(观察报告)物业管理观察报告
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(观察报告)物业管理观察报告
真谛唯一靠谱的标准就是永久自相吻合
物业管理观察报告
物业管理观察报告 ____年 9 月 5 日我局组织城区物业公司经理赴全
国抢先实行物业管理的先进城市 ———深圳市房管局进行了实地观察， 考
察会谈会于 9 月 7 日上午在深圳市房管局酒店进行，深圳市房管局物业
处副处长、办公室主任、物业协会会长及二位物业公司经理参加，会谈
会就如何增强对物业公司管理，如何实行先期物业管理招招标等问题进
行了深入宽泛的沟通，从中使观察人员得益非浅，达到了观察的目的和
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奏效，现将相关状况报告以下：
一、观察状况
（一）政府重视，增强领导、健全机构。
深圳市政府把物业管理工作列入政府重要工作之一，把打造文明城市与建设文明小区亲近联合在一同，十分重视组织领导和组织建设。
1、组织领导层次高，深圳市建立物业管理委员会由市政府牵头，主
管副市长任委员会主任，深圳市政府副秘书长、深圳市住所局长任副主
任、成员由 6 个行政区和计划、财政、领土等 13 个部门领导及深大电话
公司等 4 个公司负责人组织；委员会下设办公室和物业管理招标办办公
室，两个办公室均设在深圳市住所局，负责平时工作；各区人民政府也
建立相应机构，领导辖区内物业管理和老住所区整顿改造工作。
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2、建立合理业主委员会构成看守管理系统，齐抓共管。一是各物业
行政主管部门对业主大会，业主委员会的建立及活动进行指导，监察和管理。二是街道做事处，社区工作者或社区居委会负责业主大会的建立
及首届业主委员会的选举工作，指导监察业主大会，业主委员会的平时
工作，并办理物业管理与社会管理的互相关系。三是由物业主管部门、
政法委、保护办、街道做事处、社区工作站或居委会、派出所、业主委
员会、物业管理公司组织联席会，联席会由街道做事处招集和主持，主
要协调停决物业管理中的疑难问题，
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（二）、重视法制建设。
深圳市物业管理起步早，政策法例建立超前，对发展物业管理拥有
前瞻性和预示性， ____年出台了《深圳市经济特区住所区物业管理条例》 。
首创了我国物业管理法制建设先例，此后接踵出台了《深圳市经济特区住所区物业管理行业管理方法》、《深圳市家庭装饰装饰管理方法》、《深圳市业主大会和业主委员会指导规则》等十二种物业管理政策法例。为深圳市物业管理的健康发展起到了重要作用，从时间上看，我国拟定的一系列物业管理政策都是在深圳经济特区拟定的物业管理政策法例的基础上改正出台。
（三）增强开发、物业综合管理推动物业家产发展。
1、深圳市现有注册物业管理公司 898 个，管理项目 ____余项，对物
业公司的管理主假如资质管理，除每年进行年检外，在合合时间与工商
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部门联合检查，检查内容包含：公司能否按申报项目操作，公司能否帐目公然，公司实质操作能否降低资质申报条件，对外来公司实行登记存案制度等，经过检查整顿规范提高管理水平，减少业主投诉。
2、严格实行物业管理合同和业主合约必然是在开发公司售房时就与
业主签订，而不是在向业主交房时签订物业合同和合约。
3、增强物业管理从业人员培训，深圳市特地设有房地产和物业管理
深造学院，为上岗培训和连续教育创立了先决条件，学院每年不停循环 3
组织物业管理人员培训，新的物业管理政策法例和物业管理理念不停从这里输出，进而提高职工素质和管理水平。
4、建立物业管理招招标系统，把物业管理引入市场系统， ____年下
发了招招标管理工作通知。建立了招招标办公室，拟定了招招标相关程
