建设项目经营管理责任书
建设项目名称： ____________________（□一期、□二期、□三期）
项目所在公司名称： ________________________
项目所在公司责任人： _________
一、总则
1、为了加强 xx 集团建设项目的经营管理，确保实现该建设项目的目标利润，根据 xx 集团成本管理的要求和经验，签订该建设项目的经营管理责任书。
2、签订建设项目经营管理责任书的基本原则
以市场需求为导向，以质量保证为前提，以过程控制为手段，以规范运作为基础，以提高综合经济效益为目的。
3、签订建设项目经营管理责任书的任务
明确项目所在公司责任人的义务，赋予责任人相应的权利，实施经营业绩
与个人利益挂钩的奖励措施，确保高效、优质、安全地完成建设项目的任务。
4、本经营责任书的实际完成状况，将作为房地产企业管理有限公司（以下简称为管理公司） 、集团人力资源部对项目所在公司、及其领导成员业绩考核的依据。
二、项目所在公司的经营管理责任
1、经营期间
该建设项目的经营期间为 _____年 ___月 __日至 ____年 ___月 __日。
2、开发面积
按 xx 集团经营决策委员会审批的规划设计方案，
在规定期间内完成
______
平方米住宅小区的销售、施工、竣工、验收及交付使用。
3、成本、费用和利润指标
保证在规定的经营期间内该建设项目的开发成本和各项费用控制在
_______万元之内（目标成本） ，其中，建造成本 ______万元，销售费用 ______
万元，管理费用 _____万元，税金及附加 ______万元，财务费用 _______万元；
并实现利润总额 _______万元、净利润（目标利润） ______万元。
如果项目所在公司享受当地政府税收优惠政策有变化，则经管理公司审核
后相应修正目标利润（净利润）的额度。
4、工程质量要求
(1) 应该按照中华人民共和国国务院令（第
179 号）《建设工程质量管理条
例》进行建设工程质量的管理，并在建设过程中遵守国家和地方的其他建设法律、法规、条例、规定。
应确保所建工程项目一次性通过竣工验收。
应确保完成集团经营决策委员会审批的《项目经营策划书》中的质量
目标。
应采取措施杜绝重大质量事故的发生，一旦建设项目出现重大质量事故， xx 集团将追究项目经营责任人的责任，视情节扣罚一定比例的年终奖金，并视情节严重程度给予一定的行政处分。
5、安全生产管理要求
安全生产工作实行项目所在公司总经理（或主持日常工作的负责人）
负责制。
树立建筑工程安全生产管理“安全第一、预防为主”的思想，应依据《建筑法》、《建筑施工安全检查标准》对施工单位进行施工安全的检查和监督。
应要求建筑施工企业在编制施工组织设计时，根据建筑工程的特点制定相应的安全技术措施；对专业性较强的工程项目，编制专项安全施工组织设计，并采取安全技术措施。
重点监督施工单位安全生产责任规章制度的建立健全和执行情况，事故隐患的监控和整改情况， 安全生产监督管理机构及人员配置和职责履行情况，
事故调查处理和责任追究的执行情况。
应要求建筑施工企业应当在施工现场采取维护安全、防范危险、预防火灾等措施；有条件的，应当对施工现场实行封闭管理。施工现场对毗邻的建筑物、构筑物和特殊作业环境可能造成损害的，建筑施工企业应当采取安全防护措施。
应要求建筑施工企业应当遵守有关环境保护和安全生产的法律、法规的规定，采取控制和处理施工现场的各种粉尘、废气、废水、固体废物以及噪声、振动对环境的污染和危害的措施。
一旦建设项目出现重大安全生产事故（火灾、失盗、人身伤亡等），xx
集团应追究项目经营责任人的责任，视情节扣罚一定比例的年终奖金，并视情节严重程度给予一定的行政处分。
6、物业管理要求
应于建设初期成立物业管理部门，介入房地产项目开发的前期管理。按建设部颁发的《全国优秀管理住宅小区标准》开展物业管理的前期计划工作。
在项目开盘之前成立物业管理有限公司（归属项目所在公司管理） ，开展与业主签署物业管理合同的准备工作，并按建设部颁发的《城市新建住宅小
区管理办法》及当地物业管理法规条例开展相关工作。
物业管理公司（物业部）应建立现代企业管理模式，树立优质服务理念；培养具有高度敬业精神的管理服务人员；在物业管理中推行一整套程序化、规范化的管理方式，使各项管理标准达到规范要求。
建立健全房屋及维修管理、设备管理、市政公用设施管理、绿化管理、环境卫生管理、治安管理、社区文化管理的工作细则。
项目的物业管理应按时、顺利移交给业主委员会。
7、内部管理要求
按管理公司的要求，标准化、规范化地开展各项工作，建立健全各项规章制度。
按集团经营决策委员会批准的《项目经营策划书》组织有关设计、预算、施工、营销等方面的工作，并按计划实施。
按集团批准的公司架构确定管理部门和管理人员。
