厦门 xx 大厦安保管理方案
安全、保卫管理制度
1、
1、 0
2、0
*
防范、
建立全天候、全方位的保安防范体系， 防消结合，消除安全隐患。
为业主提供安 全保卫和安全防范的专业服务
适用范围
（厦门）物业管理服务有限公司所管理的大厦（小区）内部守护、门卫、巡逻、
防火防灾的安全保卫工作。
3、0任务
采取全天候警戒、巡逻执勤，严格对非住户（用户）、外来人等查验身份，登记工 作。
对进出车辆时间、车内人员和所载物品及收费情况作检查、 登记。而后方可通行。
加强对装修人员的管理，对违章乱建乱搭现象的制止。
不得在公共地方堆放物品，装修垃圾，应放置在指定区域、地点范围内。
注意消防安全，禁止放置大量易燃、易爆物品，装修材料等，严禁堵塞消防通道。
严禁烟火。
大厦内加强各栋各楼层的巡查，发现任何可疑情况应上报及即时处理。
注重要地方实施监控电视系统留意可疑人或物进出小区， 防止偷窃，破坏及意外
事件的发生。
制止在大厦内公共地面、道路设点经营，控制车辆随意停放防止影响市容及大厦 小区的外观。
为业主（住户）提供紧急救护。以优质的服务维护公司形象。
部门结构
实行垂直领导，分级管理，岗位责任制。
组织结构图
项目经理
I
保安部主管
V
保安部领班
U
保安队员
岗位分配
4.14.1.1保安员保安员保安员T保安员
4.1
4.1.1
保安
员
保安
员
保安员
T
保安员
1
4.0
所有钥匙应按部门进行分类，统一编号，集中管理。
4.1.2
制的各类钥匙。包括：各保险箱柜钥匙，各机房、变电站、泵房、煤气调压房 等钥匙。
乙类：属有关人员随身携带、由专人保管不得转借他人使用的各类钥匙。
包括:
各办公室钥匙；钥匙链钥匙；各仓库、储藏室钥匙；各类文件柜等钥匙。
丙类：属由公司配发的、专人保管的一般钥匙。
所有钥匙应统一存放在钥匙保管箱内。明确钥匙管理人员。
钥匙领用必须登记，登记内容包括领取日期、时间、钥匙编号、数量、领取人
姓名部门、本人签名、和交还人。当班管理人签名。登记本妥善保管。
钥匙新增、更换、外借及遗失必须登记，当事人签名、当班保安员签名。登记 本妥善保管。
发现钥匙丢失，立即向保安部备案，对责任人按情况予以处罚。
警惕任何试图冒领钥匙的人和行为。
各部门对废弃、不得使用的钥匙，应即时交予保安部做统一销毁。
万能钥匙未经领导批准，不得转借他人使用。
公司内部钥匙未经批准，一律不得带出公司。
保安部将对各部门的钥匙管理情况随时进行检查， 对违反规定的员工，一经查 出，坚决予以严肃处理。
拾物品的登记及处理
所有与捡拾物品有关的行为。
物品捡拾必须立即上交部门主管。
收到捡拾物品须在《交接班登记表》 登记，编号。物品编号与登记编号须统一。
捡拾物品登记包括捡拾人姓名、部门、电话，捡拾物品时间、地点，捡拾物名 称、形状、数量、估计价值等。捡拾人签字、当班保安 （接受人） 签字，日期、 时间。登记表妥善保管。捡拾物品由保安部统一管理。
捡拾物品的认领。
认领人须说出物品的丢失时间、 地点，捡拾物品的名称、 形 状、数量、大概价值等，保安须仔细倾听，仔细核对登记本， 描述与登记一致， 方可交还。若有可疑处，可报警处
还捡拾物品， 须请认领人查看物品， 在认领本上登记。
登记内容包括认领人姓 名、部门、证件号，认领时间，认领人本人签字，当班保安签字。登记表妥善 保管。
当天无人认领，上报项目管理处，请示处理意见。并做记录。
危险品在通知和移交警方前，应及时上报项目管理处。
何试图认领危险品的人，均应交由警方处理。
停车费收取程序
车辆进入停车场，保安员正确指挥车辆停放。
车辆停放后，保安员向车主介绍停车场收费规定。
现金当面点清，找零当面点清。
收费时出具发票，按规定收费。
停车费按规定及时上缴，不得侵占、挪用。
4、4 电话登记程序
关于专用消防监控电话和报警电话接听有关的行为。