序规定，建立考评专家库，在一些规模小区张开了招招标工作，对达到 5 万平方米的小区准备强行启动招招标。
（四）全方向、多角度解决物业收费问题。
一是经过煤体增强物业管理宣传工作，二是要求开发公司与业主签订的物业服务合同和业主合约内容必然明确到位，三是物业公司的服务承诺要到位，四是对恶性欠费的业主物业管理人员耐心上门催收或找工作单位，单位解决不了的起诉法院， 五是要求业主委员会成员带头缴纳，不可以拖欠，也不可以领导业主集体拒缴或组织上访，深圳市物业均匀收费率达 98%。
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二、我市与深圳市物业管理的差距。
（一）、起步时间的差异，深圳市物业管理起步于 ____年，人们对
物业管理的开支见解已基本形成，接受和认同物业管理已成为人们生活
中必不可以少的一项内容，而我市物业管理起步于 ____年，人们从福利性
住所管理过渡到商品化住所管理还有一个转变的过程，不可以能一挥而就。
（二）经济基础的差异，深圳是一个经济发达地域，城市整体生活
质量和生活水平我市是没法相提并论的，在深圳人们追求的是高收入、 4
高开支，深圳市物业收费每平方米最低 2.6 元，而我市最高 0.4 元。
（三）、物业市场的差异：深圳拥有一个弘大的物业管理市场，全
市注册公司 898 家，一级公司 50 家，管理项目 ____余项，管理面积 ____
万平方米。我市注册物业公司 25 家，全为三级以下公司，管理项目 30 项，达 5 万平方米以上只有 8 个小区，管理面积 173 万平方米。
（四）业主委员会管理机构设置差异，深圳市将业主委员会的选举与平时工作划归到社区工作站或街道居民委员会，有益于业主（也是居民）与社区的联系与小区管理的协调，我市物业小区业主委员会选举及投诉、归属物业管理主管部门。
（五）水电抄表的差异：深圳市物业小区的用电全部由电力部门抄表到户，水除高层二次加压外，也全部抄表到户，我市截止当前水电抄表到户仍没有落实，是物业投诉的焦点、也是物业管理的难点。
三、几点建议。
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物业管理波及面广，状况千丝万缕，要走向成熟，还需要一个漫长的发展过程，只管我市与深圳有很多不同样样之处，但深圳在管理理念和管理模式上还有很多我们可以学习和借鉴的地方，为此在此后的物业管理工作中注意作好以下几个方面：
（一）物业管理部门应踊跃主动的向政府及相关部门作好工作报告和建议反应，在仔细检查研究的基础上，多拿建设性建议，争取领导的重视和支持。
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（二）加大物业管理政策法例的宣传，要经过各样宣传形式使物业管理法例众望所归，不停转变人们对物业管理的重要性和必需性的认识，要经过宣传建立我市市民物业开支商品见解，增强业主自治自律意识，推动物业管理迈向规范化、法制化轨道。
（三）不停圆满物业管理政策法例，当前我市出台的《安康市城市居住区物业管理实行方法》和《安康市住所共用部位共用设备设备专项维修资本管理使用方法》等一批法例，为促使我市物业管剪发展起到了踊跃作用，但针对性政策缺位，应加速出台《安康市物业管理投诉受理暂行方法》、《住所共用部位共用设备设备专项维修资本使用续筹备法》和《安康市城市居住区业主大会指导规则》等地方性政策法例，进一步圆满政策法例系统。
（四）增强领导，建立物业管理相适应的组织机构，一是应建立物业管理高层次的议事，决议声威机构，指导政策法例的履行和研究超越
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信访部门，物业主管部门权限的热门、难点问题，特别是一些长久议而不决困扰政府部门工作次序的问题；二是依据当前我市物业管理市场发展需要应组建安康市物业管理协会，提高物业管理自我拘束，自我管理能力和发展空间，为繁华物业市场，共创文明城市共负职责。
