“石湖之韵 ”二期项目
可行性研究报告
一、 总论
1、 项目建设背景
苏州石湖风景区面积达 22.35 平方公里，属国家重点风景名胜区太湖风景名胜区十三景区之一。
根据苏州市政府所作的石湖景区规划， 未来景区建设将充分发挥石湖景区的特色和优势， 以自然山水为主体， 以吴越史迹等人文景观为导线，强调“人和自然的和谐共存”营造的自然生态环境、浓郁的江南水乡田园风光，使景区具备多种游憩功能的山水风景名胜区。
“石湖之韵” 地块紧邻苏州国际教育园， 北靠 1025 公顷的上方山国家森林公园，东南面是 360 公顷的石湖浩瀚水面， 与南面的越溪城市副中心仅一路之隔，随着越溪路的拓宽重建， 该地块交通出行非常方便， 距离东面的友新路高架越溪
路入口仅 500 米，是一块不可多得的居住宝地。目前，国际教育园区已有 15 所院校进驻，这将使该小区的人文氛围和文化气息浓厚， 社区凸现文化的档次和品位。江苏吴中集团经过认真的市场调研，对项目区位环境进行反复的分析比较，
根据目前房地产市场现状与发展趋势，投资开发“石湖之韵”项目，该项目将作为吴中地产集团的升级换代之作。
2006 年初，“石湖之韵”一期作为石湖上方山居住板块中的首个启动的住宅项目， 率先面向国际教育园区的教师推出， 并给与教师 500 元 /平方米的优惠政策。由于其优势的区位和优秀的品质，成为广大教职员工的置业的首选， 受到一致好评， 目前该项目一期多层住宅的预定人群多数由教师构成，在教师优惠认购之后，剩余房源面向社会推出。目前，一期项目
中的多层住宅已基本售罄，而 “石湖之韵 ”一期中独占了石湖 1000 米湖岸线的别墅产品目前的销售量已经超过 70%，根据调查，认购“石湖之韵”一期的客户多以自住需求为主，客户看中的是这一处的 “湖光山色 ”和离尘不离城的便捷交通。
在“石湖之韵”一期项目成功开发的基础上，江苏吴中集团决定继续开发“石湖之韵”二期，该项目与“石湖之韵”一期项目仅一路（小区内部道路）之隔，位于一期项目的南面。“石湖之韵”二期南面紧邻越溪路，东面是小石湖，位置优越，出行方便。
“石湖之韵”二期项目与一期项目主要不同是石湖越溪板块目前在开发和销售的住宅项目增多， 改变了 “石湖之韵” 一期销售是一支独秀
2
的状况，所以市场竞争更加激烈， 江苏吴中地产集团有限公司根据市场调查， 决定将“石湖之韵二期”项目定位为高档住宅项目，以别墅类型为主。
目前该项目初步方案设计已经完成，“石湖之韵二期”项目建议书已经省计委批准，各项前期工作和规划报批方案已经相继展开。
2、项目概况
1）工程概况“石湖之韵”二期项目按功能分区大致分为叠加别墅住宅区，联排别墅住宅
区，双拼别墅住宅区，公建配套区。
总占地面积 66786 平方米
规划建筑总面积： 57950 平方米，
其中：叠加别墅建筑面积： 18350 平方米（ 9 幢）
联排别墅建筑面积： 15900 平方米（ 13 幢）
双拼别墅建筑面积： 16350 平方米（ 28 幢）
公建配套区建筑面积： 7350 平方米（包括邻里中心，幼儿园，门卫，配电间，物业管理用房）。
小区总户数 205 户
其中：叠加别墅： 86 户
联排别墅： 63 户
双拼别墅： 56 户。
小区内规划停车位 28 个，临时停车位 24 个。容积率 27.8%，绿地率 43.5%。
该项目的住宅小区属于中高档次。
（2）开发企业概况
江苏吴中地产集团有限公司 （原江苏吴中东吴产业开发有限公司） 成立于一九九二年八月， 隶属江苏吴中集团， 是苏州较早从事房地产开发建设的专业公司之一，现为具有国家房地产综合开发一级资质的大型房产开发集团企业。
公司已连续多年荣获银行“ AAA ”信用等级企业，并通过了 ISO9001：2000 质量管理体系认证。
2005 年，公司又荣获“苏州市房地产开发综合实力 20 强”和“江苏省房地产业综合实力 50 强”的授牌，并进入江苏省“ 50 强”的前十名（排名第八）。
3
公司坚持走品牌经营的道路， 精心打造品牌项目， 获得了许多国家级、 部级、省级等优秀工程奖项。公司已获得的主要奖项如下：
扬州“凯运天地”项目：“国家康居示范工程奖”，“ 2004 年度江苏省优秀住宅金奖”；
嘉兴“江南太阳城”项目：“国家健康住宅”
苏州“胥香园”项目：苏州市首个“健康住宅”小区，江苏省首个“健康住宅”小区，“国家健康住宅”，“江苏省优秀住宅金奖”；
“金澄明珠”项目：“江苏省优秀住宅银奖”。
（3）资金来源：本项目建设资金基本以自筹为主，不足投资主要通过预付房款解决，另有少量贷款。
3、可行性研究报告编制依据
1） 苏州东吴建筑设计院《石湖之韵二期项目初步规划方案》
2） 石湖之韵地块地质勘探资料；
3） 国家计委《建设项目经济评价方法与参数（第二版）》；
4） 建设部《房地产开发项目经济评价方法》。
4、可行性研究报告研究内容
根据“石湖之韵”二期项目建议书批复和初步规划方案，本研究工作范围主要是住宅市场分析及营销战略，建设规模及功能，住宅及公用工程建设方案，投资估算与资金筹措，项目经济效益评价等。
5、研究结论及建议
本项目属房地产住宅开发项目， 符合国家城镇住宅开发建设产业政策， 建设资金以自有资金为主，只有少部分贷款（贷款 5000 万元），现场建设条件具备。针对商品房升级代换， 住宅建设由低档走向高档的发展趋势和苏州市已有一部分收入较高的住房消费群体， 户型规划以高档住宅， 根据对苏州市住宅市场分析预测，项目开发有市场销路。财务分析结果表明，项目经济效益可行。
6、主要技术经济指标
“石湖之韵”二期项目主要技术经济指标见表 1。
4
