目前中心城区多层住宅销售均价约 2900元/川,高层住宅销售均价3500元/ 〃,沿江项目均价4300元川左右,在售项目20余个。综观HZ因城市骨架不 大,还没有形成大的城市发展蓝图。同时受地区产业经济发展、企业实力、当地 的供求关系影响, HZ 目前还缺少能开发带动区域板块项目的大型企业,但是, 沿汉江两岸的板块格局已见雏形。一江两岸的长远规划、天汉大道的贯通, HZ 的城市骨架在逐步拉开, 规划也更加合理, 打造陕西唯一一个以水文化为特色的 居住城市势在必然, 可以吸引部分或大量的外地置业者在此购房置业, 凸显城市 适宜居住的独特性。
区域房地产市场分析
目前 HZ 市政府邀请城市发展战略策划大师王志纲赴汉进行城市战略策划,
主要策划区域为滨江西区,该片区主要有原西关机场搬迁形成,是目前 HZ 市政
府重点发展的区域。根据调研了解,目前城西区所售商品房周边学校、医疗比较 完善;区域竞争项目户型以 HZ 市整体房地产发展情况保持一致,主要表现为小 型化趋势。
221 2010 年HZ市整体商品房销售状况
20 1 0年全市房地产开发累计施工面积 239.11 万平方米,同比增长 11%;完 成投资 23.76 亿元,同比增长 30%;商品房新开工面积 84.78 万平方米,同比增 加 28%;预销售面积 129.2 万平方米,同比增长 31%;
商品房供应量
2010年HZ市批准商品房预售项目54个,同比增长74.2%。新增商品房面积
万平方米,同比增长 103.65%(其中,新增经济适用房面积 30.39 万平方 米,同比增长 178.55%)。
商品房成交量
2010年HZ市商品房签约成交面积93.957万平方米,同比增长98.7%,;成 交 8993套,同比增长 130.53%。
各物业价格表现
2010年; HZ市商品住房平均价格为2813元平方米;同比上涨17.69%。其中; 多层商品住房平均价格为 3000元平方米;高层商品住房平均价格为 3600元平方 米。
商业、办公用房等非住宅平均价格为 9537元平方米;同比略有上涨。
项目定位及销售价格预测
2.3.1 目标客户群定位分析
1) 各区域客源比例预估:HZ机场以及HZ市区80%周边郊县20%
2) 年龄层区分预估: 30-45 岁 65%、其他 35%;
3) 购买目的预估:纯自用 85%、纯投资 5%、自住兼投资 10%。
2.3.2 本项目销售价格预测
根据2010年5月份调研HZ市各物业房产在售价总水平来看,本项目地处 HZ市滨江新区核心区域,这里将是HZ城建史上规模最大、投资最多、标准最高、 功能配套、 设施最为完善的综合性城市新区。
依据现阶段在售项目价格作为定价 依据,预计项目销售均价在每平方米 5000元左右。(住宅与商业整体均价预计) 2.4 市场分析结论
随着HZ城市的不断发展,HZ后续发展楼盘集中在城市新区,这必将带来大 量的土地供应,相应的楼盘规模化会逐渐增多,规模竞争逐渐激烈。住宅市场需 求旺盛,市场发展前景光明,因此,本项目市场开发有较好的外部环境。价格明 显表现为增长趋势;主要的原因表现为两个:一是小高层、高层将逐渐替代多层 成为开发的主流产品, 二是品质提升形成的价格转移, 三是通货膨胀预期以及到 来带来的价格提升。
第三章 项目建设地址及环境
3.1 项目地址
项目地块位于HZ市西一环路以西,二炮家属院以东,新兴街以南 50米,民
主街以北 100米
3.2地块概况
该项目净用地13.2亩(8863.79 m2),项目用地通土地过招拍挂的方式获得, 用地性质为住宅,地势平坦,使用年限 70年,现阶段正在准备土地变性的前期 工作,待土地规划报批结束后,可随时动工。
3.3环境分析
项目位于HZ市滨江新区整体规划范围之内,该地块规划为二类住宅用 地,该项目与仁和春天南北相邻,西侧为二炮家属院,周边交通便利,配 套较为齐全,生活氛围浓厚。
第四章项目建设方案
4.1项目总体规划
4.1.1主要指标
用地面积:8863.79平方米
建筑面积:建筑面积29238平方米。
容积率:3.3
绿化率:不小于35%
4.1.2建设内容
项目定位为高档绿色住宅社区。在设计上体现以生态、环保、健康、文化为 主题,合理布置建筑,体现以人为本,保证业主优越的居住环境和生活质量。
该项目各类建筑详细情况见下表。
项目建设内容一览表
建筑物类别
栋数(位)
建筑面积
住宅11层
2
29238
住宅18层
1
合计
29238
4.2 规划设计理念
本项目将建设适应时代要求的生活社区, 力求在总体空间布局、 室内外环境、 低密度住宅类型、 区域配套设施上有一定的超前性与创新性, 推出具有精品意识 的高尚生活区。
主要从建筑形态、 景观环境和社区服务三方面体现项目的设计理 念,三幢住宅楼都是南北通透,采光充足,小高层、高层住宅景观良好。
设备配置先进,单元都配有品牌高速电梯,上下快捷方便,电梯门厅及轿厢 内都采用精装修, 并配用紧急对讲设备和数码探头。
每个单元一楼均设有入户大 堂。确立了相对高端的项目定位,首先在结构设计上力求科学严谨,确保主体结 构安全可靠;其次在材质选择上,选用品质较高的建筑材料,保证建筑物良好的 内在品质。
建筑风格
按照住宅设计规范的要求,建筑风格设计中充分体现以人为本的设计理念, 以创造合理、舒适、高品位为目的,为住户设计理想的居住建筑,外立面新颖、 个性、实用为目的,建筑单体融合于优美、恬静的环境中。
园林绿化
