.项目概况
（一） 开发项目区位条件
天和园小区位于小活河北路，地处济南市倾力打造的滨河新区之中，南邻小 活河，于济南动物园隔河相望，东临洛口服装市场，西至无影山北路，处于小活 河于太平河环绕之中。小区周边配套设施齐全，交通便利，洛口服装城，金牛建 材市场，银座购物广场，军区总医院为生活带来全方位便利，五十六中，二十八 中，济南师范，金牛小学营造浓厚教育余围，紧邻的动物园，药山公园，黄河森 林公园以及政府投入86亿巨资改造的小活河景观，营造了舒适的居住环境。
（二） 规划方案
天和园小区秋园一号楼项目占地xxxx9万平方米，建筑密度22%绿化率xxxx 春，夏，秋，冬四个园区。其中一期工程春园，冬园及夏园，秋园部分楼盘已建 设完成，并投入使用，入住率达 99%
二投资环境分析
（一） 宏观环境分析
1.20xx年随着新
目前北京，上海等一线城市的纯商品房的房价收入比均超过 14,存在明 显的房价泡沫，而二线城市的房价收入比基本维持在 3-6之间，楼价相对合理， 而且随着二线城市的收入水平和发展水平的逐年提高，城市的楼价还有较大的上 涨空间。
（二） 微观环境分析
1.20xx年上半年济南房地产市场回顾
（1） 年初新政颁布后，济南市政府土地放量谨慎，第一季度仅有少量土地上 市，四月份开始，优质地块纷纷上市，实力开发商拿地热情高涨，土地市场成交 火热，部分地块甚至由于超过最高限价而流拍， 土地市场的繁荣侧面反映出开发 商看好房地产市场的前景。
（2） 在新增供应量的带动下，济南房地产市场供需两旺
20xx年上半年，绿地、恒大、中海等品牌开发商大量推盘，在强劲刚性需 求的拉动下，济南房地产市场成交量稳步增长。国家颁布的调控政策，一定程度 上抑制了房价的上涨步伐，挤出了大量投资需求，刺激了市场中潜在刚性需求的 释放，对济南房地产市场的健康发展起到了积极作用。
郊区大盘的崛起，促使济南房地产市场郊区化趋势开始呈现。绿地国际 花都、恒大城、恒大名都、尚品活河、万象新天等郊区项目的大量上市成交，导 致郊区大盘对市场的影响加强，济南房地产市场郊区化趋势开始出现。 由于市中
心土地稀缺，旧城改造风险较大，城郊土地对开发商的吸引力日渐增强。
济南市土地市场分析
附一：20xx年1-6月份土地挂牌及成交信息一览表：
20xx年月度土地市场分析
详看各月数据，在经历1-3月的低谷之后，4、5月迎来了一个相对爆发的 时期，4月份土地放量供应在5月得到释放，6月份成交回落，以5月份为例： 当月成交108万平方米，形成当月白万方土地成交年度小高峰。
土地成交类型分析
20xx年上半年土地成交类型分析
20xx年上半年，居住类用地共成交土地114.67万平方米，成交土地宗数23 宗，成交楼面均价为xxxx9.95元/平米；商业和金融用地成交面积为 32.38万平 米，成交土地宗数为19宗，成交楼面均价为3xxxx.51元/平米。
区域土地市场成交情况
综合以上两个图的各项数据可以发现，滨河板块延续了去年热点片区的 xx
度，楼面地价仍有较大幅度的涨幅；以及今年开始远东邢村唐冶板块的土地成交 的放量，相信在未来三到五年内，滨河板块和邢村唐冶板块会成为开发商和市民 持续xx的热点。
济南市普通住宅市场概况
20xx年上半年住宅市场总供应量为xxxx45套，较去年同期大幅下滑，其中
新增供应量1xxxx6套，共消化房源12358套,xxxx.86万平米，总销售额为111.64 亿元。从价格看，一季度价格下滑明显，4月份开始市场回暖，供应成交开始放 量，价格反弹；截止到6月底，整体均价为8304元/平米（含章丘板块）。
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