表 1 “石湖之韵”二期项目主要技术经济指标
序号
项目名称
单位
指标
1
小区规划总用地
平方米
66786
2
总建筑面积
平方米
57950
其中：住宅建筑面积
平方米
50600
公共建筑面积
平方米
7350
3
户均面积
叠加式
平方米
213
联排式
平方米
252
双拼式
平方米
291
4
停车位
辆
40
5
临时停车位
辆
24
6
绿化率
%
43.5
7
容积率
%
86.8
8
建设投资
万元
24418
9
每平方米建设投资
元
4825
10
投资利润率
%
30.42
11
全部投资内部收益率（税前）
%
24.3
12
全部投资净现值（税前）
万元
4012
13
全部投资投资回收期（税前）
期
8.2
二、 市场分析和产品定位
1、苏州市房地产和住宅市场分析
近五年，我市房地产市场繁荣活跃， 一、二级市场联动发展， 开发力度加大，
投资规模扩大，市场房价飙升，运行态势良好。房地产业得到长足发展，产业作
用日益显现，地位日趋增强，成为推动投资的着力点，扩大内需、促进消费的新
亮点，拉动经济的新增长点。
（1）2001-2005 年苏州房地产发展态势
① 房地产投资
5
a. 投资规模创新高、增幅落差大。 “在国家宏观政策向好，全市经济持续快
速发展、城市建设日新月异、 居民生活不断提高的大环境下， 我市房地产市场呈
现出规模增、 速度快、起伏大的发展态势。
2001-2005年年均房地产开发投资额增长达到 47%，其间三年出现超常规发展， 2002-2004 年分别增长 56.4%、65.8%和 87.9%，继 2004 年实施宏观调控后， 2005 年国家又采取一系列房地产新政措
施，投资增幅逐月明显回落，全年增长
25.6%，比 2004 年回落 62.3 个百分点。
与此同时，投资规模也得到有效控制，
但由于投资的惯性作用影响， 投资完成额
再创新高， 2005 年苏州房地产投资达到
420 亿元，在全国 40 个大城市中位于第
七。
见图 1。
1 2001~2005 年苏州房地产开发投资额与增幅
投资比重上升、 产业地位凸现。
苏州的房地产开发投资额在全社会固定资产投资尤其是服务业中所占比重不断上升。
2005 年全市房地产投资占全社会投资的比重为 22.5%，占服务业投资比重为 52%，处于历史的最高位，比 2000 年分别提升了 10.7 和 20.9 个百分点。从行业投向情况看，我市的房地产业投资为除制造业投资外的第二大行业， 服务业中的第一大行业， 对拉动服务业投资乃至全社会固定资产投资起到了积极而又重大的影响 , 产业地位凸现。
投资结构较合理、区域协调发展。房地产市场经过多年的洗礼渐趋成熟，
企业开发紧紧围绕市场需求， 投资的结构渐趋合理， 形成了以住宅为主、 商务为辅的投资格局。
2001-2005年期间，全市住宅投资年均增长 47.4%，略高于房地产投资增长水平；而商用房、办公楼等商务房亦占一定比例，与城市发展、市场
需求相适应。
6
随着交通等基础设施建设的推进，苏州 5 市 7 区房地产迅速崛起，房地产开
发一改以前中心城区为重心的格局，形成了以市区为龙头，各县市联动的特点，
2001-2005 年，苏州 5 个市的房地产投资额达到 604.98 亿元，占总投资的 54.6%，
比 “九五 ”时期上升了 13.2 个百分点。 见图 2。
2 “九五”、“十五”期间区域房地产投资情况对比图
房地产开发
开发能力迅速扩张。纵观苏州多年来的商品房开发状况， 可以发现，自 2001
年以来，苏州的房地产市场进入了快速发展期，其中 2002-2004 年三年的施工面积增幅都接近或超过 50%。2001-2005 五年的环比增幅分别为 5.1%、 72.6%、
81.5%、44.4%和 17.1%。见图 3。
3 2001-2005 年苏州商品房建设情况
供应能力不断增强。
“十五 ”期间，苏州市商品房的竣工面积达 4914 万平方米，是 “九五 ”时期的 2.5 倍。
2001 年起，苏州房地产市场销售火爆，商品房一
7
度供不应求， 房地产开发量的放大， 使市场供应量迅速增加， 缓解了苏州房地产
市场的供需矛盾，也保障了苏州房地产的持续发展。
③ 房地产销售
销售量持续增长。在房地产投资开发高速增长的同时，苏州商品房市场交易火爆，商品房销售面积持续大幅增长，产销良好。
2001-2005 年，全市商品房
销售面积年均增幅 17.5%，商品房销售率达 64.7%；其中住宅销售 2798 万平方米，是 “九五 ”时期的 2.2 倍，占全部商品房销售面积的 84.2%。
见图 4。
4 2001-2005 年苏州市商品房销售情况
个人消费为市场主体。近五年，二级市场的另一个重要特征是个人消费成
为市场主体。五年中个人购房占比逐年提高， 2001-2005 年，苏州个人购房的比重分别为： 96.7%、 98.3%、98.7%、99%和 99.2%。商品房个人消费的提升，主
要是 1998 年以来，住房制度改革的推进以及居民住房需求的增加，特别是近年
来经济的增长，人均收入水平的提高，居民改善住宅的需求相当旺盛。
商品房价格飙升。近五年，是我市房价快速上涨时期，其价格上涨速度之快，幅度之大，确实引人注目。房价的快速上涨既成为社会关注的焦点，也
成为百姓议论热点。
至 2005 年底，苏州商品房预售平均价格达 4550 元/ 平方米，
其中住宅预售均价 4370 元/ 平方米； 2001-2005 年，商品房价涨幅分别为 9.3%、
27.2%、22.9%、 34.5%和 11.4%。见图 5。
8