（五）增强物业管理看守力度，全面提高物业管理质量。一是要建立监察管理制度，不按期对物业公司进行综合检查和抽查，特别对经过等级评定的小区，更要从服务标准上严要求严管理，达到服务与收费相
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一致；二是建立物业公司信用档案，从评定先进单位、文明小区活动中激励公司讲信用、守信用；三是增强公司资质管理，对业主投诉多服务质量差限时整顿、坚持不改的公司降低资质等级或注销其资质证书。四是要求物业公司服务行为公然化，接受业主监察，凡与业主签订的合同内容要公然，服务项目、收费标准要公然，五是加大物业从业人员技术培训，把坚持持证上岗与上岗培训联合起来，使物业管理人员不停提高管理水平，以适应物业管理家产发展需要。
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作者： jionns--
宣告时间： ____-2-17
22:12:49--
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____年 11 月 4 日至 10 日，我单位一行四人夏季、 桂征宇、张金玉、
徐皓前去物业管理的前沿阵地 ——深圳、珠海、广州进行了为期一周的观察活动。
第一，我们抵达了深圳，深圳是我国物业管理的起源地，自 ____年
第一家物业管理公司 ——深圳市物业管理公司建立到现在已走过了二十多
年的历程。早在 ____年市人大就宣告了《深圳特区住所区物业管理条例》 ，
并于 ____年进行了校订。在这 20 多年中，深圳市物业管理从无到有，从
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小到大，从不规范到规范，从单调的管理到全方向服务，从自建自管到
市场公然竞争，从没有规矩到政策法例系统逐渐圆满，发展成为一个社
会化、专业化、市场化程度较高的 “旭日行业 ”，成为城市管理的一个重要
构成部分，为深圳创立花园式国际化多数市做出了踊跃贡献。当前，深
圳物业管理行业共有从业人员 ____2 人，此中经营管理人员有 ____7 人，
占％，房子及设备保护管理人员 ____8 人，占％，保安、保洁、
绿化等 ____6 人，占％。全市物业管理公司职工持证上岗率达 90％以上，小区、大厦管理处主任、部门经理以上人员 90％达到大专以上文化程度或中级以上技术职称。全市共有物业管理公司 ____多家 (获得资质
证书的 600 多家 )，从业人员达 15 万人左右；管理全市 2 万平方米以上的住所小区 400 多个，工业区 400 多个，高层大厦 ____多座，特区内物业
管理覆盖面达到 90%以上，浮现了一批如万科、中海、中航等在全国有必然出名度的物业管理公司，在全国各地承接物业管理的建筑面积达
____多万平方米。在我国物业管理行业素来处于当先地位。在深圳时期
我们观察了中航物业管理有限公司托管的航苑大厦，带着一些平时管理
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中的问题及政策法例方面的问题，我们向管理处周主任作了一些简单的
咨询，经过周主任对该大厦管理状况的介绍我们遇到了一些启迪。在日
常管理中该公司采纳了保洁外包的方式，地域内所到之处，无一处有脏
乱差的现象，室内墙体的面砖用纸巾檫拭法进行测试，根本检查不就任
何污迹。保安工作由该公司进行独立管理，我们发现该管理处的保安所
有的保安都趋势年青化， 并能重视自己形象 ——主动向贵宾及管理处领导
敬礼。看到这全部我们在内心诱惑：多少薪资怎么能达到这样高的管理
标准，经咨询，该管理处每年支付给保安的薪资（包含奖金和福利）为 3 8
万元 / 人?年，比我们地域整整超出了 2 倍多。再问及维修人员的薪资，管理处周主任介绍大体是 5 万元 / 人?年，这更比内陆超出了一大截。如
此高的支出，管理处的利润如何呢？周主任介绍，该大厦写字楼 3.2 元/月?M2，多层住所 0.8 元/ 月?M2（深圳市规定一般住所的物业管理费在—1.0 元/ 月?M2），这样高的物业管理费业主蒙受得了吗？据周主任
