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某 市城区街道**路**商住小区地块
商品房开发项目的可行性报告
董事会：
受公司董事会的委托，现对我司拥有的某市城区街道人民路**商住小区地块, 进行商品房项目开发的可行性研究分析，报告如下：
对可行性报告的编制说明：
本宗项目的可行性研究，是以房地产专业的社会调查和通过专项分析，客观实际地以科学计算为依据，再考虑到在开发和销售过程中可能遇到不可预见因素或受政策影响等因素，进行可行性报告的编制，分别以：1、项目地块位置与范围的评价；2、项目规划设计条件要求的评定；3、目前某市房地产的现状和发展对项目开发影响的评估；4、项目开发成本投入的分析；5、项目销售和收益的预测；6、不可预见因素影响的预测；7、综合评价项目开发的可行性。
编制报告的论点和依据提供给董事会作为制定决策供参考。
项目开发的可行性研究分析如下：
项目地块位置与范围的评价：
本项目地块的土地性质为商住用地，位于某市城区街道人民路，项目东侧与人民路相邻，一路之隔为白马花园和某市公安局城区派出所；东北面为商业大道及空地；西南侧为在建的花茵豪庭及白马大道；西北面为空地、规划路及周村；项目西南面为已建成的恒丰花园。
本地块属于某市的中心城区城区街道人民路，周边为成熟的居住社区，与某市政府、城区街道办事处等政府机关近在咫尺，周边500米范围内有大型连锁超市、公园、医院、中小学校、幼儿园、汽车站、邮政局等公共设施。
因此，评价本宗地块是目前四会城区十分适宜休闲居住的，具发展潜力的房地产开发项目用地，前景非常乐观。
项目规划设计条件已通过批准方案
(1)总用地面积28014.75㎡，建筑密度为23%，容积率3.7，绿化率40%。
(2)可建总建筑面积：160074㎡
其中:住宅建筑面积：135981㎡;
商业建筑面积：3302㎡
车库建筑面积：20791㎡。
(3)规划目标实施要求：
根据某市楼市发展的趋势及项目地块的特征，本项目规划建造一个以中高品位建筑为主，小区内实现人车分流，建筑高低错落有致，布局体现以人为本，区内园林设计具有东南亚风情的景观，建设一个丰富现代居住文化环境的社区。
整个规划目标与实施要求已决定本项目是从高起点规划，高标准建筑，同样是建造高卖点的楼盘。
目前某市房地产的现状和发展对项目开发影响的评估：
以前的某市房地产市场相对珠三角而言属于一个中低水平。近几年，某市坚持以科学发展观为统领，坚持工业强市，围绕打造新兴现代化工业城市目标，经济社会保持持续快速健康发展态势，各项指标连创新高。某市制定了一系列优惠政策，为招商引资营造了良好的软环境，围绕产业招商，壮大产业集群。以新型工业化带动三大产业协调发展，区域经济发展水平迅速提高。因此带来的外来人口也明显增加，市民的消费能力也快速增长，这些为房地产业的发展奠定了良好的基础。现在某市的房地产业正处于一个高速发展的阶段。
综合近3年来某市房地产业的发展，可以得到以下大致2个特点：
市场产品素质大幅度提高。住宅产品由以前的单栋楼宇式开发变为规模开发，相应的物业配套、园林配套等也从无到有。因此也带来了各种房地产经营水平与产品水平同期提高。
市政配套日渐完善，电网、市政给排水、通信网络、道路网等基础设施在近年加快扩容，公园绿化等大量增加，商场、超市、肉菜市场等升级换代，这些都为某市快速增多的人口提供了坚实的生活基础。
某市的购房消费者的意识和概念也有了很大的变化，对房子的素质提出了不少新要求。住宅小区封闭式管理、智能化安全防范系统、小区园林景观环境、楼盘质素等已成为现阶段消费者购房参考的重要因素。可以说四会的房地产市场已经越来越走向成熟和良性循环。
从目前 城区的楼市来看，已经开发或正在开发的碧沙湾、恒丰苑、花茵豪庭、珠江新城等住宅小区的商品楼都是以小高层和高层住宅为主。可见小高层和高层住宅愈来愈受到 居民的欢迎。本项目规划建设四栋二十三层和四栋二十九层的高层住宅是目前某市最高的高层建筑，为业主提供多样的选择，我们的销售前景相当可观。
项目开发成本投入的分析：
序号
项 目
总 价
（万元）
建筑面积单方造价
（元/平方米）
备 注
1
土地价款
6000
375.00
总建筑面积160074平方米
2
城市基础设施配套费
560.26
35.00
