地产项目方案
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2020 年 4 月 19 日
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白
云
时
代
项
目
方
案
白
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?
时
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新
居
策
划
案
第
一
部
分
市
场
分
析
一
、
白
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市
现
状
分
析
1
、
区
域
概
况
及
地
产
趋
势
白云区是贵阳市所辖的一个行政区域
, 是贵阳市的卫星城
, 经过贵遵
高速公路与贵阳相连
, 它不但是贵州最著名的铝工业基地
, 同时也是
国
内
久
负
盛
名
的
铝
城
。
在以往筑城人的心目中
, 白云区给人的第一印象常常是偏远、粗
糙、与贵阳市形成一个相对独立或断裂的区域。但
, 经过这些年市
政设施的不断完善及白云人不懈的努力。虽然白云区客观上仍距离
市区较远 , 但当前已有数条连接市区的交通干道交付使用
; 且区域经
济 历 年 来 都 在 不 断 的 迅 猛 增 长 。
应该说 , 当前白云的房地产市场已呈现出前所未有的良好契机。
9 月召开的房交会上 , 小河、花溪的部分楼盘成为置业者瞩目的焦点。而白云区的房地产开发则悄无声息。报纸、电视等媒体上很少见到白云区的地产报道。我们都知道小河、花溪、白云这三个板块经过各自相连的沙冲大道、花溪大道、贵遵大道与贵阳紧密联
系。小河的繁荣来自政策的指引和自身的动力 ; 花溪的蓬勃发展得
益于优美的地理环境和浓厚的人文气息 ; 而白云区由于城市功能定
位的不同 , 决定了白云区房地产的发展只能是结合大企业进行开发 , 以 水 平 价 格 差 同 其 它 区 域 抗 衡 。
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对于楼盘而言 , 第一要素往往是地段与位置 , 那么对于郊外 , 特别是白云区的楼盘来说 , 面临着新的考验和决策。
2、白云楼市的发展进程
白云区的建制是 1973 年才开始恢复的 , 起步较晚 , 发展缓慢。
80 年代初 , 只有为数不多的几栋住宅楼。
1993 年房改时 , 全区也仅有 500 余套公房出售 , 供需矛盾十分突出。这在当时也刺激了房地产业的发展。
93—94 年 , 主要是职工集资建房 , 同时有部分商品房开发 , 当时的商
品房价格十分便宜 , 每平方米才 450 元左右 , 几百套房子一推出来很
快就被抢购一空。
97 年后 ,
贵阳的部分开发商开始进入白云区
, 开发了一些较具品味
的商品房 , 开始引入新的建筑理念。标准式、跃式、复式、别墅等
各种户型多种多样 , 再加上人口的增多 , 住房居住的观念更新 , 市场
供给不足 , 导致房价一路攀升 , 由前几年的每平方米 550 元— 680 元
涨到现在的每平方米 750 元。
而当前 , 在白云已涌现出一批较有口碑和品牌效应的 , 具备较好实力
的发展商 ( 如朝晖房开、强臣房开、永茂房开 ), 她们对推动白云的
房地产业 , 提升白云建筑的整体水平注入了新鲜的血液。
3 、 区 域 地 产 市 场 蕴 藏 着 巨 大 的 潜 力
在白云区房地产的发展史上 , 依托大厂搞开发是其显著特点。当前
贵州铝厂的 2 万多名职工中就蕴藏着巨大的购房潜力。其原因在于 :
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① 贵铝当前的经济效益较好
, 职工的工资、福利待遇较高
, 从而其
购
买
力
较
强
;
② 贵铝职工当前的住房条件尚不尽人意 , 职工有强烈的二次购房
欲 望 。
与贵铝相邻的白云村住房开发力度最大 , 当前连片开发了总面积逾
8 万平方米的贵铝住宅小区 , 以 680 元 /M2— 720 元/M2 的价格整体
出售给贵州铝厂。其项目一期 2 万多平方米当前已交付使用 , 二期
4 万 多 平 方 米 正 在 紧 张 施 工 中 。
今年年初开盘的朝晖花园 , 在小区规划、配套、物管、项目包装、促销手段等方面都有一定的创新 , 它在白云的地产业之中起了示范作用 , 并产生了明显的经济效益。
4、区域综述
经过对白云区楼市的调查 , 不难看出白云区楼市尚处于一个比较
初级阶段 , 在售楼盘数量并不是很多 , 近 10 个左右 , 包括一些不知名的楼盘在内。从总体上看 , 区内各楼盘销售态势良好 , 以 650-1200
/m2 的价格出售 , 相对于贵阳及其它地区来说是比较有明显优势的。从各楼盘所处位置不难看出 , 在售的楼盘大多集中在白云大道两侧 , 而且多集中在白云公园附近 , 可见 , 便利的交通和优美的环境是吸引客户的有利要素。
