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**大酒店项目可行性研究报告
项目总论
目 录
第一部分 市场研究与环境分析
项目市场研究
项目环境分析
项目投资主体
第二部分 项目总体开发主题定位与功能规划
项目总体开发主题定位
规划设计方案
第三部分 项目投资经营和实施进度
第四部分 项目经济可行性分析
第五部分 项目建议
项目总论
**大酒店静态投资估算总投资额在3亿元以上，正常营业情况下年收入约1.4亿元以上，年利润在4200万元以上，年投资回报率约14%左。财务营业后十年左右可以收回投资成本。投资建设期27个月左右（不含前期办手续时间）。
第一部分 市场研究与环境分析
项目市场研究
1.1国内外旅游发展趋势分析
从1950年开始，世界旅游业便以每年7.1%的速度增长，1992年，世界旅游业收入超过了石油、汽车工业，成为了世界上第一大产业，1996从业人数占世界总就业人数的1／9，旅游业的发展规模已经在世界经济的发展中占据了相当重要的地位。
当今世界旅游开发和发展最为快速的是东亚太地区，它们在过去几十年间发展迅速，其中国际旅游接待人次的市场份额从1970年的3%发展到1998年的13.6%。按照世界旅游组织的预测，在未来10年里，该地区将超过美洲，成为世界第二大国际旅游接待地。
近几年来，中国是亚太地区经济发展最活跃的地区，2007年中国国民生产总值突破了20万亿元人民币，人均国民生产产值已经达到了2000美元。根据旅游业发展的一般规律，当一个地区的人均国民生产产值达到1000至3000美元时，该地区的旅游业发展进入高速发展期。
近年中国的旅游行业发展迅猛。全国共有旅行社、星级酒店、旅游景区等类旅游企业单位38147家，从业人员271.34万人。旅游行业的3个主要领域——入境游、国内游和出境游得到了快速发展，旅游业规模无论从人数上还是收入上都不断扩大。目前我国旅游行业已经进入长期快速增长的上升通道。2007年全年入境旅游人数达1.32亿人次，增长5.5%，其中入境过夜旅游人数达5472万人次，增长9.6%；旅游外汇收入达419亿美元，增长23.5%；中国继续保持全球第四大入境旅游接待国地位。国内旅游人数达16.1亿人次，增长15.5%；国内旅游收入达7771亿元，增长24.7%。旅游业总收入首次突破1万亿元，达1.09万亿元，增长22.5%；出境旅游达4095万人次，增长18.6%。
预计“十一五”期间旅游收入年均增长10%。而到2010年，中国旅游业总收入将达12260亿元人民币，年均增长10%左右，相当于GDP 的7%。
1.2中国星级酒店发展概况
2006年，我国星级酒店数量继续保持适度增长。到2006年末，全国共有星级酒店12751家，比上年增长923家，增长7.8%；拥有客房145.98万间，比上年增加12.76万间，增长9.6%；拥有床位278.55万张，比上年末增加21.38万张，增长8.3%。全年营业收入总额为1482.86亿元，比上年增加136.71亿元，增长10.1%；上缴营业税108.12亿元，比上年增加30.96亿元，增长40.1%。全国星级酒店从业人数为158万人。
1.3武汉市旅游及酒店业现状及发展趋势
随着和国中部崛起战略的实施和武汉市8+1城市圈建设的启动，武汉市旅游及饭后投资新一轮发展高潮。“新版”武汉旅游圈呼之欲出。
“未来将继续加快一体化进程，力争到2020年，城市圈旅游业增加值占服务业比重达10%，成为国内主要的旅游目的地之一。”2007年末，在武汉城市圈旅游发展工作会上，省旅游局负责人描述了城市圈旅游的美好前景。
据省旅游局规划，武汉城市圈旅游对接的“8个一体化”方案已经出炉。2008年，城市圈旅游将加快品牌形象、旅游规划、项目招商、开发建设、旅游线路、旅游促销、旅游市场及投诉处理一体化，以武汉为龙头，不断拓展不同层次、不同领域的双边和多边旅游交流与合作，整合圈内资源，开展统一促销。
目前，旅游部门已安排了专项经费，9城市旅游部门共同编制“一体化”实施规划，确定建设重点、建设时序，有步骤地予以推进。
作为龙头，武汉市正紧锣密鼓地建设旅游项目库。完善旅游圈旅游招商项目库，编制旅游圈旅游招商手册，整体推介旅游圈旅游项目，组织武汉旅行社与各城市旅行社进行对接。
2008年，武汉将在武昌和汉阳各建一个旅游集散中心。逐步推出城市圈旅游直通车、散客拼团、直通班线、客运班线及旅游产品线路，与圈内成立旅游集散中心的城市进行联网。
为方便自驾游的游客，城市圈9城市还将在高速公路入口、通往景区的主干道以及景区外围交通节点建设完善的旅游标志系统。
2008年，武汉城市圈高尔夫休闲度假之旅将赴韩国促销。在我省中部博览会、华中旅游博览会上，一个全新的武汉旅游圈形象将正式亮相。
2007年全年接待海外旅游者53万人次，同比增长15.5%；实现旅游外汇收入2.3亿美元，同比增长17.2%；接待国内游客3889万人次，同比增长18.5%；实现国内旅游收入297亿元，同比增长18.5%。旅游业总收入314.4亿元，同比增长18.1%。全市星级酒店达到121家，客房总量达到15247间；国际旅行社达到28家，国内旅行社达到188家；旅游景区达到31个，其中A级景区15个；旅游车辆达到1000多台。
2006年11月，华中最大极地海洋世界在东西湖动建。该项目由大连海昌集团投资，占地1000余亩，总投资30亿元，是武汉目前最大的旅游投资项目。
近两年来，投资“武汉城市圈”旅游业似乎商机无限。共引进旅游项目100多个，总投资达300多亿元。其中包括：湖北万豪和武汉远方公司投资8亿元打造咸宁温泉谷、武汉丰太集团6亿元建设嘉鱼温泉等。
城市圈8条精品旅游产品线路初步建成，分别是：科教文化之旅、温泉养生之旅、红色和绿色生态之旅、工业之旅、三国文化之旅、宗教文化之旅、体育健身之旅、乡村休闲之旅。目前，8条线路已分别交由8家旅行社分头负责，即将全面推向市场。