图 5 2001-2005 年苏州商品房预售单价走势图
商品房价格上涨的主要原因： (1)土地价格上涨，从 2001 年起，苏州推出的土地使用权出让招标拍卖新政策以后， 占商品房成本近 30%的地价快速上涨， 这
是当前房价上涨的重要因素。 (2)近年来建筑材料价格上涨，使商品房刚性成本
增加。
(3)新建住宅品质 (建筑材料品质、户型及配套设施、小区环境的优化等 ) 提升导致房价上涨。
(4)房地产市场供求结构变动，中低价位商品住房供应量下
降，高档商品房供应增加，导致商品房平均价格上扬。
(5)投资和投机性购房拉动。
苏州房地产发展的主要动因
① 经济的持续增长和政策因素的调整，加快了房地产的发展
苏州经济的持续快速发展， 为苏州房地产发展奠定了坚实的经济基础， 苏州自 2000 年起，人均 GDP 超过 3000 美元， 2005 年全市地区生产总值突破 4000 亿元，达 4026.52 亿元，总量居全国第五。同时，住房分配货币化、放宽住房公
积金和商业贷款等政策的实施， 以及多层次住房供应体系的建立， 都有力地促进了房地产开发、流通、消费，推进了房地产市场发展。
② 居民收入的不断提高，为房地产发展提供了条件
2001-2005 年，蓬勃发展的经济，使居民手中可支配的收入增长迅速，年均增长近 14%。2005 年苏州市区居民人均可支配收入 16276 元，居民可支配收入的增加使其住宅消费能力提高， 给苏州房地产业带来了巨大的商机， 因此房地产市场的火爆是苏州经济发展的一个必然表现。
③ 新的城市规划与建设为苏州房地产的发展创造了广阔的空间
9
近几年，苏州按照适度超前、突出重点、城乡一体、配套完善的要求，继续加大基础设施建设力度， 逐步建立起系统化、 网络化、现代化基础设施的主体框架。优先发展和完善城市基础设施， 加快城市道路交通网络建设， 完善城市路网，沟通城市环路， 增加古城与园区、 新区及其他新城区的连接通道。
通过树立良好的城市形象，苏州创造了越来越优越的投资环境和人居环境。
④ 土地招、拍、挂政策对苏州房价的上涨起到了推波助澜的作用
为进一步规范房地产市场，苏州市政府在 2001 年出台了土地使用权出让招标
挂牌拍卖的新政策，使苏州房地产业运作更加透明、公开、规范，同时也标志着
我市房地产业走向成熟。房地产开发投资额及房价在土地拍卖的推动下步步走
高，土地政策的改革促进了房地产的发展。
目前我市的房地产市场处于宏观调控后稳步发展阶段， 随着苏州 “两个率先 ”
进程推进，房地产市场将有一个新的发展机遇。
（3）苏州市居民购房的意向与特点
根据 2005 年初苏州市房管部门所作的一次大规模的 购房需求 社会调查，结
果如表 2 所示，我们可以目前市场主流购房理由是 “改善居住 ”， 40 万到 50 万的
总价最易被购房者接受， 园区成为购房首选区域， 房产价格和地理位置成为购房
首要因素。
表 2 购房意向调查表
购房
项目
多层
中高层
高层
跃层式
联体
独立
（ 6 层以下）
（ 7―9层）
（ 9 层以上）
别墅
别墅
类型
比重（ %）62.10
21.19
7.19％
4.08
3.40
2.04
面积
项目
<60 m2
<90 m2
<120 m2
>120 m2
比重（ %）
6.12
29.06
42.76
22.06
项目
<30 万
<40 万
<50 万
<60 万
>60
总价
万
比重（ %）17.98
27.89
28.96
17.69
7.48
项目
新区
园区
吴中区
相城区
市区
购房
地段
比重（ %）
10.50
23.12
7.68
1.85
56.85
首次购房、满
二次购房、
给子女、父
拆迁
购房
项目
足基本住房
改善居住
投资收益
母购房
购房
意图
需要
条件
比重（ %）
34.50
44.32
8.16
10.88
2.14
10
购房
项目
房产价格
物业管理
地段、交通便
周边环境
最注
利性
意的
比重（ %）35.57
16.42
37.51
10.50
因素
住 宅
项目
商品房
二手房
使用权房
类型
比重（ %）
66． 38
19． 05
14． 57
（4）从苏州市的土地供应看未来一段时期苏州房地产市场的发展趋势
苏州市土地市场供给主要来源于两方面： 其一为城市规划中的旧城改造， 其
二则为新城区发展规划产生的土地供应。
①旧城改造
2005 年房屋的拆迁主要集中在三个新城区（平江区、金阊区、沧浪区），
拆迁规模数量与 2004 年持平。同时，政府对原本处于古城区内的企业实行“退
二进三”的政策，企业的搬迁也产生了一些可供交易的土地。
②新城区规划
中心城区的不断外延、 政府对古城区居民的外迁引导政策， 使得可供应交易
的土地范围不断扩大， 同时，由于新城区的从头做起， 良好的规划及政府的支持，
同时又相对低廉的土地价格，新城区内的土地对开发商来说吸引力较大。
2005 年苏州市公开拍出让土地成交面积： 6000041.1 平方米 ,可建面积达
7980394 平方米 ,平均成交价 :2262.6707 元 /平方米 ,平均上涨幅度约 34%。从用地
2005 年出让土地的有关情况如表 3 所示。
3 2005 年苏州市土地出让情况分析表
居住用地商业用地综合娱乐用地
用地性质
68%
28%
4%
土地供应
中心城区
园区
吴中区
新区
相城区
面积区域
31%
28%
19%
11%
7%
从供应区域看， 成交土地主要集中在中心城区、 吴中区和园区， 值得注意的
是地块位置的集中处将成为热点板块， 如劳动路片区改造所带动的 “胥江板块”，
新开发区建设所驱动的“木渎越溪板块”。
