创业中心物业管理服务方案
、服务内容
1、 办公楼及道路公共区域清洁卫生：主要包含 A栋6F、B栋3F、C栋4F走廊、每 层公共卫生间、入口大堂 PA保洁与生活垃圾归集；主次干道、停车场保洁；中 心内定期消毒杀虫。
2、 安全护卫管理：主要包含门岗 24小时出入控制和礼仪接待、代收发邮件报刊、 全天候 24小时巡逻、 24小时监控；中心大院内车辆分类停放与行车秩序管理； 消防安全管理；其他紧急情况的应急处理。
3、 园林绿化和设施维护：主要包含中心大院内园林绿化浇灌、施肥、修剪、治虫 等日常养护管理；大堂、出入口等重点部位绿植摆放和节日花卉布置；建筑、 道路、卫生间、楼梯栏杆、标志标识、公共照明等设施日常维护。
4、 其他增值服务：为中心企业免费提供代办电信开通与话费代交、收发快递、快 捷纯送水、代定火车机票、代定餐饮酒店宿舍租赁、代收洗工作制服、组织企 业球赛联谊等，有偿提供办公区域保洁、员工代聘与军训、礼仪接待与贵宾服 务、小商品零售、办公区域绿植花卉租摆等。根据创业中心需要，还可以提供 其他更多的协助服务。
二、服务标准
1 、公共区域保洁：所有人员全部着公司统一制服和工号上岗，经专业培训，有整 套管理制度和操作流程；早 7 点至晚 5 点全天候标准清扫与保洁服务；走廊地 板每天拖洗 2 次保持无污迹、定期机械清洗、大堂等局部专业打蜡处理、随时 用蜡拖附纤尘剂巡回抹尘保持洁净、垃圾纸屑随时清理；栏杆扶手每天擦拭 2 次定期不锈钢油保养；公共卫生间半小时清理拖洗一次、保持无水迹污物、喷 洒化味剂保持无明显异味；道路等其他公共区域定时清扫、随时不间断保洁清 理路面垃圾纸屑和落叶；大堂、楼梯等公共区域玻璃每周用玻璃水及专业工具 清洁一次；道闸伸缩门、路灯等一周清洁一次；垃圾堆放到指定点并根据气候 情况做好消杀；公共区域根据气候情况做好灭蝇灭鼠和消毒。
2、保安服务：所有人员着公司统一制服和工号上岗，保持仪容仪表和礼仪礼貌；
24 小时设门岗值勤、上下班人员进出门岗时段在门岗设置岗台按军姿礼仪迎送
出入人员、报纸邮件随时转送；实行准封闭式管理、中心内人员凭证出入、来 访人员先与中心单位联系得到允许或有单位提前知会的情况下方可登记放行、 机动车辆凭号牌出入防止盗窃事故、所有车辆出入一律登记车号时间确保安全； 白天坚持 2小时巡逻 1次，晚上 7点开始到次日 7点每 1小时巡逻 1次；公司 品质部电子巡更及监控查岗管理确保无睡岗等违纪现象、杜绝安全防范隐患； 车辆划区停放整齐、对违章停放车辆随时联络疏导，确保无交通堵塞现象；定 期对消防栓、灭火器进行检查，定期进行消防演习和发放消防安全提示给中心 单位；制定紧急情况处置预案，有明确的管理制度和作业指导程序，遇到紧急 情况能够及时处理减少损失和协助公共安全机关保护现场。
3、园林绿化和设施维护服务：确保植物长势良好、造型美观修剪及时、无维护原 因产生的死树死苗；关键设施设备登记造册并制定保养维护计划、按计划实施 维护保养、故障随时维修。
4、其他服务力求专业、温馨、人性化，尽量满足客户要求并参照酒店“金钥匙” 服务要求提供“惊喜”的服务，争取持续超越客户满意。
三、人员组织
1、管理结构：设立公司直属的创业中心物业管理处，全权负责本项目日常管理工 作，公司综合部、品质部和其他项目给予人力资源、品质管理方面的横向支撑。
2、人员编制：管理处设经理 1 人总负责；另设保洁班长 1 人、保洁员 4 人（其中 A
楼1人、B楼1人、C楼加外围1人、轮休机动1人），保安班长1人、保安员7
人（门岗每班 1 人、巡逻及车管每班 1 人、 8小时班次每天 3 班计需 6 人、另加
1 人换休合计为 7 人），园艺工 1 人。管理处合计共需 15 人（其中经理 1 人、班 长 2人、员工 12人）。
5、聘用标准：经理 40岁以下、有多年酒店或物业管理经验；保洁班长 45 岁以下、 有多年专业 PA 保洁经验和管理能力；保洁员 45 岁以下女性，下岗女工优先， 从公司其他项目抽调具备工作经验人员；保安班长 30 岁以下，退伍军人，从公
司其他项目抽调；保安员 30 岁以下男性，身高 1 米 68 以上，经过专业培训合 格。
四、费用测算
1、管理和服务人员薪酬福利（元/月）：合计为16117.00
管理及服务人员工资
岗位
月薪标准