3
勘探、设计费
320.15
20.00
4
报建费
880.4
55.00
5
小区内市政配套及园林绿化费用
2401.11
150.00
6
场地平整及临时设施费
96.04
6.00
7
土建工程费
17608.14
1100.00
8
水电安装费
176.08
110.00
9
电梯费
512.00
32.00
16台×32万元/台
10
业务费、行政管理费、工资
480.22
30.00
11
开发成本不可预见费拨备
2244.23
140.2
1-11项总费用的7%
12
合计
31278.63
1954
本项目总投入31278.63万元。
项目销售和收益的预测：
制定销售收益预测参照目前某市中心城区内商品房销售行情为依据，再根据本项目建筑定位和配套设套综合考虑计算制定：
目前某市中心城区销售单价行情：
住宅：珠江新城 2600～3500元/㎡
碧沙湾 2800 ～4300元/ ㎡
恒丰苑 2600 ～3600元/ ㎡
车库：珠江新城 2300～2500元/㎡
商铺: 珠江新城 6000～9000元/ ㎡
（2）本项目预测销售单价：
商品房均价2900元/㎡×135981 ㎡=39434.45万元
车库均价 2000元/ ㎡× 20791㎡=4158.2万元
商铺均价 6000元/ ㎡× 3302㎡=1981.20万元
预计销售收入总额合计
A:39434.45万元+B:4158.2万元 +C:1981.2万元 =45573.85万元
大写：肆亿伍仟伍佰柒拾叁万捌仟伍佰元正
6、不可预见因素影响的预测：
由于项目开发周期为壹年半，因此该项目开发的可行性研究分析要遵循客观实际和科学的计算依据，再考虑不可预见因素和政策性因素的影响来预测评估项目的开发收益，以达到稳健经营的目的。
不可预见的因素和政策性因素影响预测如下：
年内建筑材料价格不稳定因素；
不可预见政府随时出台的增加收费项目；
商品房的销售与资金回收进度；
融资借贷的政策与利率浮动的因素；
央行政策对楼宇按揭的影响与商品房销售关系因素。
根据上述不可预见因素，在项目销售总额中按7%提取作为不可预见费拨备（销售总额45573.85万元×7%=3190.17万元）,在预测计算项目收益前减除3190.17万元。
6、综合评价项目开发的可行性：
从项目开发的经济分析：
销售单价设定：
根据可建面积：商品房135981㎡,设定均价2900元/㎡
车 库 20791㎡,设定均价2000元/㎡
商 铺 3302㎡,设定均价6000元/㎡
对销售单价的设定,是按某市目前的房地产行情和本项目的开发理念而设定,对于地块的地理位置具发展潜力考虑所设定的销售单价是可行的，是比较保守的。
(2)投资与收益比对分析(取万位数后两位):
项目销售总收入45573.85万元,除去销售税金、企业所得税（带征）、财务成本、建设成本及开发贷款利息，计划可得利润8847.19万元，减除不可预见因素拨备(按销售总额的7%计算为3190.17万元),可望实得利润5657.02万元。比对投入总额计算32169.27万元,利润率为17.58%。
具体计算：
项目销售总收入45573.85万元
减去： EQ \o\ac(○,1) 销售税金45573.85×7.36%=3354.24万元
EQ \o\ac(○,2) 企业所得税(带征)45573.85×2.64%=1203.15万元
EQ \o\ac(○,3) 建筑成本31278.63万元
EQ \o\ac(○,4) 开发贷款利息 8000万元×61.85元/月.万元×18个月=890.64万元
计划可得利润:8847.19万元,减去预留不可预见风险拨备45573.85万元×7%=3190.17万元,可望实得利润:5657.02万元,比对投入总额(3～4)32169.27万元的利润率为17.58%。
综上所述，本宗房地产项目开发，从地块位置、开发理念定位，根据目前某市房地产行情状况，有置业求居者需求的市场，从项目投入的成本分析和销售收益预测对比,所得结论：项目开发可行,投资回报理想。
方案是否可行，请董事会研究决定。
某市**房地产开发有限公司
报告编制人：
2008年3月8日
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