2、吴中区房地产市场分析
吴中区地域较广，空间跨度大，各镇自然条件和经济发展状况不尽一致，
吴中区长期以来作为苏州郊县， 其房地产发展具有自身较为特殊之处。 “苏州山
水美，精华在吴中”，地处苏州南大门的吴中区，历史悠久、人文荟萃，自然风
山水得天独厚， 吴中的秀丽山水， 孕育了这里深厚的文化底蕴， 无处不在的文化
11
气息又增添了山水物种独特的个性魅力，造就了吴中区“人无我有，人有我优”的人居环境，这是上天给与吴中区的恩赐。为了用足、用好这张山水名片，吴中区将区域定位为“山水苏州，人居天堂”，充分发挥得天独厚的人文、自然、地
理、环境等优势和紧邻中心城区的集聚效应， 以区域房地产开发为切入点， 梯度开发各类房地产项目， 由此带动整个吴中区城市建设和经济发展进程， 争取将吴中区大造成长三角地区的“中心花园”、“人居天堂”。
纵观整个吴中区的房地产开发和城市建设现状，各具特色的四大居住板块的发展脉络清晰可见：
（1）长桥板块（中心区板块）
长桥板块是吴中区区政府所在地， 也是全区经济文化中心。
经过数 10 年的建设，长桥板块已经形成颇具规模的居住区域。
据统计，现该区域内常住人口约
30 万人。这一带的基础设施完善，交通方便，区内十多条公交线路使长桥与苏州市区、园区、新区和相城区联系愈加紧密。区内生活机能成熟完善，主要配套设施如下：
教育：吴中实验小学、苏苑实验小学、城西中学、振兴职业中学医疗：吴中区人民医院、长桥医院、美之国社区卫生服务站
购物：华润超级广场、长桥农贸市场
餐饮：苏苑饭店、香雪海饭店、南开大酒店、新梅华大酒店、豪仕登大酒
店
娱乐：钱柜俱乐部、钻石年代俱乐部
银行：中、农、工、建四大国有银行吴中区支行及分理处、邮政储蓄
公交： 1 路、 102 路、 103 路、 7 路、 22 路、 28 路、 60 路等 10 余条线路
区域特征：早期产品以别墅和多层住宅为主， 现转向以小高层和高层为主，兼有少量别墅和多层住宅。
均价：别墅—— 5500-8000 元/平方米
多层—— 4500 元/平方米
小高层、高层—— 4400 元/平方米
（2）吴中经济开发区板块
吴中经济开发区位于长桥以南，与吴中区中心城区相隔一条大运河，区内
12
分布大量电子、 纺织、化工等外资企业。
该板块房地产开发从区内第一个大型住宅区碧波花园起步，迄今为止已近 10 年。生活机能分布不平衡，主要围绕碧波花园及东吴南路分布，如碧波实验小学、碧波中学、吴中商城、好旺玛超市、城
南大饭店、川福楼大酒店等。
目前其他区域相当缺乏商业设施和医疗、 教育配套。但是随着越溪城市副中心的建设，该板块的房地产市场已逐渐受到市民的关注，
相信会有很好的发展前景。
区域特征是：早期产品以别墅和多层住宅为主，现转为别墅、多层、小高层和高层产品一应俱全。
均价：别墅—— 6000-8000 元/平方米
多层—— 4300 元/平方米
小高层、高层—— 4200 元/平方米
（3）木渎板块
木渎位于苏州古城西郊灵岩山麓，依山而筑，傍水而居，环境优美，适宜人
居。木渎是著名的江南林园古镇，历史悠久，多年来吸引众多游客前来观光。木
渎城市基础设施完善， 交通方便， 生活配套齐全。
木渎凭借优越的地理位置和自
身丰富的旅游资源， 大力发展房地产业， 现已成为苏州及周边地区知名的度假胜
地。
区域特征：产品以别墅为主，兼有少量多层住宅
均价：别墅—— 5000-14000 元/平方米
多层—— 4200 元/平方米
（4）太湖旅游度假区板块
太湖国家旅游度假区位于苏州市西南 20 公里处的太湖边，境内山水相连，
风光秀美，气候宜人，而且交通日趋方便，是华东地区难得的旅游胜地，每年吸
引众多海内外旅客前来休闲度假。
该板块房地产开发早期从度假酒店起步， 至尽已形成以休闲度假为主要特征的发展格局。
由于地处远郊， 生活配套稀少， 别墅业主主要依靠小区自身配套酒店解决生活需求。
区域特征：产品以独栋别墅为主
均价：独栋别墅—— 7000-15000元 /平方米
吴中区居民原习惯居住在 2-3 层的乡间农宅，面积一般在 200 多平方米，有
13
天有地，生活费用低廉。
随着吴中区域城市化的迅猛推进和市政建设的开展，
当
地居民的居住条件发生了巨大的变化， 由乡间农宅搬迁到多层住宅楼中， 近两年
还出现了小高层和高层住宅楼。
而且区内商品房价格上涨速度和大量外来人口的
导入，住宅面积渐渐递减。目前吴中区房型主力面积在
120-130 平方米，总价控
制在 53-60 万元 /套。将来一段时间内，由于开发区板块和沧浪新城板块开发量
较大，消化能力面临挑战， 所以 110 平方米以下的房型将占有一席之地，
以使房
屋总价更为客户接受。
4000-5000 元 /平方米是这个区域比较普遍的价位。
别墅主
要集中在吴中区西部，此区域是目前苏州数量最多、价格最高的别墅板块。
随着外界对吴中区价值认同感的增加，开发商对该区域土地争夺也越发激
烈。
2005 年，下半年土地拍卖会上，一宗吴中建成区地块拍出了
95%的全场最
高增幅。随着吴中所辖区内的西山，甪直，木渎，越溪等镇区房产随着土地供应
节奏的加快，该区域即将进入房地产开发的高速发展阶段。
3、越溪区住宅市场分析
（1）地理位置
越溪副中心用地位于吴中区城区西南，苏州市吴中经济开发区旺山高科技
工业园内。东至城市规划道路友新路南延伸段， 西至龙翔路， 南至苏州市西南绕城高速，北至越湖路，规划用地总面积约 6.5 平方公里（含用地内水面面积）。越溪当地个体私营经济比较活跃，当地经济条件、生活水平提高较快。
石湖因为地处吴中区越溪镇和沧浪新城的交界处，依南北划分在两个新政