项目园林设计将在有限的土地空间利用上突出创新, 融入绿色建筑的设计理 念和当今建筑科技,开发出具有市场竞争力、符合当地人文环境的建筑产品,并 做到节能、环保,将建筑与自然景观水乳交融,创造出环保、健康的生活空间。
4.5 总平面布置图
第五章项目实施进度
本项目建设期为(36)个月,销售期24个月,项目计算期按(36 )个月 计算。
工程期:(201204— 201503)
项目总建筑面积29800平方米。
销售期:(201206-201406)
项目实施进度计划见下表:
项目实施进度计划表
项目 名称
2012 年
2013 年
2014 年
2015
年
季 度
季 度
四 季 度
季 度
季 度
季 度
四 季 度
季 度
季 度
季 度
四 季 度
季 度
季 度
工程 期
销售 期
第六章投资估算及资金来源
6.1投资估算范围
本次可行性研究的对象为 “ HZ机场原导航台”项目。
投资估算的范围为本次项目的开发建设投资,包括:土地费用、前期工程费 用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共设施配套建设费用、开发间接 费用、财务费用、管理费用、销售费用、开发期税费、其它费用以及不可预见费 用等。
6.2投资估算
经估算,本项目总投资为12448.33万元,各单项投资见下表。
HZ机场原导航台项目成本分析
團
序号
名称
建筑面积(m2
单方造价
(元 m2)
总投资(万兀)
备注
-一一
土地费用
29238
583.09
1704.85
-二-
前期费用
29238
139.13
406.78
三
勘探、设计费
29238
42.5
124.26
四
建管费
29238
41.3
120.75
五
建安工程费
29238
2272
6642.87
六
其它费用
29238
1179.57
3448.81
七
总投资
29238
4257.59
12448.33
第七章财务评价
7.1销售收入估算
根据项目进度计划,销售收入按三年计算,销售收入见下表
表7 — 1 销售收入估算表
项目
销售收入
(万元)
建筑面积
29238平米
2012 年
3575.75
销售价格
5065 元 m2
2013 年
7151.5
销售收入
14303力兀
2014 年
3575.75
7.2盈利能力分析(财务评价报表及指标)
根据前面基础数据计算《项目损益表》、《全部投资项目现金流量表》,从而 计算出有关项目的财务指标,详见下面报表。
表7 — 2 项目损益表 万兀
序号
项目名 称
合计
2012 年
2013 年
2014 年
2015 年
备注
1
销售收入
14303
3575.75
7151.5
3575.75
2
开发建设成 本
11839.21
4143.72
2959.80
2367.84
2367.84
3
期间费用
176.15
44.04
44.04
44.04
44.03
4
经营税金及
786.67
196.67
393.33
196.67
附加
5
利润总额
1500.97
-808.68
3754.33
967.2
-2411.87
6
各年累计利 润总额
1500.97
-808.68
2945.65
3912.85
1500.97
7
所得税
375.24
0
0
0
375.24 25%税 率
8
净利润
1125.73
-808.68
3754.33
967.2
-2787.11
表7—3 全部投资现金流量表 万兀
序号
项目
合计
2012 年
2013 年
2014 年
2015 年
1
现金流入
14303
3575.75
7151.5
3575.75
1.1
销售收入
14303
3575.75
7151.5
3575.75
1.2
回收经营资金
0
2
现金流出
13177.27
4384.43
3397.17
2608.55
2787.11
2.1
开发建设投资
11839.21
4143.72
2959.80
2367.84
2367.84
2.2
期间费用(不含财务费用)
176.15
44.04
44.04
44.04
44.03
2.3
经营资金
0
2.4
经营税金及附加
786.67
196.67
393.33
196.67
2.5
所得税
375.24
0
0
0
375.24
3
净现金流量
1125.73
-808.68
3754.33
967.2
-2787.11
4
累计净现金流量 —
1125.73
-808.68
2945.65
3912.85
1125.73
5
财务指标
5.1
投资利润率:
15.99%
5.2
投资净利润率:
10.5%
5.3
销售净利润率:
8%
第八章结论
近年来,我国国民经济保持快速增长之势,宏观经济发展形势向好,房地产
业已成为我国经济发展的支柱行业,房地产市场保持供需两旺的局面。 HZ “以打
造最佳人居环境为目标,加快房地产业的发展,培育房地产消费热点。规范一级 市场,激活二级市场,发展和规范物业管理、装饰装修等住宅服务业,促进传统 的住宅管理向社会化、专业化、市场化的物业管理方式转变。 “十一五”期间,房
地产投资达到60亿元左右,社会化物业管理覆盖面达到 80% 通过对项目财务分析可知,虽利润率较低,但是该项目为置业公司第一处 异地开发项目,通过该项目的运作,可为公司积累跨区域项目开发经验、 提高团队项目运作水平,同时又可改善 HZ机场员工住宿条件,并且具有一
定程度的盈利能力和贷款偿还能力,经营风险较小,项目具有可行性。