圈内城市尝到甜头，争当武汉“后花园”。去年4月，孝感市在汉举办旅游产品推介暨招商，达成旅游合同10余项，投资4.8亿元。去年9月，黄冈市在汉推介旅游产品，50多家旅行社负责人光临。
为升级旅游服务水平，去年10月，武汉市旅游局举办了城市圈旅行社和酒店经理岗位资格培训班，邀请台湾文化大学观光系教授为9城市147位旅行社经理和74位酒店经理授课。
而作为体现旅游服务质量的星级酒店，在武汉城市圈也如雨后春笋。
近两年间，武汉市投资300亿元用于旅游基础设施和星级酒店的建设，武汉市五星级酒店翻番。
一直以来，武汉的高星级酒店不多，已挂星五星级酒店只有6家。2006年底以来，按照五星标准建造的新酒店有明珠豪生、锦江国际、新世界、光明万丽、华美达光谷店、珞珈山国际酒店等。2月10日，外商投资2亿元打造的五星级酒店雄楚国际大酒店试营业；5月，五星级君宜国际大酒店也将在汉兴建。业内人士预测，武汉酒店业正进入一个迅速扩张期，预计2008
附：2007年底武汉市在建和在营业五星级酒店一览表
序
号
酒店名称
开业时间
管理公司
占地面
积（㎡）
建筑面
积（㎡）
客房数（套）
地点
备注
1
东方大酒店
1997年
50000
345
2
香格里拉大酒店
1999年5月
448
3
华美达天禄酒店
2000年
308
4
新华诺富特大酒店
2002年9月
303
5
东湖大厦
2001年
168
2004年升五星
6
五月花大酒店
2003年
27000
268
7
华美达光谷大酒店
2006年10月
308
8
港澳中心商务酒店
2003年4月
120
9
江城明珠大酒店
2007年
5500
61733
393
郑州铁路局待评
10
雄楚国际大酒店
2007年12月
280
省林业厅投资，待评
11
万丽酒店
2007年
32000
300
湖北省电力投资，待评
12
凯旋门大酒店
2007年
247
待评
13
锦江国际大酒店
2007年6月
44352
407
待评
14
珞珈山国际
2007年
218
武汉大学，待评
15
武新大酒店
327
在建
=SUM(ABOVE) 4440
1.4湖北省（武汉市）五星级酒店经营现状分析
1.4.1根据《2007中国旅游统计年鉴》编统计全国五星级酒店的现状如下：
表1-1全国五星级酒店综合情况
酒店注册登记
类型、规模、星级
酒店数（家）
房间数（间）
床位数（张）
客房出租率（%）
营业收入
（万元）
营业税金
（万元）
固定资产
（万元）
酒店注册登记类型
国有经济
92
34556
56120
65.05
1006275.03
55904.47
3112046.93
集体、股份、联营
89
31269
52829
59.66
786831.53
43714.98
2527638.28
私营
12
4375
7342
64.85
87167.18
4943.28
237208.79
港、澳、台
49
21377
32884
70.19
865088.43
44564.54
2044538.21
外商
57
22719
34064
66.69
709494.64
37155.22
2245820.32
其它
3
868
1468
57.67
16633.95
888.48
98655.18
合计
302
115164
184707
66.38
3471490.76
187170.9771
酒店规模
客房数500间以上
60
39195
59604
69.00
1412504.12
73945.36
2849476.69
客房数300-499间以上
135
51554
83841
66.16
1337094.50
70429.23
4774413.80
客房数200-299间以上
80
20273
33666
63.23
616192.85
36382.16
2176138.42
客房数100-199间以上
25
3917
7392
61.06
94686.82
5338.03
458316.70
客房数99间以下
2
125
204
69.29
110212.47
1076.19
7562.10
合计
302
115164
184707
66.38
3471490.76
187170.9771
1.4.2截至2007年底，湖北省（五星级酒店都在武汉市）正式通过国家评定的五星级酒店有8家，根据《2007中国旅游统计年鉴》编统计湖北省五星级酒店的现状如下：
（1）根据酒店注册登记类型：国有企业3家，集体、股份、联营企业2家，港、澳、台1家，外商2家，私营投资没有。
（2）根据酒店规模：500间以上没有，300-499间5家，200-299间1家，100-199间2家，99以下没有。
（3）各五星级酒店经营状况如下表
住宿人数
营业收收入（46738.57万元）
住宅人天数（万人天）
客房出租率（%）
每间客房年收入（万元）
每间客房年接待人数（人）
全员劳动
生产率
（万元/人）
人均实现利润
年末从业人员（员）
总人数
（万人）
入境旅游者（万人）
入境旅游者比率（%）
客房
（55.50%）
餐饭
（33.39%）
其它（11.11%）
40.30
15.93
39.53
25939.33
15606.84
5192.40
121.44
70.59
10.83
168
15.14
-0.80
3088
根据以上指标分析可知，湖北省五星级酒店发展以下几个特点：
（1）至2006年底，全国平均省份五星酒店房间数为3599间，但湖北省仅有2396间，仅占全国的64.77%，高星级酒店接待设施不足，如果在建五星级酒店建成营业，房间数将达4440间，如果按全国平均水平来计武汉市五星级酒店投资已经饱和，但是五星酒店相对于北京37家、上海26家、广东47家、江苏25家、浙江19家来说，随着中部的崛起，湖北经济沿着发达地区的轨迹迈进，武汉市在全国大城市地位的提高，五星酒店的投资依然有一定的空间。