区域。因此，由于该区域开发的时间差， 北部沧浪区域房价明显高于南部吴中区。
目前，石湖南部地区的主要楼盘有石湖之韵、嘉业阳光水榭等，隶属吴中区，在
行政上，也被称为越溪副中心板块； 石湖北边地区则与沧浪区相连， 主要楼盘有
福星新城、四季晶华、天辰花园等，在行政上隶属沧浪新城。
（2）交通位置
石湖北部的越溪板块，该处距离吴中城区约 8 公里，距离苏州古城中心和东山西山风景区空间直线距离分别为 11 和 20 公里，周边交通条件较好， 北有越湖路，南有绕城高速路， 东有苏震桃一级公路， 即友新路。因此，来去古城中心，也不过十余分钟。
而且教育园区和越溪行政中心的规划， 对于未来业主的居住提供了很大的方便。再看到，石湖南部的沧浪新城部分，与市区更是零距离相连。
14
（3）规划
政府规划部门将该区域定位为 “吴中区副中心 ”。作为配套教育园区、服务石湖景区、吴中城南工业带的一个综合配套区， 具有商业金融文化娱乐行政办公和居住的功能， 是景观和生态环境良好的城市形象标志性区域。
规划局吴中分局的有关人士指出： “在苏州市新一轮城市总体规划上，该组团可以与沧浪新城的规划相平。
”
（4）发展潜力
自然环境的得天独厚 —— 苏州市内惟一山水俱佳板块、土地供应的储备较大；具后发优势，其起点就相当高的规划，苏州教育园区和越溪行政中心迁移、友新高架、轻轨线路、石湖景区规划等一系列利好项目，强力吸纳苏州资本、人力、智力，让石湖板块越来越显示出高规格现代化城区的特质；
苏州当地和周边吴县、上海的市民也比较喜欢石湖这块 “绿地 ”；未来石湖风景区的旅游开发会给这一带的发展带来意想不到的力量。
目前，该区块虽尚处起步阶段，但优势已经相当明显，可归纳为四点：环境优势、交通优势、产品优势和价格优势。
4、产品营销和定价策略
根据上述分析和本项目的地理位置、建造时间等因素，制定以下营销战略：
（1）确定项目整体形象
“石湖之韵”一期的成功开发，其品牌形象得到了苏州市民和政府的认可，在苏州市房地产市场有一定的影响，建立了一定的信誉。
“石湖之韵”二期位于苏州市高新区石湖风景区内， 行政区域上隶属吴中经济开发区， 风景优美，人文
内涵丰富。靠山近水，生态环境优越，紧邻苏州国际教育园，北靠 1025 公顷的上方山国家森林公园，南面 360 公顷的石湖浩瀚水面，上风上水，环境绝佳，为了用好、用足山水优势，“石湖之韵”二期定位为高档住宅区。
石湖之韵从选址到规划设计、建筑、景观，乃至于社区氛围，都渗透出浓厚的山水人文精神， 在追求规划与布局的完美的同时， 更注重以建筑形态倡导生活方式的细节，在人居环境上，生活、建筑与山水文化融为有机整体。对项目的规划充分体现了科学和人性的开发思路， 使石湖之韵真正成为苏州市区中最后一块绿意栖居地。
15
保护原生态的自然环境是石湖之韵始终坚持的规划思路。
石湖罕见的湿地景观、城市绿肺功能为景观设计提供了灵感： 石湖之韵不仅是对纯粹的田园式的生活态度的诠释， 而且是以自然为本的生活方式的提升。
石湖之韵原生态景观住宅区为身处繁忙喧嚣都市人们提供一片可居、可观、可游的“城市山林”。
小区中将采用人工的设计手法再现原生态的自然景观，同时辅以原木铺底、
乔灌木、草坪、天然石材等基本元素， 营造原生态景观住宅区。
在细节的处理中，运用「一湾三岛」 的社区布局把整个狭长地块的景观串联起来。
每个独立的组团中，根据地块的特征景观主题也各有不同。
石湖之韵依托一千米长的湖岸线，和石湖水面零距离接触， 50 米宽的景观绿化带沿湖曲折而行， 带来全年充沛的氧气。
深浅不一、宽窄变化的源源活水在小区内蜿蜒流淌。
沿河中心绿化景观带延伸至每个组团的深处， 通过园林意境的营造，更加突出园美景深的效果，整个小区四季有景，处处花开。生动地营造出一片原生态水乡环境，建筑掩映其间，错落有致、栋距开阔，室内光线充沛，窗外各种自然景观静谧而美丽。
（2）“石湖之韵”二期项目优势分析
“石湖之韵”二期销售卖点主要是：
① 地理位置优势：
该地块位于苏州市高新区石湖风景区内， 生态环境较好， 是适合人居的生态中心。地块紧沿石湖，湖面宽阔；景色较好；地块东靠上方山，山体宽阔，景观较好，历史、人文氛围较浓厚；地块周边路网建设基本成型，交通便利。
② 环境优势
石湖板块是除太湖之外， 唯一同时具备山、 水两大生态元素的板块， 作为连接沧浪新城和太湖的生态走廊， 石湖风景区的未来规划日已由政府敲定， 它的居住价值尤其是高端别墅产品的居住价值将进一步显现。
此外，石湖板块住宅市场依托越溪苏州国际教育园的强大辐射作用以及充足的目标客户人群， 有希望成为山水教育型住宅板块。
③ 交通优势
友新高架、环城高架、绕城高速的通达使得石湖这块热土的区位价值不仅为
苏州人所认知，更将为外埠人士所知晓。 15 分钟，即可从市区到达越湖路， 10
16
分钟即可由绕城高速出城，石湖再不是过去乘汽车一路颠簸才能到达的探幽之处，而成了苏州城的又 — 处天然花园。
④产品优势
目前，石湖、越溪区域处于启动和待开发阶段的 8 宗地块中， 有 6 宗地块容积率不高于 1.2，也就是说，多层将成为今后石湖板块物业形态的绝对主体。在该区域已开发的地块中，也以多层为主，另有一些别墅项目， “石湖之韵”二期项目定位为高档住宅， 出于两方面考虑： 一方面充分利用山水两大元素， 一方面成为该区域优质别墅产品的领头羊。
⑤ 户型设计优势
“石湖之韵”二期项目以叠加别墅和连排别墅为主，每户面积为 210-250 平方米，面积适中，而双拼别墅面积也不到 300 平米，面积控制合理；所有房屋的房型动静分明，功能分区明显，私密性强，建筑外形简洁现代。