人数
合计
备注
经理
1500
1
1600
含误餐等补贴
保洁班长
750
1
750
含误餐等补贴
保安班长
900
1
900
含误餐等补贴
保洁员
650
4
2600
含误餐等补贴
保安员
800
7
5600
含误餐等补贴
园艺工
800
1
800
小计
14
12250
管理及服务人员福利
项目
标准
计算方式
金额
法定节假日
加班工资
3000%
12250- 30 X 10十
12个月
340
工会教育福利
基金开支
合计6%
12250X 6%
735
养老保险、
23%
12250 X 23%
2817
医疗保险
7%
12250X 7%
857
失业保险
2%
12250X 2%
244
工伤保险
1%
12250X 1%
122
小计
5115
以上合计
12250+5115
17365
2、 税务及管理费用（元/月）：合计为2824.00
A、 管理费用和利润计提：17365X 10%=1736
B、 应完税额：（17365+1736）X 5.7%=1088
3、 费用合计（元/月）：20189.00
管理服务人员工资福利+税务及管理费用=17365+2824=20189
五、 服务方式
根据创业中心的实际情况，我们建议按照发改价格[2003]1864号文《物业 服务收费管理办法》中的酬金制提供服务。具体方式为：
1、 根据双方协商内容签订《物业管理委托合同》，明确双方责权利。
2、 我公司按照经甲方同意的人力组织方案和服务内容、标准进行组织实施。
3、 除人力以外的各项耗材、工具、能耗等成本由我公司提出方案，甲方审核 后由甲方提供，甲方可自行采购提供实物或委托我公司采购，所有物资归 甲方所有，我公司仅在合同期内拥有使用权。
4、 由甲方按照测算标准每月向我公司支付结算酬金，即以上测算的管理服务
所需人力成本与管理费用每月 20189.00元，除此以外在服务内容和标准不 变化的情况下，甲方不需再另支付我公司任何费用。
5、 甲方可根据合同约定对我公司履约情况即服务标准进行考核，双方可约定 奖惩办法。
六、 利嘉优势
我公司接管创业中心提供物业管理服务具有以下优势：
1、 我公司主要管理人员和骨干人员全部是具有多年酒店和物业管理从业经验 的服务精英，在红苑、金九龙、投资广场、顺驰、观邸等服务多年，全部 经过建设部物业管理经理上岗培训并获得上岗资格证书。相信就创业中心 的服务而言我们拥有人力优势和专业精神。
2、 我公司骨干人员自2002年全程参与领导过过本市唯一的国优写字楼投资广 场的兴建和创优工作，相信此工作经历是贴合创业中心服务需求的。
3、 我公司目前实际接管了观邸城市别墅、天缘居两个高端住宅项目，提供蔚
蓝水岸高层住宅项目的全程物业管理操盘，协助新城国际建立物业管理体 系等，并在安徽马鞍山承接格林春天和江南御花园两个大型高端住宅项目 的前期物业管理顾问服务，创建了中国物业管理在线网( www.zgwy. net)
和中小城市物业管理论坛，自2005年以来已经为全国各地300多家中小物 业管理企业提供咨询服务，公司业务骨干先后在《现代物业》、《中国物业》、
《荆州物业》等报刊发表论文多篇，公司具备一定的专业实力。
4、 公司下属达美保洁服务中心 2005年开始为荆州别克汽车4S店提供长期的 专业日常保洁服务，成功承接新金九龙酒店等高层大厦的清洗保洁服务， 目前已经是荆州物业清洗和保洁用品销售方面业绩最好的专业保洁服务中 心。
5、公司所管项目至今无任何安全疏失导致的事故发生， 2005年获全市首界物
业安防人员队列操作比赛第二名， 在物业保安方面有自己独到的管理经验。
6公司在本市成熟项目的人力与其他资源可灵活调用，大大方便本项目的服 务及减少常规成本。
荆州市利嘉物业管理有限公司
二零零七年二月二十六日
品味人生
1、不管鸟的翅膀多么完美，如果不凭借空气，鸟就永远飞不到高空。想象 力是翅膀，客观实际是空气，只有两方面紧密结合，才能取得显着成绩。
2、 想停下来深情地沉湎一番，怎奈行驶的船却没有铁锚 ；想回过头去 重温旧梦，怎奈身后早已没有了归途。因为时间的钟摆一刻也不曾停顿过， 所以生命便赋予我们将在汹涌的大潮之中不停地颠簸。
3、 真正痛苦的人，却在笑脸的背后，流着别人无法知道的眼泪，生活 中我们笑得比谁都开心，可是当所有的人潮散去的时候，我们比谁都落寂。