（2）从全国统计数据来看，500间客房以上或99间客房以下规模的入住率最高，但湖北省恰恰没有这两种规模的酒店，说明湖北省酒店投资规模结构不合理。500间客房以上的酒店投资依然是空白。
项目
其他收入
比例（%）
客房出租率（%）
每间客房年收入（万元）
每间客房年接待人数（万人）
每间客房年接待人天数（人天）
年利
润率
人均实现利润（万元）
人均实现
税金（万元）
人均占用固定资原值（万元/人）
全国平均数
15.47
66.38
15.46
199
308
13%
2.69
3.81
61.19
湖北平均数
11.11
70.59
10.83
168
507
-5.29%
-0.80
-0.06
70.46
绝对值比较
-4.36
+3.91
-4.53
-33
+201
-18.29%
-3.49
-3.87
+9.27
相对值比较
71.82%
106.34%
70.05%
84.42
164.61%
_
_
-
115.15%
1.4.3湖北省五星级酒店与全国五星级酒店
从以上比较可知，与全国水平相比，湖北五星级酒店客源充足，客房入住率高于全国，但年收入不高，而且收入单一，客房使用频率高，损耗大，各项经济效益指标都低于全国水平，经营管理水平相比全国而言较低，具有较大的经营管理提升空间。
二、项目环境分析
2.1 本项目区位背景形势分析
本项目所在地在武汉市武昌区，武昌区近年来经济形势发展良好，城市建设步伐加快。2007年1—9月，全区地区生产总值195.28亿元，增长14.55%，其中：二产业63.63亿元，增长11.52%；三产业131.65亿元，增长16.08%。全口径财政收入29.93亿元，增长31.22%；区级财政收入8.66亿元，增长27.38%。全口径财政收入和区级财政收入中税收收入占比分别达到97.26%和93.17%，其中：增值税、营业税、企业所得税、个人所得税等主体税种收入比重达到85.03%，增长28.56%；城建税、车船税、土地增值税等小税种增长均超过40%，特别是土地增值税完成6494万元，增长134.86%；契税收入完成1.41亿元，增长15.15%，为今年来首次实现正增长。全区百户重点纳税企业实现税收13.11亿，占税收总额的44.34%，其中过千万元以上企业28户（不含房地产企业），过亿元以上企业1户。全区实现社会消费品零售总额162.11亿元，增长14.1%；居民人均可支配收入达1.07万元，增长14.79%。完成固定资产投资47.85亿元，增长22.43%。95项重大项目累计完成投资73.87亿元，增长35%。全区新注册登记企业1632户，其中注册资金在1000万元以上的有60户。全区引进内资63.77亿元，增长64.78%；实际利用外资1.49亿美元，增长402.6%；其中，引进规模在5000万以上的内资新开工项目19个，1000万美元以上外资项目6个。**举办第六届中国（武昌）辛亥首义文化经贸旅游节，签约121项，投资金额91亿元。属地纳税工作进展顺利，已有80户将税收关系转入我区，其中注册资金1000万元以上的有21户。总部区新入驻注册资金在1000万元以上的企业53家，新入驻企业区域总部或大企业分支机构5家，中建三局、新华保险湖北分公司、中保人寿湖北分公司、苏宁电器中南旗舰店、湖北广电城市电视有限公司等一批有影响的企业相继落户武昌，产业聚集趋势进一步加强。新时代商务中心、新长江广场、洪广宝座、中建工行广场等6座高档商务楼宇投入使用，财政部驻湖北省财政监察办事处办公写字楼、巴山夜雨大酒店、纽宾凯商务酒店、宏诚金都等项目进展顺利，世纪彩城三期写字楼开始进行基础施工，保利文化广场已经开工，现正对原设计方案进行修改（将楼高调整到200米）。白沙洲都市工业园新入驻企业19家，实现总产值60.12亿元，增长25%；实现税收1.89亿元，增长35.4%。历史文化名城建设步伐加快，中部文博会6个签约项目全部完成建设，“中部设计之都”已引起各方关注，昙华林创意产业园建设等工作稳步推进。
完善基础设施，城市建设项目推进顺利。2007年，城市基础设施、重大工程、危房改造等重点拆迁项目共19项，涉及拆迁居民6654户，拆迁面积64.19万平方米，截止九月底，累计完成拆迁4589户，拆迁面积34.16万平方米。钟大建设项目拆迁取得新进展。武昌火车站改扩建主站房工程基本竣工，中山路高架桥提前拆除，累计搬迁居民2073户，完成拆迁总量的95%；蛇山透绿工程社会散户拆迁全部完成，周边道路综合改造及首义文化园广场建设竣工；“五大会址”及周边环境整治工程拆迁完成119户，完成拆迁总量的61%，立面整治启动33栋，完成总进度的75%，道路及管线改造正在抓紧施工；昙华林历史街区一、二期工程拆迁任务基本完成。道路建设步伐加快：体育馆路刷黑工程竣工，杨园南路、中山北路、恒安路基本建成，紫阳东路、一纱侧路、珞梁路延长线完成车行道路建设，沙湖路已形成半幅路面；栅栏口和岳家嘴立交工程正在进行匝道、桩基施工；体育馆南路准备进场施工，复地东路、南路，武重东路、南路以及江民路正在进行前期规划和施工设计；解放路二期综合整治工程进入收尾阶段，和平大道综合整治工程全面竣工。城市绿化档次提升：完成6条新建道路绿化和5处街头园林小景、4处小游园、2处小森林建设；完成洪山公园和紫阳公园的改造及武昌公园的拆迁工程；内沙湖公园建设全面启动，目前已基本完工。
2.2 地块分析与评价：
2.2.1
本项目地块东西长约100米，南北宽约80米，面积约12亩，位于雄楚大道和静安路交汇处，东望东湖高新开发区，南临南湖花园，西接武昌火车站和武昌长途客运站，北靠繁华的中南商圈，随着武汉市8+1城市圈的形成，武昌区向江夏、纸坊和流芳方向发展，雄楚大道将成为武昌的中轴线。
2.2.2
由于地块处于城中湖南湖湖畔，隔雄楚大街与20万人口的成熟大社区南湖花园相望，地块周围没有超高层建筑，地域空旷，视野开阔。