⑥ 价格优势
石湖板块目前的价格为叠加别墅 5000 元／平米、联排别墅 6000 元／平米、双拼别墅 7000 元/平方米，与城区的别墅形成了鲜明的比照，较高的居住性价比和升值潜力被多方看好。
随着生活水平的提高， 苏州人改变居住条件的愿望非常强烈，而用在市区和园区中购买普通公寓住宅的钱，能够在“石湖之韵”二期项目中购买别墅住宅，从中可见其价格优势。
（3）项目竞争力分析
根据统计资料显示， 目前石湖板块共有近十宗地块等待开发， 预计总量达到
多万平米。其中，石湖之韵、越湖嘉园等两大住宅目今年推出，一定程度上拉动该区住宅板块的快速形成。现将正在销售和即将销售的周边小区加以对比。见表 4。
从项目对比中，我们可以发现， “石湖之韵”二期项目在目前该板块的别墅中属于率先开发的产品，具有产品优势，另外，开发商的品牌优势也很明显。小区的地理位置和人文环境将成为项目的巨大优势。
17
表 4
项目比照表
绿化率
均价
占地面积
建筑面积
项目名称
开发商
物业地址
现推建筑类别
容积率
（元 /m2）
（万 m2） （万 m2）
现状
%
叠加别墅 联排别墅 双
5000/6000/
石湖之韵二期
江苏吴中集团
越湖路
拼别墅
43.5
0.868
7000
6.7
5.8
2007.7 交房
石湖小镇
苏州顺达房产
越湖路
普通住宅 多层 别墅
38
1.19
3300
7.8
10
未开盘
锦和加州
江苏吴中集团
溪翔路
普通住宅 商铺
37.2
1.15
暂无
6.9
9.8
未开盘
嘉业阳光水榭
苏州嘉业房产
东吴南路
多层 /小高层
41
1.20
4600
38
50
已开盘销售
S 半岛
上海晟地置业
澄湖西路
小高层
40
1.53
4100-4700
8.5
13
2006.5.1 开盘
2007.3 月交房
石湖华城
江苏吴中集团
越湖路
别墅 /多层 /小高层 /高层
1.70
未开盘
红庄公寓
市政开发
东吴南路
多层
1.20
3300
2005.12.31 交房
金枫路与苏福
金枫美地
苏州隆兴置业
路交汇处
多层 /小高层
43.06
1.18
4000 元起
2006.9 开盘
山雨墅
苏州木渎房产
木渎金山路
2 层双拼别墅
40
0.6
5500
2003.10 开盘
苏园
苏州海侨房产
木渎向阳河路
联体别墅
0.5
6880 元起
2006.3 开盘
三、 建设方案
1、建设条件
①场地环境
越溪位于苏州西南部， 距离苏州古城区约十公里，东邻吴中经济开发区，东南近吴江市区松陵镇，西接吴中区西南片区横泾、木渎、浦庄等镇。越溪城市副中心地理区位独特，受吴中城区、吴中经济开发区、沧浪新城辐射，又连接吴中
西南片区、临近吴江市区。
其北靠上方山、 石湖风景区、 南临东太湖， 依山傍水，
十分适于居住。越溪城市副中心在规划上生活居住区、工业区功能分区合理， 尽量避免工业区给生活区带来居住环境的影响。
石湖之韵项目位于苏州高新区和吴中区交汇西南部处， 行政区域上属于吴中经济开发区。
环城市高架路与上方山隔湖相望， 高架路友新段的石湖出入口与石湖景区东大门相连。石湖景区已经成为连接古城区与太湖自然风景区的一条纽
带，也已成为紧邻城区的一座绿色城市花园。在地图上我们可以看到，石湖之韵被城区、吴中经济开发区、越溪城市副中心、小石湖风景区、国际教育园、石湖风景区所包围环绕，友新高架、越湖路、绕城高速、东太湖大道等优质高效的交通动脉，使得石湖这块尚处于起步阶段的板块已经完全具备了作为与城区相连的城市南部副中心的输纳功能。
交通上看，友新高架、环城高架、绕城高速的通达
使得该地块的区位价值巨升。从石湖之韵出发，友新高架向北 15 分钟车程快速对接城区，向南连接吴江苏震桃一级公路， 绕城高速实现了板块与城市外的快速交通，经由东太湖大道，向西连接太湖风景度假区。
②场地自然条件
场地位于苏州吴中区越溪国际教育院塔影路、 东吴外国语学校东。
地貌形态单一，在地貌上场地隶属长江三角洲太湖流域冲、 湖积平原，根据区域地质资料，
本区第四纪以来地壳运动以沉降为主，广泛接受堆积，形成广阔的冲击、 湖积平原地貌，第四纪地层分布广、厚度大。
2、规划方案
（1）建筑面积和主要技术经济指标
根据省计委立项批复， “石湖之韵”二期项目建设为高档住宅区，共有５０幢住宅，初步规划总占地面积 66786 平方米，规划建筑总面积 57950 平方米，其
中叠加别墅建筑面积 18350 平方米，联排别墅建筑面积 15900 平方米，双拼别墅建筑面积 16350 平方米，公建配套区建筑面积 7350 平方米（包括邻里中心，幼
儿园，门卫，配电间，物业管理用房）。其规划技术经济列表如表 5：
表 5“石湖之韵”二期项目建筑技术经济指标
序号
项目名称
单位
指标
1
小区规划总用地
平方米
66786
2
居住户数：
户
205
1、叠加式
户
86
2、联排式
户
63
3、双拼式
户
56
3
居住人数：
人
820
4
建筑总 面积
平方米
57950
5
住宅建筑面积
平方米
50600
1、叠加式
平方米
18350
2、联排式
平方米
15900
3、双拼式
平方米
16350
6
公共建筑面积
平方米
7350
1、服务中心
平方米
4700
2、幼儿园
平方米
2000
3、门卫
平方米
100
4、配电室
平方米
150
5、物业管理用房
平方米
400
7
停车位
辆
40
8
容积率
%
86.8
9
建筑密度
%
27.8
10
绿地率
%
43.5
11
临时停车位
辆
24
（2）总体规划布局
① 片区规划
20