介绍，该物业的物业管理费整年的收缴率基本是 100%，很罕有业主拒交
物业管理费，业主对物业管理费的缴纳基本就向交水电费同样，以为是
理所自然的，在无锡，业主对物业管理的认识还没有达到这样高的境地。
自然，物业管理公司第一要服务好，把服务工作放在第一位，这是周主
任在给我们作介绍时频频重申的问题。说了然当地的物业管理公司，在
服务理念方面已全面转变并适应，内陆物业公司尚须进一步转变见解，
真实从行动上确定 “业主是上帝 ”的服务理念。
其余，我们还认识到深圳市
政府作了明确的规定，对两次供水的小区，物业管理费提高 20%，以补
贴物业管理公司，无锡对这一可行性举措应予以考虑，以减少物业管理
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公司的损失面，真实把物业管理公司推向市场。接下来的几日内，我们一行四人在中海物业管理有限公司市场部鞠主任的陪伴下，参观察看了该公司全权托管的中海华庭及世界贸易广场。唯一感觉不同样样的就是，物
业管理费更高了，此两处的小高层及高层住所收费标准为 4.0 元/ 月?M2，商住两用楼为 9.0 元/ 月?M2 ，写字楼为 10 元/ 月?M2 ，但市场部鞠主任介绍物业管理费的收缴率基本是 100%，这一方面说了然，物业管理公司的服务已的确到位了，让全部的业主感觉物有所值；另一方面说了然，当
地业主对物业管理的认识已成熟，真实确定了物业管理的开支理念。随 9
后我们又观察了珠海及广州的部分小区，固然没深圳那么圆满，但已基本凑近，给我们的整体感觉就是：这些地方的物业管理比我们地域发展快，各项服务工作已走上了规范化的轨道。为期一周的观察不单对我们物业管理人大有启迪，并且对业主及物业管理行政主管部门也有着深远的意义，总的归纳有以下几个方面：一、物业公司服务质量过硬，充足表现了人性化的管理。
保安遇到业主面带浅笑；物业公司充足考虑业主的方便，在地面的台阶转接处设置明显表记；内陆物业管理公司莫非在这些不需开支成本，又能讨好业主的问题上都做不到吗？明显不是，但是还没有真实确定服务的理念。
____年 7 月份，我单位在对无锡市物业管理公司的检查中发现
有 82.8%的公司处于损失状态， 主要原由仍是物业管理费收缴率低， 收缴率低一部分原由得归纳于物业管理自己的服务不到位，跟着市场的变化
（当前，很多外处出名物业管理公司已大幅度地进驻无锡， 如深圳万科、
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中海等），无锡物业管理公司如再不圆满转变见解那只好等候市场的裁汰。二、业主已形成了物业管理的开支意识。
在观察时期我们感觉猜想之外的是，不论是大厦仍是住所小区，不论是中航物业仍是中海物业，在这样高的物业管理费的标准下，收缴率居然能达到 100%。这说了然当地业主已形成了物业管理的开支意识，对物业管理的认识已日益全面、成熟。我们希望无锡的业主能赶快成熟，这一方面得依靠于物业公司自己服务的规范化，另一方面得靠新闻媒体
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的客观公正的宣传。三、政府对物业管理的重视程度高，物业管理相应的政策法例圆满。
在深圳我们认识到， 当地政府拟定了很多物业管理方面的政策。
如：拟定了一般公寓（多层）的收费标准为—1.0 元/ 月?M2；对两次供水的小区明文规定物业管理费可提高 20%。这些政策的拟定对无锡地域来说，当前可能偏高了，但我们能否可以拟定近似的政策来促使物业管理
的发展，使物业管理尽早退上规范化、良性发展的轨道。这些方面尚待相关部门去进一步深入的商讨，以拟定合适无锡当地环境的标准。南方的观察对我们感想颇深，我们感觉要进一步搞好物业管理工作，在以下几方面需加鼎力度。
1、加大宣传力度，转变民众见解，创立优秀的物业管理的发展环境。各新闻媒体要站在公正的立场上，以正确的舆论导向指引社会和民众，充足认识物业管理在市场经济条件下产生和发展的必然性，宽泛宣传业主、物业管理公司、政府各主管部门、社会基层组织