2.2.3
地块处于雄楚大道和静安路交汇处，道路规范，随着附近紫阳东路与武昌火车站打通，路况畅通，交通便利。距武昌中心商业区中南商圈及火车站5分钟车程，离机场40分钟车程。
2.2.4
该地块临武昌区主干大道雄楚大道，与商业闹市区既保持一定距离，但又不太远，闹中取静，从发展的眼光看应该是一处很有特色、很有发展的地块。优越的地段，良好的商贸经济环境加之交通便利，是商务客人的首选条件，该地块规划一个现代商务型酒店。最适合的东西才是最好的，理解这点对酒店的定位、规划、发展，体现价值非常重要。在以后具体规划、设计需要将酒店设计与楚文化内涵充分结合，体现特色、体现价值，营造一个定位准确、目标清晰、投资合理、具有文化内涵的特色酒店。
2.3用地计划经济技术指标
用地面积8000㎡，建筑密度38.75%，容置率5.625，建筑面积45000㎡，绿化率25%。
三、项目投资主体
项目由武汉市**集团负责投资，该公司是南湖花园大型社会重要的开发商之一，**的开发了**花园，景虹花园等大型房地产项目，资金实力雄厚。但缺乏五星级酒店投资经营管理经验。
第二部分 项目总体开发主题定位与功能规划
一、项目投资的SWOT分析
投资商在项目投资实施过程中最重要的是要发挥地块与项目优势，克服劣势，抓住市场机会，同时避免区域威胁。否则，很可能导致失败。
项目SWOT分析旨在通过对项目的全面深入研究，明确项目在目前市场情况下，应当处于一个什么样的市场地位，进而为最终确定项目营销定位提供参考。
S（优势） W（劣势）
O（机会） T（威胁）
3.2.1项目优势分析——Strength
S1 城市和街区发展的角度：武汉市近几年经济发展迅猛，尤其是旅游业发展迎来新的高潮，区域经济发展潜力无限，前景看好。
S2 区域配套的角度：项目周边配套日渐完善。
S3 投资商通过多年房地产开发的积累，拥有雄厚的资金实力，通过本投资项目可以合理规避税费用，投资成本相对较低。
S4 地块交通便利，处于主要交通要道交汇处，客流集散便利，尤其是新武昌火车站就在附近，客源丰富。
S5 该地块为投资商的存量土地，土地成本较低。
3.2.2项目劣势分析——Weakness
W1投资商前期对酒店投资研究不很深入，经验不足，专业性不强。酒店行业的细分市场，有超过10种以上的类型，如果没有充分的市场调研和专家指导，选择类型有误的话，将在市场上增加竞争指数，加大未来回报的风险。
W2项目周边环境暂时比较杂乱，方圆两公里之内没有集中的政府部门和效益较好的上规模企业。
W3本项目地块仅12亩，建五星级酒店地理空间稍微局促，必须向超高层建筑发展，建筑成本较高。
3.2.3项目机会点分析——Opportunity
O1 武汉市五星级酒店整体经营水平不是很高，酒店营运壁垒不是很高，项目若能够引入专业酒店设计公司、品牌酒店管理公司参与运作项目，具有较大的经营管理和经济效益提升空间；
O2 随着武汉8+1城市圈的形成，武昌旧城区改造的步伐加快，该区域将形成武汉市武昌区新的城市中心商圈。
O3 本项目投资商对当地环境熟悉，可供整合的社会资源丰富，可为本项目的建设和营运带来较好的周边环境。
3.2.4项目潜在威胁分析——Threat
T1 该区域近两年来多个高星级酒店项目跟风而上，市场竞争将十分激烈；
T2 酒店投资资金密集，成本较高，建设和投资回收期长，项目风险较大；
项目总体开发主题定位
2.1项目主题定位的指导思想
**大酒店项目总体开发的指导思想是：“自主投资、企业运作、市场机制、多方共赢”的发展思想，以高星级酒店的建设为契机，推动武汉市武昌区旅游服务接待设施的完善和城市整体功能的提升，重点挖掘地方特色和文化底蕴，把**大酒店建设成为武汉市武昌中心城区的标志性建筑和商务型大酒店。
2.2项目主题定位的原则
2.2.1盘活资源存量，**大酒店项目位于城市中心，占据了得天独厚的区位优势和资源优势，本项目整合城市中心区优势资源，把潜在资源转化成为现实优势，把区域优势转化为企业特色，使其能够很好地服务于城市发展，焕发出活力，增强区域和城市的综合竞争力。
2.2.2提升城市功能，充分突出本项目所在地的资源和环境优势，武昌区城市建设的服务设施的升级，提高整个城市的综合接待服务水平和城市竞争力，全面提升城市的整体功能和形象，更好地服务于经济和社会发展。
2.2.3彰显城市特色，文化是城市持续发展的生命力，在项目实施过程中需要深层次地挖掘城市所在区域的地方文化底蕴，对资源特色的文化内涵有全面的认识和把握，从而达到城市特色同区域环境，社会文化的传承和统一，武汉市是我国历史文化名城，文化内涵丰富，曾是一个极富活力的明星城市，项目所在地区域资源独特，如能巧妙地将无形的文化融入设计理念、功能定位和产品开发，将有利于彰显城市文化特色，同时也会给未来五星级酒店的经营管理注入新的活力。
2.2.4满足市场需求，任何项目的开展都必须满足一定的市场需求，符合市场经济的运行机制和规律，市场需求的类型、特点、规模和档次，直接关系到酒店产品开发的层次及经营状况，尊重市场，面向市场、服务市场是根本原则。本项目定位于满足该地区高层次的消费需求，新建的酒店将极大地满足高级商务会议客人和政府接待国内外贵宾的需求，目标市场针对性强，从而可以很好地带动该区域酒店服务水平的提高和城市接待环境的改善，为城市对外开发和经济发展创造更好的环境。
2.2.5注重综合效益，许多项目往往单方面追求最多是利润，而忽视了项目的社会效应和生态效应，**大酒店位于城市中心城区，酒店建设和经营过程中将树立经营城市的理念，强调项目的综合效益，在开发过程中力争得到政府，社区和公众的共同支持，在满足企业赢利的基础之上，更大程度地关注地区生态和环境的保护，达到多方共赢的目的，实现地区的和谐与可持续发展。
2.3项目主题的系统定位
2.3.1目标定位。目标定位于所在地区五星级商务会议型酒店，以其深厚人文底蕴和建筑特色打造商务型酒店的典范，并将酒店的景观主楼塑造成为中心区标志性建筑，最终成为城市国宾馆和城市形象的标志。