石湖之韵所在的这块新城核心被命名为“越溪城市副中心”， 它将成为配套教育园区、服务石湖景区、吴中城南工业带的一个综合配套区， 具有商业、金融、文化、娱乐、行政办公和居住的功能， 是景观和生态环境良好的城市形象标志性
区域。在苏州市新一轮城市总体规划上， 该组团可以与沧浪新城的规划相平。石湖周边的越溪副中心规划中没有任何工业， 所有工业都只在它的外围， 而且相隔
百米的生态绿化带。未来， 该区域将充分利用石湖景区及周边的景观， 将优美的自然环境有机地组织到城市空间中， 石湖之韵根据这样的布局思路， 充分融合已有的千顷碧波、万亩森林、 数千米私家湖岸线， 在社区中营造出一种城市绿洲的意趣。
由于吴中区主要发展现代制造业、第三产业，越溪“卫星城”也定位于服务
工业。目前副中心建设推进速度较快， 已完成行政中心、 国际教育园大部分工程，高标准的路网建设基本完成。
在石湖之韵左右， 友新高架两侧将形成东西两大片区， 两大片区中又规划了
五大居住区域。政府规划中该区域人口设定为 12 万，规划居住用地 400 公顷左
右，占整个规划用地的 48.2%%。除了配套国际教育园以及几大住宅区的商业区域，该区块还规划有 4 所小学，两所中学。
与石湖之韵一墙之隔的苏州国际教育园， 东傍石湖，总规划用地 10.66 平方
公里，区内院校有苏州科技学院、苏州大学文正学院、苏州学院等 14 所大专院
校，学生总人数超过 5 万人。国际教育园与周边的石湖、 上方山自然景观相映成辉，建成一座教育、文化、旅游、生活协调发展的山水绿城。
“石湖之韵”二期项目拥有大型的商业中心，其中包括图书馆、阅览室、大型购物超市、高级会员制会所、小型商铺、商务中心、社区服务中心、老年活动中心、幼儿园、健身娱乐中心、餐饮文化中心等应有尽有。
② 小区整体规划设计原则：
高绿化低密度；
综合服务配套设施齐全；
户型设计适应“升级换代”居住要求；
体现小区独特的整体建筑风格。
③ 总平面布局
21
该区域的规划特色： “山在城外、水在城中、山水相伴、四季常青。
”“石湖之韵二期”以“上”字型水系和“ 7”字型绿化带为景观中心，与西部“ L ”居住中心整体协调性好；整体规划符合“亲水、共享、绿色”等特点，使小区内部实现“游园有水，出园是湖”景观特色。
一侧临湖，天然水景可令视觉延伸，提高社区的整体自然景观效果，形成一个极具亲水性的生态居住社区。
“石湖之韵二期”分为三个别墅区，两个别墅区围绕一个中心别墅区的建
筑群，另外小区配备的邻里中心和幼儿园处于小区的西面， 小区在西北面设一个
主要入口，在南面设一个次入口。在小区总平面范围内，合理布局去内空间。
④ 交通组织
小区交通由小区出入主通道， 小区次干道和小区道路组成， 道路宽度和消防通道按城市住宅小区建设标准规划， 入口设于西北面和南面， 紧接规划道路和塔影路。
（3）功能设施标准
①目前住宅需求定位于对舒适生活和档次的满足。本方案在具有环境优美、
交通便利、公共设施逐步完善的基础上还有私密性好、面积不过大、 带花园的特
点。
② 设施标准如表 6
表 6 “石湖之韵”二期项目设施标准
结构
现浇混凝土框架结构
外墙
高级外墙涂料、优质保温材料
内墙地面
内墙批白，地面水泥砂浆找平
屋顶及露台
平屋顶，防水、保温、隔热处理
门窗
优质铝合金中空玻璃门窗
厨房
做厨房设施位置预留，地面防水处理
卫生间
作卫生间设施位置预留，地面防水处理
阳台、花园
每户配送花园，阳台为混凝土、玻璃挡板
安保系统
可视对讲门禁、红外线安控系统、每户配有紧急求助系统
小区配套设施小区设有邻里中心、幼儿园、门卫、配电间。
22
③住宅户型规划
根据“石湖之韵”二期区位环境和住宅市场需求，初步规划为３种户型，见
表 6。
表 6
“石湖之韵”二期主要户型
户型
户数
每户建筑面积
总面积
（平方米）
（平方米）
叠加
86
213
18350
联排
63
252
15900
双拼
56
291
16350
④工程项目一览表
依据初步规划方案，“石湖之韵”二期主要工程项目如表
7。
表 7 “石湖之韵”二期主要工程项目一览表
序号
项目名称
说明
1
土建工程
建筑面积
57950 ㎡
1.1
叠加
建筑面积
18350 ㎡
1.2
联排
建筑面积
15900 ㎡
1.3
双拼
建筑面积
16350 ㎡
2
邻里中心
建筑面积
4700 ㎡
2.2
商业店铺
建筑面积
3560 ㎡
2.3
医疗诊所
建筑面积
230 ㎡
2.4
文体活动
建筑面积
270 ㎡
2.5
社区服务
建筑面积
360 ㎡
2.6
金融邮电
建筑面积
100 ㎡
2.7
市政公用
建筑面积
180 ㎡
3
幼儿园
建筑面积
2000 ㎡
4
门卫
建筑面积
100 ㎡
5
配电间
建筑面积
150 ㎡
6
物业管理用房
建筑面积
400 ㎡
7
停车位
24 辆
8
给排水工程
变频调速供水系统
9
普通消防系统
住宅区
10
照明工程
小区照明
11
通讯工程
普通电话配线
12
火灾报警及安全监视
公共场所火灾报警，可视防盗窗
13
通风工程
地下停车库通风
14
闭路电视
住宅区
15
室外工程
室外绿化及景观、部分道路场地
23
3、 建筑方案设计
本工程设计涉及建筑、结构、放火、节能、隔声、采光、照明、给排水、通风、燃气、电气等各种专业，设计时需遵循有关的规范或规定，单体设计时还应符合国家现行的有关强制性标准的规定。
（1）建筑方案总体构思
“石湖之韵”整体规划符合“亲水、共享、绿色”等特点，同时考虑到人民审美观念的变化， 对现代建筑功能环境的要求及建筑技术、 材料也提出了更高的要求，因此，小区的建筑风格和形式还应注意不受传统风格的影响或限制，体现建筑的时代气息和 21 世纪新的居住理念。