在物业管剪发展中的地位和作用， 使民众对物业管理的客观性、 必然性、
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规律性有全面的认识，使全社会都理解和支持物业管理，形成物业管理
发展的优秀社会环境。
2、各级党委、政府要把物业管理工作列入重要议事日程，作为城市
管理的要点工作抓紧抓好。物业管理是城市管理的重要构成部分。实行物业管理是人民民众改良生活环境的需要，是加速城市化进度、实现城市可连续发展的需要，也是实现房地产保值增值的需要；实行物业管理可以供给大批就业岗位，缓解就业压力，促使社会坚固，其自己也是一
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个重要的经济增加点。规范化的物业管理不单有益于改良城市面貌，而
且有益于社会主义精神文明建设，是逐渐改革城市经营管理方式的重要
举措。各城市党委、政府应站在城市管理系统改革和进一步加速城市化
进度的高度，充足认识物业管理工作的重要地位和作用，把物业管理工
作列入重要议事日程，依据各自详细状况，拟定的确可行的工作方案，
明确目标并层层分解，使其真实抓出奏效。采纳合适有效的方式抓好综
合整顿，为推动物业管理创立条件。 3、各级政府要加大帮助力度。物业
管理行业是社会主义市场经济的产物，同其余新兴行业同样，在其起步
发展阶段，需要政府部门赏赐多方面的政策帮助。一是政府在税收政策
上要赏赐优惠。物业管理当前在我国定位为微利行业，实质运转中因为
多方面原由更多的是在损失经营。即使这样，物业管理公司也要按规定
上交营业税，使公司更为寅吃卯粮。在这方面，需要政府在政策上予以
支持，使其尽可能多地享遇到第三家产在税收上的减免政策。
同时工商、财政、物价、公安、消防以及水、电、暖等相关部门也要从促使物业管
剪发展的全局出发，创立宽松的发展空间。二是要建立健全物业管理行
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业管理机构。深圳市在总结物业管理二十年的发展经验时就指出： 健全、
求实、高效的行政管理机构是推动行业发展的重要要素之一。 4、加速立
法，健全法制。经过此次观察，我们发现，深圳在物业管理方面的法例
已进一步细化，如拟定了一般住所的收费标准—1.0 元/ 月?M2，对两次供水的小区明文规定物业管理费可提高 20%。固然，无锡当前参照江苏省的相关规定拟定了—0.5 元/ 月?M2 的收费标准，但大多数老少区都是履行的 0.1 元/ 月?M2（6、8、10 标准折合成每平方米的价钱）的收
费标准，这对无锡这样一个经济较发达的城市， 这样的收费标准合理吗？ 12
其余，对两次供水的小区，政府无任何的补助，这对自己微利甚至损失的物业管理公司更是火上加油。这些都有待政府相关部门去进一步考虑，以赶快出台相应的政策法例来帮助物业管理的各项工作，为物业管理行业供给优秀的规范化的发展空间。附观察物业大体：
【航苑大厦】总建筑面积 13 万 M2，此中包含 1 幢高层写字楼、 8 幢多层住所；托管公司：深圳中航物业管理有限公司；物业管理收费标准：大厦： 3.2 元/ 月?M2，多层住所： 0.8 元/ 月?M2。
【中海华庭】占地面积 3.2 万 M2，总建筑面积 11.5 万 M2，此中包含写字楼和小高层住所；托管公司：深圳中海物业管理有限公司；物业
管理收费标准： 写字楼：6.0 元/ 月?M2，小高层住所： 4.0 元/ 月?M2。【世界贸易广场】总建筑面积 11.6 万 M2，大厦集办公、商业、住所于一体；托管公司：深圳中海物业管理有限公司；物业管理收费标准：写字楼：
10 元/ 月?M2，商住楼 9 元/ 月?M2，住所 4 元/ 月?M2。
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无锡市金佳物业管理中心第二物业管理课题调研组二 OO 三年十一
月十八日
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