2.3.2功能定位，酒店目标市场主要定位于高级商务会议客人，并努力成为所在地区最高规格的服务接待中心，因而酒店的主导功能定位于商务会议，度假接待和休闲娱乐。
2.3.3形象定位，武汉市是全国有名的明星城市，人们消费观念比较时尚，整个城市充满了活力，因而酒店的建筑设计和风格既要体现该区域的文化内涵，又应体现时代特色。
规划设计方案
3.1项目总体功能规划
3.1.1项目功能设置原则
适应细分市场需求，本项目未来的目标细分市场是商务会议客人，主要包括一般商务客人，公务客人和会议客人三大目标群体。一般而言，商务会议客人习惯入住处商务中心区，环境幽雅、设施齐全，交交通便捷的四星或五星级酒店，在客房类型和楼层，会议设施，餐饮，娱乐等方面也具有不同于一般旅游观光客人的需求，在进行酒店项目功能设置时要充分考虑这一需求特征。
充分考虑行业竞争，本项目主要考虑该区域如雨后春笋般冒出来的五星级酒店的竞争，区域内的竞争对手有雄楚大酒店、五月花大酒店和光谷华美达大酒店及珞珈国际大酒店等五星级酒店等。这些酒店，在市场定位上存在一定的客源层次重叠，同进该区域内的餐饮、娱乐、会议也将对其造成一定的竞争压力。社会餐饮企业以较高的性价比吸引了包括酒店住店客人在内的许多良客，从企业品牌形象方面来考虑，星级酒店在菜肴成本上基本不具备竞争优势，不可能与社会餐饮企业进行价格竞争，而餐饮功能又是高星级酒店必备的功能之一，因此必须充分考虑社会餐饮给星级酒店餐饮带来的竞争压力。
协调生态景观环境，本项目作为南湖边的标志性建筑，在生态环境和景观层次上都要能够与周边环境进行协调，酒店建设的基础是充分利用滨湖地区和城市中心的资源优势，在项目功能设置时不仅要考虑到自身的需求，同进也要兼顾整个区域的总体风格和布局，与南湖四周的发展定位相协调，在景观上更加突出区域的特色和层次。
符合国家标准，根据《旅游酒店星级的划分与评定》（GB/T14308-2003）对五星级旅游酒店的划分评定以及管理服务要求做出的明确细致的规定，该项目功能设置要严格按照国家统一标准执行。
3.2项目功能设置
3.2.1标志性景观主楼。
（1）客房：各类客房总数约550间（套）设高级楼层、豪华楼层和无烟楼层，并兼有多款独具个性的主题客房，包括：总统套房、花园套房、行政套房、豪华房、高级房、标准房等、客房内设中央冷暖系统，卫星电视、直通国际电话，私人保险箱、迷你酒吧、宽带上网系统，高级电脑滋卡门锁等国家标准中要求的各项设施，同时人性化的空间布局，房间设计和服务能为每一位客人提供舒适、宁静、幽雅的休憩环境。
（2）餐饮：设置中餐厅、风味馆、西餐厅、茶艺馆4个不同风格为主题的餐饮场所，聘请名厨主理各式珍稀美味佳肴，荟萃中西美食和佳酿，精湛的厨艺，一流的环境加上贯穿始终的公有制服务，处处让你领略到酒店独特的饮食文化，开设厢房为客人提供舒适的私人空间，在商务行政楼层设立行政酒廊，为商务会谈和交往提供良好的空间，在一楼设立大堂吧，为住店客人和外来访客提供休闲洽谈的优雅氛围，顶层设置旋转餐厅，可观览南湖周围美丽的景观。
3.2.2
（1）有多功能国际会议中心，包括容纳1000人的多功能厅，各类型会议室两个。多功能厅设计高贵大气。富丽堂皇，并配备现代化的各类会议设施，册步翻译设备，录影机、电视机、卡式录音机、手提扩音系统、幻灯、投影机、银幕一应俱全。良好的商务气氛，可以布置不同风格的会议场地，提供会议组织接待一站式服务，商务中心配有完备的办公自动化系统，包括复印机、传 真机、笔记本电脑、电子打印机、文件装订机、过塑机等先进仪器，能为各类商务人士提供全方位的服务。
（2）综合娱乐健身中心，在主楼和裙楼的中下层选择一层楼单独设立综合娱乐健身中心，向酒店的住客和会员开放，主要包括风韵夜总会，卡拉OK贵宾房，地中海健康桑拿中心，美容美发中心，雪茄吧，保龄球 室，棋牌室、健身房、戴维斯桌球室、迷你高尔夫球场，室内游泳馆等活动场所，布局合理，设施设备先进齐全，同时各项目的设计和建造达到国家标准，为客人提供多样的休闲健身选择。
3.3酒店区域规划与设计
区域指酒店各功能项目和设备在酒店中所处的地理位置及其分布。
3.3.1酒店区域规划原则
1、功能性原则：将功能相关且互补的区域尽量集中布局，将活动程序与经营运作相互衔接的区域按照程序的先后来布局。
2、独立性原则：在充分考虑区域功能相关性的同时，还要考虑到各区域在某种程序上可能相互干扰的情况。
3、针对性原则：本项目地块较少，为充分利用地面有效收益面积，必须向空中发展。
4、流线性原则：区域规划与“流线”关系密切，区域是流线串起来的，是按一定程序顺序进行串联的各个局部的总和。因此，在进行区域规划与设计时必须充分考虑“流线”因素，不能颠倒功能项目的运作顺序，同时考虑“面积”因素，全面合理地规划设计。
3.3.2 酒店初步平均功能空间分配及比例
功 能
面积（㎡）
客房
总数（间/套）
单人标房
数量（间）
商务套房
数量（套）
高级套房
数量（套）
豪华套
房数（套）
房型比例
（占总数）
总面积比例%
客 房
25145
510
391
68
42
9
55.88
单人房和标准间
45
391
77.0%
商务套房
55
68
13.0%
高级套房
65
42
8.3%
豪华套房
120
9
1.7%
大 堂
800
1.8
餐 饮
3000
6.67
会议室、宴会厅
3000
6.67
行政区域
800
1.8
服务及公共区域
5455
12.12
游泳池
800
1.8
娱乐休闲
6000
13.33
总建筑面积
45000
100
3.3.3假设本项目建筑地下两层，地上27层的主裙楼建筑，各层初步计划分布如下表：
序号
楼层
功能布局
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
B1
B2
1F
2F
3F
4F
5F
6F
7F