4、 温暖是飘飘洒洒的春雨；温暖是写在脸上的笑影；温暖是义无反顾的
响应;温暖是一丝不苟的配合
5、 幸福，是一种人生的感悟，一种个人的体验。也许，幸福是你风尘
仆仆走进家门时亲切的笑脸；也许，幸福是你卧病床上百无聊赖时温馨的问 候;也许，幸福是你屡遭挫折心灰意冷时劝慰的话语 ；也许，幸福是你历经艰
辛获得成功时赞赏的掌声。关键的是，你要有一副热爱生活的心肠，要有 一个积极奋进的目标，要有一种矢志不渝的追求。这样，你才能感受到幸
福。
6、 母爱是迷惘时苦口婆心的规劝 ；母爱是远行时一声殷切的叮咛；母爱 是孤苦无助时慈祥的微笑。
7、 淡淡素笺，浓浓墨韵，典雅的文字，浸染尘世情怀 ；悠悠岁月，袅
袅茶香，别致的杯盏，盛满诗样芳华 ；云淡风轻，捧茗品文，灵动的音符，
吟唱温馨暖语；春花秋月，红尘阡陌，放飞的思绪，漫过四季如歌。读一段 美文，品一盏香茗，听一曲琴音，拾一抹心情。
8、 尘缘飞花，人去楼空，梦里花落为谁痛 ？顾眸流盼，几许痴缠。把
自己揉入了轮回里，忆起，在曾相逢的梦里 ；别离，在泪眼迷朦的花落间；心
碎，在指尖的苍白中；淡落，在亘古的残梦中。在夜莺凄凉的叹息里，让片 片细腻的柔情，哽咽失语在暗夜的诗句里。
9、 用不朽的“人”字支撑起来的美好风景，既有“虽体解吾犹未变兮”
的执着吟哦，也有“我辈岂是蓬蒿人”的跌宕胸怀 ；既有“我以我血荐轩辕”
的崇高追求，也有“敢教日月换新天”的豪放气魄。 33我是一只蜜蜂，
在祖国的花园里，飞来飞去，不知疲倦地为祖国酿制甘甜的蜂蜜 ；我是一只
紫燕，在祖国的蓝天上，穿越千家万户，向祖国向人民报告春的信息 ；我是
一滴雨点，在祖国的原野上，从天而降，滋润干渴的禾苗 ；我是一株青松，
在祖国的边疆，傲然屹立，显示出庄严的身姿。
10、 母爱是一滴甘露，亲吻干涸的泥土，它用细雨的温情，用钻石的
坚毅，期待着闪着碎光的泥土的肥沃 ；母爱不是人生中的一个凝固点，而是
一条流动的河，这条河造就了我们生命中美丽的情感之景。
11、 青春是盛开的鲜花，用它艳丽的花瓣铺就人生的道路 ；青春是美妙
的乐章，用它跳跃的音符谱写人生的旋律 ；青春是翱翔的雄鹰，用它矫健的
翅膀搏击广阔的天宇；青春是奔腾的河流，用它倒海的气势冲垮陈旧的桎梏。
12、 失败，是把有价值的东西毁灭给人看 ；成功，是把有价值的东西包 装给人看。成功的秘诀是不怕失败和不忘失败。成功者都是从失败的炼狱 中走出来的。成功与失败循环往复，构成精彩的人生。成功与失败的裁决， 不是在起点，而是在终点。
13、 母爱是一缕阳光，让你的心灵即便在寒冷的冬天也能感受到温暖 如春;母爱是一泓清泉，让你的情感即使蒙上岁月的风尘仍然清澈澄净。
14、 不要吝惜自己的爱，敞开自己的胸怀，多多给予，你会发现，你 也已经沐浴在了爱河里。
15、 奉献是爱心，勇于付出，你一定会收到意外之外的馈赠。
16、 人生就像一条河，经历丰富，才能远源流长。伟大的一生，像黄
河一样跌宕起伏，像长江一样神奇壮美。 人生就像一座山，经历奇特才能
蔚为大观。伟大的一生，像黄山一样奇峰迭起，像泰山一样大气磅礴。
历就是人生的硎石，生命的锋芒在磨砺中闪光 ；经历就是人生的矿石，生命
的活力在提炼中释放。 经历就是体验，经历就是积淀。没有体验就没有生
存的质量；没有积淀，就没有生存的智慧。人生的真谛在经历中探寻，人生 的价值在经历中实现。
17、 生命不是一张永远旋转的唱片 ；青春也不是一张永远不老的容颜。
爱情是一个永恒的故事，从冬说到夏，又从绿说到黄 ；步履是一个载着命运
的轻舟，由南驶向北，又由近驶向远。
18、 过去与未来，都离自己很遥远，关键是抓住现在，抓住当前。
19、 采一点晨曦，装点一天的清新，捧一把阳光，温暖一季的心情。
雨中潇洒走一回，去释放心底的罗曼蒂克。一段白云下的遐想，找回的是 心灵空间的宽广和飞翔。听一曲欢快流畅音乐，脸上没有了忧郁的浮云， 心中燃烧着一团艳阳。把笑意写在脸上，人生四季的良辰美景，即如小桥 流水，也如风清月明！
20、 生命本是一场漂泊的漫旅，遇见了谁都是一个美丽的意外。我珍 惜着每一个可以让我称做朋友的人，因为那是可以让漂泊的心驻足的地方。
有时候会被一句话感动，因为真诚 ；有时候会为一首歌流泪，因为自然。要
快乐，不止此时，而是一生！