商业物业工程管理方案 1
养护的管理
一、量才录用、
我们在使用人才机制上的理念是重视管理人员的品德修养、 工作能力、 强调管理人员的一专多能和管理队伍的年轻化、 知识 化。
在管理人员的选拔上， 我们严格按照岗位要求制定标准， 根 据标准择优录用。不片面强调工作年限和学历资格，以“适用” 为原则，避免“大才小用”的现象。
二、默契合作、充分授权
强调分工合作的工作态度。
我们将采用经理全权负责的直线 职能管理方式，本着精干、高效的原则设置岗位，一方面保证管 理人员工作负荷的饱满， 另一方面避免各岗位职责的交叉， 做到 “人人有事做，事事有人管” 。同时我们倡导全员协调管理，员 工应以合作的姿态开展工作。
倡导合理授权，在用户面前，每个员工都是管理中心经理。
学会授权是我们对管理人员的基本要求。
经理通过授权， 将更多 的精力和时间放在把握全局， 正确决策上。
通过授权从繁琐的日 常事务中脱离出来。同时，通过授权，每位员工都能迅速地解决 用户提出的服务需求， 让用户在第一时间得到满意的服务。
同时 建立检查和反馈制度， 各级管理人员通过定期检查， 检验授权效 果。对偏离服务标准的行为及时纠正，避免管理失控。
坚持分级指挥和逐级反馈的原则。我们强调一个上级的原 则，并在内部建立逐级向上负责的垂直指挥系统。
经理根据实际 情况发出工作指令，并通过现场指导、工作例会、等形式逐级向 下传达和执行。无特殊情况下，管理人员不得随意越级指挥，而 作业员工遇到问题也必须逐级向上汇报，不得越级请示。
三、定期考核、绩效为本
绩效考核， 是我们人力资源管理的重要组成部分。
其根本目 的是营造“以效率为导向”的良好工作气氛。
管理人员的绩效考核将严格依照公司已建立并有效运作的 绩效考核体系进行考核。
通过公司品质管理等相关职能部门、 对 人员进行日常工作的绩效考核。
四、奖惩严明、优胜劣汰
对员工实施准确及时的奖惩， 是维持员工长久工作动力的有 效手段。将以公司的《员工奖惩条例》 （我正在制定修改中）为 依据，对员工进行相应的激励和约束。对工作努力，成绩优异的 员工，我们将视情况授予“优秀员工奖”及“特殊贡献奖”等荣 誉，并给予一定的物质奖励。
对工作不负责任或违反纪律的员工， 则给予一至三级的相应处分。
我们规定： 受到三级处分的员工将 视情况给予降级或辞退处理。
五、设施设备构成：
1、基础设备： （供配电设备、供水设备 ）。
2、生活设备 :（电梯、空调、排水、供暖、弱电、停车
设施、生活照明、建筑智能、通风 ）.
3、安全设备 :（ 消防、安防、防雷 ）。
六、（一）工程管理的核心及要点：
1、设备的原始档案；
2、设备卡及设备台账；
3、设备技术登记卡；
4、设备系统资料；如：竣工图、系统图、设计及施工 变更等资料。
5、熟悉设备运行；
6、建立绩效考核机制；
7、设备定期维护保养： “三好”即对设备用好、修好、管理好。
“四会”即对设备会使用、会保养、会检查、会排除故障。
“五定”即对设备进行保养、检修时定人、定点、定时、定 值、定责。
8、注重安全管理、严格操作规程、规避安全风险。
9、结合实际、降低能耗。
10、提高员工综合服务素质、及业务技能。
二）认真制定管理制度、
1、工程内部管理制度；
2、设施设备管理制度；
3、设施设备运行方案；
4、设备应急处理措施、预案；
七、严格实施管理制度：
1、开展员工培训；
2、检查相关工作记录；
3、定期进行监督检查、检查结果要和个人绩效及部门绩效 挂钩强化其重要性。
日常维修养护管理
商业的公共部位和共用设施设备的维修养护是现代商业管 理的主要内容之一，也是海尚的管理重点之一。我们将坚持“因 地制宜、科学管理”的方针，编制科学的维修养护计划并合理组 织实施，力争达到如下目的： 延长物业物质寿命， 满足公共设施、 设备的正常使用功能； 延长设备的经济寿命， 达到保值增值的效 果；降低管理成本支出，减轻客户经济负担。
一、技术力量配备
我们从公司储备的各类专业技术人才中抽调熟悉土建、机 电、给排水及空调等专业的技术人员充实到海尚养护， 以满足日 谢谢观赏
常管理及维修养护的需要。
同时，我们将加强维修技工的培训工作。
通过开展长期连续 的专项培训，促使维修技工不断提高维修工作技能，熟练掌握公 共部位、共有设施设备维修养护的内容、周期及质量标准等。
二、制度保证
我们将严格执行《物业管理条例》及《郑州市物业管理办法》 等相关法规，并结合公司质量管理体系的要求， 根据现场实际情 况编制《房屋本体及设施设备管理程序》、《用户房屋维修管理程 序》等程序文件和《设施设备管理工作手册》、《维修工作手册》、 《设施设备维修养护工作流程》等工作手册及文件，作为维修养 护的制度保证。
三、 建立和完善维修档案
我们将对公用设施设备、共用部位进行统一编号， 建立相应 的设备设施档案卡片和台帐（包括：档案台帐、分户台帐、分类 汇总台帐），并输入电脑，利用现代化的管理手段进行登记，全 面掌握公用设施设备、共用部位的运行使用状况， 为日后的维修 养护提供参考。
四、 预防性维修保养
根据设施设备台帐，制定预防性维修保养计划， 对所有的设 施设备实施分级预防性保养， 确保得到有效的维护，保证正常的 使用功能和延长其使用寿命。
五、 节能降耗
能源约占开支的百分之五十以上，因此在节减管理开支中， 节能便是最有效的方法。具体节能方法需根据现场实际情况，由 公司统一协调，监督日常运作，制定每月工作进度表，确保指定 的工作如期完成。
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