8~9
10~1
12~22F
23~26F
23F
24F
25F
26F
27F
28F
27F
部分动力设备、管理部及工程部区域
地下车库
大堂、前台区域、大堂吧、礼品店、总机话务及机房、客用卫生间、保安监控室
风味餐厅（前区/后区）、西餐厅（前厅/后区）商务中心
中餐厅（前区/后区）
大宴会厅、多功能厅、接见厅
健康中心、桑拿足疗中心、夜总会、观景酒吧、棋牌室、台球室、壁球室、乒乓球室、美发中心
设备转换层（货仓区域）
酒店行政办公室和各种类型会议室
高级楼层
单人房和标准间
豪华楼层
行政楼层
行政客房区域
行政酒廊、行政客房区域
行政高级套房、行政客房区域
总统套房、行政豪华套房、行政高级套房、行政客房区域
功能转换层
旋转自助餐厅
设备层
3.3.4酒店建筑装修建议（略）
第三部分 项目投资经营和实施进度
湖北省五星级酒店经营水平整体性不高，但是随着华美达等国际知名酒店品牌的介入，酒店经营管理水平在逐渐提高。本项目投资商没有五星级酒店的投资经营管理经验，因此在本项目的投资及其建成后经营管理过程中，通过市场化运作，整合社会资源，为本项目的投资和经营管理寻求良好的合作伙伴，提供最优的投资经营合作方案，将成为本项目是否能够**实现项目投资目的的关键。
项目投资合作方案建议
通过对本项目的SWOT分析可知，寻求本项目的合作伙伴必须实现资源互补，扬长避短的目标。
1.1项目投资渠道的选择
1.1.1世界十大酒店管理集团及其投资特征（以下排名以酒店客房数为依据）
?1.洲际酒店集团：2006年连续第3年排名世界酒店集团第1位，房间增长了0.9%。酒店3606座，房间537533间。
2.胜腾：2006年排名第2，接管了温德姆（Wyndham）后使集团的房间供应能力增加了2.2%.这种微弱的增长（30000间客房）确保了该集团排名保持稳定。酒店6344座，房间532284间。
3.万豪国际集团：2006年排名第3，增加了15，000间客房，增长3.6%。酒店2672座，房间485979间。2008年3月10日，柏林：万豪国际酒店集团计划未来4年在美加以外地区再新开140多家酒店和度假酒店，即在43个国家推出超过34000间客房库存。这次国际扩张预计将使得万豪集团到2011年底前，管理或特许经营将近500家酒店，为旅行者提供大约126，000间客房的选择。这次扩张具代表性的是万豪在豪华酒店、高级酒店、中档酒店以及延住旅游领域的酒店品牌建设，而近期内最大型酒店开业将集中在中国、印度、泰国以及阿联酋。
4.雅高：2006年雅高集团房间增长2.6%，排名第4。酒店4065座，房间475433间。
5.希尔顿?：2006年排名第5位。美国希尔顿集团斥资4.75亿欧元接管英国希尔顿国际。通过本次并购，希尔顿品牌已成为一个统一的实体。其世界排名也由第六名上升到了第五名。酒店2747座，房间472720间。希尔顿酒店集团公司（Hilton Hotels Corporation）旗下主要品牌：? ? 希尔顿（HILTON HOTEL），港丽（CONRAD HOTELS）, 斯堪的克（SCANDIC），双树（DOUBLE TREE）, 大使套房酒店（EMBASSY SUITE），家木套房酒店（HOMEWOOD SUITE），哈里逊会议中心（HARRISON CONFERENCE CENTER），庭园旅馆（GARDEN INN），汉普顿旅馆（HAMPTON INN AND SUITES），希尔顿度假俱乐部（HILTON GRAND VACATIONS CLUB）等
6.精选：
2005年底客房增长了3.4%，但是仍然从第5位下滑了一位。酒店5132座，房间417631间。
7.最佳西方：2006年最佳西方以房间增长2.5%的成绩连续几年保持着第7名的位置。酒店4195座，房间315875间。
8.喜达屋 ：2006年排名第8位的喜达屋集团是另一个通过兼并获得增长的**案例，其旗下喜达屋酒店暨度假村的增长（11.8%）就得益于其新接管的LeMeridien品牌。酒店845座，房间257889间。
9.卡尔森：2006年排名第9位，卡尔森酒店集团表现仍然稳定，尽管其主要的经销商Rezidor在EMEA地区十分活跃，但就整体而言，依然没有太大变化。酒店922座，房间147129间。
10.凯悦：2006年排名第10位，自2005年接手AmeriSuites后，全球凯悦集团又整合了一些新品牌，如SummerfieldSuites和MicrotelInns，紧随卡尔森酒店集团之后,排名第10位。酒店738座，房间144671间。
1.1.2本项目投资渠道的选择与组合模式
1、资金融合渠道的选择
本项目投资商资金雄厚，新建五星级酒店，可以在酒店的选址、等级与类型决策等方面拥有高度的自主性，可以依照投资人意愿从一开始就对酒店进行个性化的建筑装修设计。投资者可以在充分的市场调查基础上结合自己的投资意向，对市场供求状态和发展趋势做出快速反应，有利于及时占领市场，获取利润回报。其不足之外在于，当酒店市场供给趋于饱和，或市场供给量大于需求量时，持续的兴建扩张可能导致酒店数量进一步激增，以及酒店市场更大难度的供需不平衡，最终导致地方酒店市场的结构失衡，整体经营效益下滑，难以确保新酒店投资建成的预期收入，从而影响投资的正常回收，给投资者带来更大的资金风险。本项目目前面临的市场环境就是五星级酒店翻倍增加，市场供给就趋于饱和，独资经营风险较大，因此需慎重决策。
为了分化市场风险，可以考虑引入一定比例专业酒店管理集团的资金参与本项目的投资建设。建议专业酒店管理集团投资参与资本控制在30%左右。
2、引入技术渠道的选择
本项目投资者缺乏技术优势，因此必须引入技术渠道以规避酒店经营管理的技术风险。酒店管理技术的引入通常有两种方式：一是特许经营，二是战略联盟。