按管理公司相关制度的要求开展成本管理和预算控制。
依据项目的进展情况筹措资金、运用资金。
接受管理公司各部门关于经营期间施工进度、工程质量、工程安全、成本控制等方面的检查。
配合管理公司、集团总部完成关于经营、财务、人事等方面的工作，此项工作的完成情况将作为考核项目所在公司经营业绩的重要内容。
(8) 按 xx 集团的管理要求，发展、推广 xx 房地产品牌。
按“ xx 员工手册”的规定加强团队建设，在敬业精神、团队协作、劳
动纪律、着装仪表、文明礼貌等方面符合
三、奖罚规定
1、利润指标的确认
xx 集团的要求。
按实现净利润的一定比例发放奖金，项目所在公司实际完成的净利润数必须经过管理公司财务部门（或集团审计部门）核实、确认。
2、奖罚标准的计算
计算公式：奖金总额＝实际完成净利润×奖金发放系数 A×综合调整系数 B ×项目特征系数 C
3、注释
在本经营责任书执行过程中，一旦建设项目出现重大原因而需要调整经营指标时，项目所在公司应充分陈述调整的理由，并报经营业绩管理委员会审批。
一旦建设项目由于管理失误等原因出现重大的安全（质量）事故、重大的人为经营失误时，由经营业绩管理委员会进行特别处理。
(3) 奖金采取“三三四”的分配原则，详见《大连 xx 集团薪酬福利管理规
定》第 11 条。
奖金发放系数 A 详见附表 1，综合调整系数 B 详见附表 2。
项目特征系数 C 由项目风险、投资规模、开发难易程度等决定，由管理公司经营策划规划管理委员会在与项目所在公司签署《建设项目经营管理责任书》时确定。
4、奖金发放步骤
当该项目为跨年度经营时，根据项目的总目标及当年该项目各项经营指标的完成情况，发放“年度综合奖金”；
当该项目竣工和实现了 60%以上目标净利润时 , 发放“竣工奖金” =目标
净利润× 5%×综合调整系数 B×项目特征系数 C× 60%-已发放的年度综合奖金；
当该项目完成业主认领钥匙并实现目标净利润 80%以上的条件时 , 发放“入伙奖金” =目标净利润× 5%×综合调整系数 B×项目特征系数 C×80%-已发放的综合奖金 - 已发放的竣工奖金；
(4) 当该项目的物业管理顺利移交给业主委员会并实现 95%的目标销售额
时, 发放“全额奖金” =实现的净利润×奖金发放系数 A×综合调整系数 B×项目特征系数 C×100%-已发放的综合奖金 - 已发放的竣工奖金 - 已发放的入伙奖金；
注释：如因工作期间人员变动，则根据完成的工作阶段情况计发奖金。
四、本经营责任书签订后，项目所在公司仍须接受管理公司在人事、财务、生产等方面的管理和监督。
五、本经营责任书一式三份，集团、管理公司、项目所在公司各存一份，自签定之日起生效。
六、本经营责任书的解释权归管理公司。
补充说明：
1、目标成本确定时间：项目单体施工图预算完成后。
2、目标成本修正：
招投标结束后，根据招投标结果对目标成本进行修正；
室外管网和园林环境工程施工图预算编制完成， 根据预算结果对目标成本修正；
发生重大设计变更和现场签证，分清责任后，根据承担的责任对目标成本修正。
经营责任人（签字） ： _____
管理公司总经理（签字） ：
签 约 时
间： _____年 ___月 ___日
附表 1
奖金发放系数 A
序号
实际完成净利润
发放系数 A
1
目标净利润 70%以下时
0.00%
2
目标净利润
70%（含）至 80%时
2.50%
3
目标净利润
80%（含）至 90%时
4.00%
4
目标净利润
90%（含）至 110%时
5.00%
5 超过目标净利润 110%（含）以上的部分 6.00%
附表 2
综合调整系数 B
项目
系数调整区间
各项系数
考核部分
考核标准
所占百分比
开发周期考核系数：
0.8－ 1.2
5%
管理公司经营管理部
详见经营期间考核要求
工程质量考核系数：
0.8－ 1.2
60%
管理公司经营管理部
详见工程质量考核要求
安全管理考核系数：
0.8－ 1.2
5%
管理公司经营管理部
详见安全管理考核要求
内部管理考核系数：
0.8－ 1.2
15%
管理公司相关部分
详见内部管理考核要求
物业管理考核系数：
0.8－ 1.2
5%
管理公司物业管理部
详见物业管理考核要求
成本、费用、利润考核系数
0.8－ 1.2
10%
管理公司财务部
详见成本、费用、利润指标
综合调整系数＝开发周期考核系数×
5%＋工程质量考核系数×
60%＋安全管理考核系数×
5%＋内部管理考核系数× 15%＋物业管理考核系数×
5%＋成本、费用、利润考核系数× 10%
注：工程质量考核系数是在基于工程质量验收合格的基础上，针对质量通病情况及其他工程质量的管理措施、手段、力度和效果等来决定的系数。
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