合肥楼盘营销方案
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2020 年 5 月 29 日
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合肥旭海— 旭辉·中央宫园 营销方案
合肥旭海房地产开发有限公司 营销部
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二零零八年六月
第一部分 市场篇
一、合肥房地产市场整体分析
1、市场供应稳步上扬 ,需求再次缩水。
春节过后 ,合肥楼市整体走势良好 ,逐渐恢复节前正常发展水平。供应方面月度供应量稳步上扬 ,由春节期间
2.6 万方增加到 68.7 万方正常供应水准 ;市场成交方面略显不足 ,环比下降 14.5%,除
春节之外跌至 8 月月成交 100 万方以来最低点 ,但供求比逐
渐回升 ,由春节期间 20.6 的供求比恢复至 1.3 的水平上 ,有利于市
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场稳步发展。
2、结转量继续分化 ,去化周期锐减。
市场供求结构是影响商品房市场发展的主要因素 ,从 初
市场结转存余接近 1000 万方 ,而市场平均每月需求仅有 70 万方 ,
且市场每月还有 40-60 万方新增供应 ,整体市场供求结构矛盾比较尖锐。经过国家的宏观政策的调节和 市场的
刺激和拉动 ,到当前为止仅有 306.5 万方的结转量 ,去化周期也有去年周期的 12.7 下降到 4 月的 5.1,实现合肥房地
产市场供求结构的良好过渡 ,并为 下半年房地产健康、有序的发展打下坚实的基础。
3、价格稳步上扬 ,首次突破 4000 元大关。
在 下半年以来商品房市场供求及价格一路飙升 ,从 07
年 6 月份的 3492 元 /㎡到年初元月份的 3710 元/㎡,一直上涨到
4 月 4028 元 /㎡制高点 ,可谓乘风破浪、奋勇前进。
07.4-08.4 合肥市商品房成交价
二、合肥市商品住宅市场分析
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1、供求分析
供应逐步放量 ,成交同位运行
4 月以来 ,除 4 月、 9 月两个月以外 ,合肥市商
品住宅都处于供不应求的状态 ,受到春节与天气的影响 , 2 月份供求比更是达到 1:16.8,成交依靠消化存量。
2 月以后 ,
供应开始逐步放量 ,4 月份供求比 1:1,市场由上个月的供不应求
转化为供需平衡的态势 ,市场的成交与供应保持同步。市场整体走势良好2、可售量分析
可售量小幅下跌 ,处于动态平衡
合肥市商品住宅可售量从 4 月份 500 多万方的可售量下跌至当前的 306.5 万方 ,整体呈现小幅下跌的趋势。虽然市场可售量在逐步减少 ,自 1 月份以来 ,市场可售量基
本维持在 300 万方左右 ,去化周期在 5 个月左右 ,市场供求达
07.,4后市发展看好。-08.4合肥市商品住宅供求
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07.4-08.4 合肥市商品住宅可售 -
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到一定的动态平衡。
3、成交均价分析
均价持续攀升 ,前景十分看好
合肥市商品住宅成交均价近一年来一直维持在 3400 元 /㎡左右
小幅震荡 ,商品住宅成交均价整体上走势平稳 ,呈上升趋势。
4 月份全市商品住宅的成交均价攀升到 3965 元/㎡,创下合肥住房
市场历史新高。在市场预期持续看好的情况下 ,价格还有较大的上升空间 ,前景十分看好。
07.4-08.4 商品住宅成交均价走
三、政务区市场分析
(一)政务区发展状况分析
战略要地 ,发展方向 : 政务区是” 141”战略的精髓 ,是合肥未来发展的”政治、经济、体育”中心 ,已经成为新合肥城市标志的政务文化新区。
? 规模虽小 ,配套齐全 : 区域总面积仅为 12.67 平方公里。相对其它区域规模较小 ,不到蜀山区的三分之一 ;可
是区域内配套完善 ,景观、教育、文化、医疗等配套较为全面 ,为区域生活提供更多的便利。
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? 绿色生态 ,环境优越 : 政务区规划创造性的以绿轴加水轴、环区绿带加湖滨公共活动网络的概念为主导 ,区
域中央天鹅湖贯穿东西的绿化湖景注入新生命 ,合理的区域规划布局、完善的交通公共配套 ,共同构筑了绿色政
务文化新区的新景观。
? 上流人群 ,菁英生活 : 除建区伊始 2 万人的回迁居民之外 ,当前区域内人口主要为 40 岁左右的国家公务员、
企事业单位高管、及公司白领构成白领阶层 ,区域人口素质进一步提高。
商业欠缺 ,有待完善 :当前除东部日之惠超市投入使用外,其它商业配套均在规划建设中 ,其中值得一提的是
规划中的商业步行街 ,总建筑面积为 365934 平方米 ,当前已经投入建设 ,写字楼、商业一条街、住宅、休闲娱
乐、酒店服务为一体的综合性项目 ,弥补市场的不足。
(二)政务区商品住宅市场分析
1、供求比分析
4 月以来 ,政务区商品住宅市场一直处于供不应求的状态 , 6 月、 10 月及 2 月三个月甚至出现零供应
量的局面 ,供求比最高达到 1:20,成交依靠消化存量。
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07.4-08.4 政务区商品住宅供