特许经营即联号类酒店投资者以有限的管理和营销技术，对目标酒店进行投资的一种形式。这里的有限技术主要指商标品牌、营销技术网络、采购网络技术和质量控制技术等。其优势是有助于提高消费者对酒店经营品牌认同与顾客忠诚度，特许经营品牌提供方不能对酒店的日常管理加以控制。其缺点是通常需一次性付清特许费用且应支付酒店利润的一部分作为特许服务费用。从酒店投资的发展史来看，这种方式适合中低端的酒店集团品牌。
战略联盟即通过某种技术共享服务，不断吸纳新单体酒店成员，与其达成具有某种特定意义的联合体组织。全球范围内有众多**的酒店联盟组织，如最佳西方国际酒店集团、世界一流酒店组织、VIP国际公司等。
其优点是无需向联盟支付酒店利润作为加盟费用，联盟为酒店成员提供营销、广告、设计、质量与公关等方面的技术服务，其缺点是参与联盟的酒店必须本身有一定品牌和营销网络与其他联盟酒店进行交换。
因此本项目直接引技术渠道进行合作的条件不是很好，不宜以单一的技术渠道作为合作的选择。
3、管理参与渠道的选择
管理参与渠道主要是通过管理合同形式与专业酒店集团进行合作。管理合同其本质是酒店管理公司和酒店业方之间的一个协议，当酒店业主缺乏专门技术人才与管理时，将酒店交由管理公司经营管理的一种合同形式。依照合同，酒店管理公司负有运营酒店并管理酒店业务的责任，并通过管理费用的支取获取回报。比较**的管理合同酒店集团有雅高集团、希尔顿国际酒店公司等、马里奥特集团等。
对业主而言可以得到酒店管理急需的稀缺管理人才，同时可以要求管理集团投资股权参与酒店股份。这是目前我国高星级酒店与酒店管理集团合作的主要方一。
管理参与渠道合作除了管理合同形式以外，还有开业管理、工程咨询管理、顾问咨询管理等方式。
4、本项目投资的渠道组合模式建议
从目前国内外投资和管理五星级酒店的实践来看，酒店业主的投资渠道组合主要五种形式。
自主管理
选择这种渠道组合模式的一般是集团类酒店集团作为投资业主。由于本项目业主没有五星级酒店经营的任何经验和技术，因此自主管理风险太大，不宜采用。
投资新建——战略联盟
这种方式在前面通过分析也不宜使用。
投资新建——管理合同
在酒店业主没有酒店管理经验的情况下，选择专业的管理公司进行管理投资是一种较好的选择。但是酒店业主必须将酒店的管理权让渡给管理公司，对酒店管理的控制大降低。而且，聘请管理公司需支付高昂的管理费用和人员开支，会使酒店的经营利润受到侵蚀，因此，管理公司的选择和管理合同的谈判十分重要。为了确保管理公司在合同期内酒店实施负责任的管理，通常业主可以要求管理公司出资参股。
投资新建——特许经营
这种方式在前面通过分析也不宜使用。
投资新建——特许经营——管理合同
即酒店业主通过桔某种一揽子协议，或者在和某个酒店联号签订管理合同的同时又和这家酒店联号签订一份特许经营协议，即：一家酒店可以同时接受一家酒店联号提供的两类不同的服务 ——管理服务和品牌及相关营销服务。目前希尔顿、喜来登等大型酒店集团既可以提供酒店管理服务，又可以向酒店业主提供酒店品牌特许经营服务。
本项目的实施最好采取投资新建——管理合同，如果采取投资新建——特许经营——管理合同的形式也最好与一家酒店管理公司签订合作协议。
为了在目前日益竞争激烈的武汉高星级酒店市场中占得先机，建议与国际知名品牌建立合作关系。
酒店建设期间管理的基本组织架构
1.建设管理层:9人
建设领导1组5人(含主业总经理)，酒店总经理1人，行政秘书1人，酒店建设顾问1人 ，机要秘书1人
2．计划标准程序组：12人
组长1人，副组长1人 ，工程组织人员2人，采购员2人，对外事物联络2人，机要秘书1人
4．市场前期调查组：3人
组长1人，调查员2人
5．财务合同审核组：4人
组长1人，会计1人，出纳1人，审核1人
6．安全消防保卫组：10人组长1人，副组长1人，保安员8人
三、项目建设实施进度
3.1项目建设实施过程工作分解结构表
序号
代号
工作名称
工期（天）
紧前工作
紧后工作
1
A
合作方初选及前期调研究和策划
25
——
B
2
B
方案优化
10
A
C、D
3
C
合作方的确定
10
B
E
4
D
规划设计及报建
50
B
E
5
E
建筑方案及施工图设计
40
C、D
F、G
6
F
图审及相关手续办理
30
E
G
7
G
合作建筑承包商的选择
20
E、F
H、K
8
H
土建施工
450
E、F
J
9
I
装修图设计及装修方案的确定及装修队伍选择
30
G
L
10
J
酒店经营管理班子成立
100
H
J
11
K
开业前筹划
200
J
M
12
L
设备采购及装修施工
300
I
M
13
M
试营业
30
K、L
N
14
N
正式营业
—
L
—
总计需要：805天
3.2项目建设进度横道图
时间
工作内容
10年5月至10年9月
10年10月至10年12月
11年1月至11年3月
11年4月至11年6月
11年7月至11年9月
11年10月至11年12月
12年1月至12年3月
12年4月至12年6月
12年7月至12年9月
合作方初选及
前期调研究和策划
方案优化
合作方的确定
规划设计及报建
建筑方案及施工图设计
图审及相关手续办理
合作建筑承包商的选择
土建施工
装修图设计及装修方案的确定及装修队伍选择
酒店经营管理班子成立
开业前筹划
设备采购及装修施工
试营业
正式营业
四、酒店运营期间经营管理方案（略）
该方案在酒店管理公司确定后，由专业酒店管理公司提供。
第四部分 项目经济可行性分析
本项目的经济可行性分析建立在以下几个假设之上的：
1、本项目建成运营后达到全国五星级酒店经营的平均经济技术指标。即在营业收入中，客房收入占55.50%，餐饭收入占33.39%，其它收人占11.11%
2、本项目按510间客房进行投资，每间客房平均房价为600元/天，且投资成本严格按照国际高星级酒店遵循的千分之一定律进行控制。（即酒店全部都通过客房投资成本进行分摊，每天客房平均房价是酒店每间客房投资的千分之一。）即本项目投资总额控制在30600万元以内。资金安排自有资金15000万元，银行贷款10000万元，关联企业融资5600万元。