位于白云南路的楼盘主要有园林居、蓝天大厦及几栋未知名的楼盘
价格在 750-1200 元/m2 元之间。这一地段处于白云的入口处 , 有着
十分有利的地理优势 , 加上即将开发的金阳新区就在其西侧 , 因此 ,
,
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尽管价格相对于其它楼盘略高 , 但销售情况都还不错。位于朝晖路
的朝晖花园则是区内唯一的大型楼盘
, 目间一期近
200 余套已售完
,
正推出二期的
80 套,
销售态势也见好
, 毗邻金阳区的有利位置
, 区内
较好的配套、物管以及优美的生态环境
, 吸引了区内不少客户的目
, 销售状况良好并成为白云区内楼盘的典型代表。位于同心路的
金谷园的客户则主要是与之相邻的铝厂的职工 , 这一楼盘利用地段在抓目标客户上应该留个典型。
就当前白云楼市来说具有以下主要特征:
规模大的不多 , 除朝晖花园外 , 基本都属于小规模。
朝晖花园占地 40000m2,建筑面积 80000 多平方米的规模在白云独
树一帜 , 因此其在规模上已完全同其它楼盘区分开来 , 加上配套、物管方面的优势 , 自然成为区内客户的最爱 , 而其它楼盘均属小规模。
各楼盘的建立受到市政府向金阳小区移动、区政府向南湖移动的影响。
在市政治经济文化中心向西移的战略影响下 , 各楼盘的建立自然会考虑到这点 , 如各楼盘均位于白云大道两旁 , 典型的应属朝晖花园 ,
其借助毗邻金阳小区经过对金阳的声势宣传了自己 , 自然又吸引了不少客户。
价略低 , 客户多属二次择业。
比较小河楼价、贵阳楼价 , 及其它地区楼价 , 白云区的楼价显得很具
吸引力 , 买一套一般的住房只需五到六万元 , 这样的价格对需要改进
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住房环境的二次置业者来说 , 是再合适不过的了。
另外从现阶段的购房的客户来看主要有以下特点 :
主流是白云区内的居民特别贵州铝厂的职工为主, 区政府、各
职能部门 , 一些郊区的有一定资金者 , 也是主要客户来源 , 贵阳方向
客户面少 ;
价格影响下 , 客户面显得较广 , 五万以上对于白云区内居民个人来说咬咬牙便能住上满意的房子 ;
客户对居住的外部环境 , 配套、物管有了新的认识 , 希望从里到
外改进住房环境 ( 例铝厂职工 );
还有一定的客户仍需存在 , 白云区内近 20 万人 , 现有的住房数量以及环境及在售的各楼盘总量 , 并不足以解决区内人的住房状
况。
户型方面 :80-120m2 面积的户型热销 , 错层、平层是客户的首选, 跃层销售有一定难度 , 客户接受此类户型尚需时日。
有特点的楼盘、小区少 , 除朝晖花园外 , 其它楼盘纯粹是住宅 ,
无绿化 , 物管差。
总的来说 , 随着西部大开发 , 金阳新区的规划。重新树立一
个”大白云”的概念已是非常重要 , 经济活动的日趋频繁 , 投资增加 ,
大量的人流将会向白云涌入 , 这也必将引起白云房地产市场中需求
的增加 , 置业需求也将受到刺激。同时 , 由于经济的增长与发展 , 职工就业机会增多 , 收入增加 , 这将有利于居民购房消费能力的提高 ,
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从而使住宅物业的需求量加大。另外 , 汽车拥有量的增多 , 邻近郊区的住宅物业销售会有好转。
一、 白云楼市的开发走势分析
面对金阳新区建设给白云区房地产开发带来了千载难逢的机遇 , 白
云区虽然在客观上存在一定的先天弱势 , 地处偏远、交通不便、配
套不足、整体环境较差是不容回避的现实 , 可是 , 多年经验发展的积
, 其广阔的发展空间 , 适宜的价格水平却是市内物业所无法比拟
的。我们预见白云楼市的开发走势应有以下几个特征:
1、 ”大白云”的整体形象必将逐步树立 , 旧城改造是关键点 , 整体规划和商业配套亦将被提上日程。
白云区经济持续增长 , 又面临西部大开发 , 建设经济强县两大历史机遇。这给旧城改造提供了充分的条件 , 在整体规划方面 , 充分利用有限资源 , 抓住机遇 , 做好区域定位 , 旧城改道 , 功能转换 , 环境整治等工作 , 也是业内人士不可避的问题 , 因为房地产业建立在区域经济基础上 , 没有区域经济的强劲支撑 , 房地产业只能是空中楼阁。
2、兰博会、风筝节的举办 , 及今年南湖新区的启动 , 将对白云的产
业增长起到积极的作用。也必将打破现有的白云楼市的竞争格局。
新的建筑理念和营销水平将会出现。
3 、 为 二 次 置 业 人 士 提 供 新 的 视 野
在未来的一两年内
, 白云区肯定会出现规模较大的新盘
, 将一改过去
诸候分据
, 群雄争霸的时代
, 发展商的多极对抗将形成主流
, 市内楼
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