（2）平面设计
① 住宅
本项目共有三种规格， 分别是： 171-200 平方米左右、 200-250 平方米左右、 250-300 平方米左右的小型别墅。叠加别墅每户配有半地下车库，双拼别墅和连
排别墅每户配有车库。
② 公用建筑
邻里中心和幼儿园在小区西面，物业管理会所、配电间等建于地上。室外有消防环形车道、中心广场和庭院绿化带等。
③ 立面设计
立面造型设计突出现代化建筑特色，考虑与周围环境协调，表现简洁明快，富于变化，线条优美，并与规划区内优美、和谐、宁静的环境既协调统一，又具有鲜明的个性。
4、结构设计
根据地质勘察报告和本项目初步规划，工程基础和结构设计采用以下类型：
（1）基础选型及处理
独立柱基础： 柱基础应根据地基条件和实际地质勘探结果， 确定柱基的设计尺寸配筋和承载力。
（2）上部结构
“石湖之韵二期”建筑群地上部分有叠加别墅、联排别墅、双拼别墅组成，地上建筑物为现浇混凝土全框架结构。
24
5、公共设施方案
（1）供水排水
水源为城市自来水管网，进水管径为 DN200—DN800，由小区预留口接入，
并按住宅建筑给排水工程设计规范要求设计如下：
①用水标准和用水量。
住宅生活用水： 140 公升／人 .日， K=1.4；
初步估算，住宅生活用水及消防用水每天约 231 立方米。
②给水。
a. 设 300—500 立方米消防水池，安装通用消防水泵 2 台，自动消防水泵 2
台。建设区内已有水泵房。
变频给水系统。
城市自来水进水管不小于 DNl50 ，设一户一表。③室内给水和消防给水系统。
室内生活给水：变频给水系统。
普通消防供水系统：由上行、下行、水平供水干管和竖管组成水平和立环供水系统。
④室内外排水。
a. 室内污水排放量按供水量的 85％— 90％估算，约 173 立方米。室内排水
需经室外化粪池处理后，进入城市排污管网。
室外雨水按清污分流制排入城市排水管网系统，雨水量按苏州市地区暴雨强度公式计算。
（2）供电①供配电系统。
负荷等级：工程消防用电设备、设备机房、小区道路照明、生活泵等为二级负荷，其余负荷为三级。
供电电源及电压：供电电压为 10kV 电源，从配电室增容后接出，配电房设自动化柴油发电机组作备用电源。
主要电力供应指标： 设备容量 2155kW，计算负荷 1657kW，变压器总装机容量 2134kV.A 。目前小区内配电室变压器装机容量为 2X315kY ·A 。
25
d. 计量方式： 10kV 系统进线设专用计量柜，住宅每户设专用磁卡式分户
电表。
②照明及电力设计。
配电方式：二级负荷按设备功能分组，由不同母线段供出回路，到末端
配电箱后对其供电；三级负荷为单回路供电；每户户内设分户箱，按 5kW/ 户计算。
照明设计：有正常照明、应急照明和小区室外景观照明。照度标准按国家标准 GB 133--90 的中值选取。主要光源为节能型荧光灯，住宅预留灯位，由用户装修选定。在公用建筑疏散楼梯口、 地下车库通道等位置， 设安全出口标志灯；在通道及转弯处，设疏散标志灯。
电力设计：消防设备按消防中心指令开停机；通风空调系统集中联动控制；生活水泵和潜水泵按水位自动控制。
所有远程控制设备均设置手动控制功能。
（3）供气
采用城市管道天然气供气方式。主要用气地为住宅区，天然气用量按民用建筑日天然气用量标准估算 (每户每月 40-50 立方米 )，从小区预留口接入。
（4）通风空调
①住宅空调。高级住宅可采用分体热泵式空调器 (挂壁式或立柜式 )，由住户自行购置。
②通气及防排烟设计。地下车库设机械排气系统，设管道或通风窗自然补
风。安装机械排烟系统， 排风量按每小时换 6 次气计算。设备用房换气次数为 4、 6 次／小时 (变配电房按 10 次／小时计算 )。
（5）弱电设计
小区通信线路有苏州市市话网直接引入。
数据语音均采用 100Mbid 高速传输方式，用五类传输线。
小区范围内设保安监控、 防盗报警系统。出入口及重要部位设置摄像机、双监报警监视器和微音器。
小区 CATV 电视系统有苏州市有线电视网引入， 每用户有三个电视用户
盒。
设火灾自动报警、消防联动系统和紧急广播系统。
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（6）消防
建筑物周围设环形消防通道，利用建筑四周城市道路系统，为消防补救提供有利的交通应急条件。
地下停车库设防烟疏散楼梯间，采用消火栓。
小区室外按规定设消火栓。
根据小区消防水量设消防水池（花园水池及消防两用），按规定要求储存充足水量，以满足消防的要求。
（7）环境保护
本工程主要污染源是汽车排放的尾气对地面周围空气和地下环境构成的污染，其次是住宅生活污水、固体垃圾、地下层设备运行的噪声污染。对上述污染拟采取以下措施进行治理：
公共及生活污水：公共污水和住宅排污经化粪池处理排入城市污水管道。
② 固体垃圾：采用袋装方式收集处理，防止二次污染。
③ 噪声：设备选型尽量选用噪声较低的，必要时对有关功能分区在建筑上
做隔声处理，达到环保标准。
四、建设进度
本项目计划在一年的时间内建成。建设进度计划如表 8。
表 8 时间进度计划表 :
时间
06.8 06.9 06.10 06.11 06.12 07.1 07.2 07.3 07.4 07.5 07.6 07.7
项目名称
基础完成
主体完工
预售
配套工程施工
土建验收
27
28
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