XXXX小区封闭式管理方案
、前言：
随着社会经济的不断发展，人们生活水平的不断提高，小区业主对物业管
理服务不断提出更新的要求，安全管理是物业管理中最敏感、最重要、最为业 主所关注的工作，只有安居才能乐业，这是大家共同的心理，为业主营造一个 平安、舒适、和谐的社区，也是我们物管企业的服务宗旨。
近年来，随着我市城市化建设进程加快，居民生活水平不断提高，小区物 业管理已逐步迈入规范化、制度化、科学化发展轨道。同时采用人性化、智能 化管理也是物业行业发展新趋势。其中小区封闭式管理也是小区科学管理有效 措施之一。
二、 小区实施封闭式管理的重要性：
1、 吉祥苑位于文化东路东首，面积较大，进出小区的人员及各种车辆多。
周边为商业街，东面临居民楼的院墙较矮，均给小区治安带来安全隐患，治安 管理压力较大，广大业主有进一步改善目前治安状况的强烈需求。
2、 小区实施封闭式管理可以有效地控制外来闲杂人员和车辆出入，从根本 上扭转目前社区治安管理工作的被动局面，最大程度的降低社区治安隐患，能 切实有效地为广大业主营造一个平安和谐的居住生活环境。
3、 小区封闭式管理已被社会普遍认可，如果吉祥苑小区实施封闭式管理成 功，能提高小区的物业管理水平和服务档次，进而再一次提升吉祥苑小区的社 会知名度，意义深远。
三、 具体做法（整个小区实施的是人防、物防、技防相结合的管理办 法）：
（一）人员、车辆进出管理
1、小区南门、西门全天开放，北门封闭。小区秩序维护队员 24 小时执 勤，对出入的可疑人员和车辆进行严格盘查和登记。
2、 人员、车辆出入使用智能IC卡门禁一"通系统，实现小区的车辆出入管 理、门禁管理、对讲防盗控制。办理智能 IC卡，业主及其车辆刷卡进出，小区 大门、单元对讲门实现一卡通。鉴于外来人员进入小区，影响小区业主的正常 生活，小区业主及其家属凭《房产证》（或购房合同、发票）、身份证等有效 证件办理人员进出IC卡；业主凭购买车位合同、地上停车位使用协议等有效证 件办理车辆进出IC卡。
3、 充分利用小区功能完善、设备先进的闭路监控及周边报警系统，把突发 事件消灭在萌芽状态之中，以及对突发事件的取证能力，为小区创造一个安全 稳定的环境。
4、 外来人员需通过对讲，经业主同意并登记后方可进入小区。
5、 经业主或物管部同意，外来车辆在出入口需领取《小区临时停车证》方 可进入。外来车辆需经秩序维护队员引导有序停放在指定地点，不得乱停乱 放。并且外来车辆停放超过 30 分钟以上，开始计时计价收取停车费。出小区 时，交回《小区临时停车证》。
6、 业主如有装修，装修人员出入需凭物管部所发的《小区临时出入证》 （证上有装修人员照片），装修人员在小区走动不得超过规定范围，否则秩序 维护队员将给予警告或复查。
（二）严格进行车辆管理
1、 车辆在小区内行驶速度不得超过 15 公里 /小时。不得鸣嘀，不得随意紧 急刹车和在小区练习驾驶。
2、 业主要按自己购买的车位规范停放车辆，禁止在地下车库存放杂物。
3、 地下车库日常用于车辆停放使用，禁止在车库内散步、遛狗、打球等活 动。
4、 车辆进出地下车库应控制在 5 公里/小时以下。严格按行驶标示出入。
5、 摩托车、自行车等非机动车辆统一停放在地下车库非机动车辆停放区。
外来车辆要进行收费停放。
6、地面车辆必须在小区地面非主干道划线指定位置停放。业主要按自己的 车位，配合秩序维护人员规范地停放自己车辆。
7、地下车库及地上车位先满足业主及其家属名下常驻车辆使用后，满足业 主使用的其他所有权车辆。
8、严格控制地下车库非车位购买人私自安装车位锁的行为，如有非车位购 买人私自安装的车位锁由物业公司负责拆除。不符合本管理办法停放的车辆由 物业公司协助相关执法机构拖走。业主要按自己购买的车位，配合维秩人员规 范的停放好自己车辆。
（三）巡逻管理
秩序维护队员进行定时与不定时巡逻，检查治安、防盗、防火、水浸等情 况，发现问题立即处理，并报告上级领导及有关部门。对发现的可疑人员进行 盘查，对违规进入小区的闲散人员规劝其离开。对不按规定停放的车辆，及时 通知车主，以避免影响小区正常的秩序。
（四）监控管理
监控室实行 24 小时值班，保证通讯器材正常使用，保证与外界联系畅通。
发现异常情况，及时通知相关部门进行迅速处理，并定时、定位、定人作好记 录和录像，对发生的打架、斗殴及盗窃、交通事故、火灾等录像另存入 U 盘存 档保留，并做好标记。
四、需要解决的问题：
吉祥苑小区无论从所处地理以及人文环境、行业管理、社区阶层等方面， 都有它的特殊性，实施封闭式管理由于工作面广量大，必然要投入大量的人 力、物力，来确保这项工作的顺利完成。另外，我们在具体操作实施封闭式管 理过程中，可能会遇到一些意想不到的问题，既而会给我们的工作带来相当的 难度。综合以上因素，结合实际情况，我们目前需要解决以下几个问题：
1、接管时所发现的小区智能化设备前期遗留问题急待解决（详见附件）。
如进行封闭式管理首先要保证小区安保设施设备的正常使用，小区智能化设备
目前的状况无法实现其应有的功能。针对这一现状，我们从专业角度提出了解 决方案（详见附件），方案的实施和所需资金需由业主委员会落实。
2、结合本小区的实际情况，业主已习惯多年来的管理模式，在实施封闭式 管理过程中，有可能会出现少数业主的不配合甚至抵制现象。另外，外来人员 可能会在实际管理中会与现场工作人员产生摩擦甚至冲突。所以，完善封闭式 管理工作有一个较长的磨合期，关键是能平稳坚持下去，更需要一个长期的运 作过程。尤其是实施初期，业主（流动人员、车辆管理）还需一个适应的过 程，实际工作难度相对较大，甚至还有可能出现意想不到的情况。为了防止管 理局面的可能失控，除了我们要做好大量的细致工作，采取积极有效的应对措 施之外，还需要业主委员会协助做好宣传、解释等协调工作，发动广大业主积 极配合工作。
xx 天业物业管理有限公司
XXXX物管部二零零八年^一月
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