3、土地成本按每亩200万元计入开发成本，总计为1600万元。
4、建筑密度38.75%，容置率5.625，建筑面积45000㎡，绿化率25%。
5、酒店正常营业后三年内达到全省五星级酒店平均入住率70.59%。
6、本项目经济评估暂不考虑价格上涨因素。
一、投资建设成本估算表
1、投资构成成本估算
项目名称
数量
单价
（元/M2）
金额
（万元）
备注
一
土地成本
8000
2000
1600
含土地出让契税，
按建筑面积
二
前期开发费
8000
=SUM(ABOVE) 1177
1
三通一平或折迁费用
8000
1000
800
2
工程钻探费
8000
10
8
按土地面积
3
工程规划设计费及图审费
45000
20
90
按建筑面积
4
工程监理费
45000
275
建安工程造价的1.2%
5
临时水电费
8000
5
4
按土地面积
三
建筑工程造价
45000
1900
8550
按建筑面积
四
装修及设备工程造价
45000
3200
14400
按建筑面积
五
配套及基础设施建设费用
45000
190
1
市政工程（含道路水电管网等）
45000
20
90
按建筑面积
2
园林绿化
2000
500
100
六
各项规费
45000
250
1125
七
管理和财务费用
45000
1847
1
开办和管理费
45000
344
建安工程造价的1.5%
2
财务费用
10000万元
利率5.76
1503
按2.5年计
八
风险准备金
45000
688
建安工程造价的3%
九
流动资金
1000
总投资成本
30577
在控制范围内
每㎡投资成本
6794
二、项目投资分期表(单位:万元)
年度
2010
2011
2012
2013
合计
预计投资额
6000
13000
8000
3577
=SUM(LEFT) 30577
投资比重%
19.62
42.52
26.16
11.70
100
从表中可以看出，本项目在初期投资额都很大，这符合星级酒店项目的投资特点，一般来讲，星级酒店的投资回收期都在10~15年左右，这还只是乐观的估计，即在市场正常发展的情况下，若遇到酒店市场的整体不景气，则投资回收期更长，许多酒店更是因此背上了重负。根据上表，头两年的投资占整个总投资额的62.14%，因此对于投资方来计，本项目的资金负担还是很重的，特别是需要大量的流动资金，而五星级酒店的建设周期又很长（一般在3年左右），本项目还涉及到很多配套服务设施的建设。根据正常情况，本项目在2014年才能在正常情况下步入经营的正轨，产生初步的经济效益，只有等到正式营运3年后本项目的经营才能达到盈利的理想状态。
三、综合效益评估
1、经济效益
本项目未来将可能产生良好的经济效益。根据预测，本项目建设完工酒店全面投入运营3年后，年平均营业收入会在14000万元人民币以上，这里所预测的只是五星级酒店的直接经营收入，而不包括通过本项目开发为武汉市带来的间接旅游收入，若把间接旅游收入算在内，项目全部完成正常营运后，对武汉武昌区的经济贡献预计每年在4亿元人民币以上，包括餐饮、娱乐、休闲、购物等。同时，本项目开发还将促使本区地价的升值。
由于本项目直接产生经济效益的是酒店，因此下面将以酒店的经营来评估本项目的经济效益。根据投资投算，本分析将酒店的建设周期定为2.5年（不含前期办理建设手续时间），从2012年12月开始营业，有一年的试营业期，如下表：
酒店店营业收入估算表(单位:万元)
年度
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
营业收入
9808
11209
12610
14011
14011
14011
14011
酒店经营成本估算表(单位:万元)
年度
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
合计
营业收入
9808
11209
12610
14011
14011
14011
14011
14011
14011
14011
=SUM(LEFT) 131704
总成本
10298
10985
11097
9808
9808
9808
9808
9808
9808
9808
=SUM(LEFT) 101036
盈利
-490
224
1513
4203
4203
4203
4203
4203
4203
4203
=SUM(LEFT) 30668
成本比例
1.05
0.98
0.88
0.70
0.70
0.70
0.70
0.70
0.70
0.70
说明：上表是根据经验对酒店各项相关成本费用的估计，与财务上的成本费用分析略有不同。
在正常发展情况下，酒店从2014年开始略有盈余，以后酒店营业额农年上升，2016年赢利4203万元，酒店预计营业后10年可收回建设投资，正常的投资回收期在2022年左右。
从以上分析可以看出，酒店前景较为乐观，根据经验估计，在试运营期满后从2014年开始盈利，但从2010年到2012年需向项目投资约30577万元,因此，本项目对于投资方来讲，前期投入是非常大的，特别是投资方付出了很大的机会成本，而将资金投入到酒店这一风险较大的行业，投资方对于本项目必须很有信心的。同时，本项目对于武汉市旅游业和经济的发展有着很强的现实意义。因此，建议政府对本项目的开发经予一定的支持：其一，政府为本项目开发实施贷款贴息，分担投资方的部分资金压力；其二，根据利益补偿机制，政府可以投资方在水电、税收、用地等政策笔方经予一定的优惠，以补偿投资方在本项目上所承担的风险和机会成本。
2、社会效益
本项目开发不仅为武汉市带来可观的经济效益，还可以给武汉市带来巨大的社会效益，其社会效益主要表现在以下
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