所有打入专用消防监控电话和报警电话的都应登记记录。登记表妥善保管。
登记内容包括电话打入日期、时间，来电人姓名、部门、来电内容，接听（记
4.4.44.4.5
4.4.4
4.4.5
4.4.6
4.4.7
4、5
4.5.1
4.5.2
4.5.3
4.5.4
4.5.5
4、6
4.6.1
4.6.2
4.6.3
4.6.4
4.6.5 录。
4.6.6
4.6.7
4.6.8
4.7
记录应正确，条理应清晰，字迹应清楚，便于查找。
报警电话及时上报，请示处理意见。
认真做好电话记录， 交接班时要说清情况和动态， 对未处理完的工作应向下一 班做好书面和口头移交。
对讲机使用程序
对讲机使用必须登记。
对讲机使用登记必须按规定，字迹清晣准确，谁使用谁登记。
讲机使用中发现电池电量不足时，及时更换，并登记。
对讲机发生故障时，及时报修。并及时汇报做记录。
每班结束时，对讲机交接必须交清，发现问题及时交接清楚。
交接班程序
保安员提前 10 分钟到岗，列队点名。
领班检查每位员工着装、仪容仪表、个人卫生是否符合规定。
通报当日单位活动情况及上级要求，按要求领班布置岗位，交待任务。
交接应做到物品交接清，任务交接清，书面口头交接清。
领班员工应对交接事项逐一交接， 重大事项无遗漏， 并在《值班登记表》 上记
领班员工应对交接事项逐一确认，若有疑问当场提出，确认无误接班。
领班检查各岗位交接班情况，确保交接无差错。
交接内容交接清楚，接班员工无疑义，交接班，当班员工下岗。
员工排班
按实际情况合理安排。略：
4 . 7 . 1上下班打卡制度
4 . 7 . 2员工上、下班必须打卡。（依据公司打卡制度执行） 4 . 7 . 3提前10分钟到岗，验收时间一般不超过15分钟。
列队点名，做好物品交接工作。
4 . 7 . 5不准迟到、早退、脱岗、空岗、睡岗。
4 . 7 . 6病假提前通知，急诊由本人或家属提前电话通知。病假转天带假条。
倒班提前填写通知单，每月不得超过两次。
4 . 7 . 8下班时集中列队讲评由领班负责。
4 . 7 . 9 每月月底由各班组领班统计，上报保安部。
4 . 8 保安用具登记管理
4 . 8 . 1 所有的保安用具都应登记在册。
登记内容包括用具编号、名称、数量等。
保安用具的使用须登记。
4 . 9 分包商登记记录
凡进入物业的分包商都应登记记录，保留记录，便于查找。
4 . 9. 2 登记内容包括分包商公司名称， 公司负责人， 公司联系地址， 公司联系电话、 传真，公司联系人姓名、电话、职务。
如分包商在物业内进行施工的，除以上内容外，还应登记施工名称，施工范
围，施工性质，施工起始结束日期，施工负责人姓名、电话、手机号、证件 号和其它信息。施工人员人数、名单、证件号。
分包商如有危险品必须登记。登记包括危险品名称、型号、规格、数量等。
并有专人管理。
3、 0 工作细则
1 安保人员着装规范、仪容仪表及礼貌用语
5. 1 . 1 着装要求
着装要清洁、整齐、笔挺，衣领，袖口要保持干净。穿衬衣要将前后摆塞在
裤腰内，袖口和长裤不要卷起来。
不准赤脚穿凉鞋或赤膊、 穿汗衫背执勤巡 >IttT
逻。
5.1.1.25.1.1.3
5.1.1.2
5.1.1.3 镜。
5.1.2
5.1.2.1
5.1.2.2
5.1.2.3
5.1.3
5.1.3.1
5.1.3.2
5.1.2.4
5.2
5.2.1
5.2.1.1
5.2.1.2
5.2.1.3
5.2.1.4
5.2.1.5
5.2.1.6
5.2.1.6
5.2.2
5.2.2.1
注意个人卫生。头发要勤梳理，胡须要刮净，指甲要经常修剪，内外衣要 保持清洁。
不要在执勤时擦鼻涕、搓泥垢、剔牙齿、修指甲、脱鞋袜、吃东西。
执勤中或在公共场所不准吸烟，不乱弹烟灰、乱扔烟蒂。
礼貌用语
在执勤中或与人交谈时，语气要亲切，言辞要得体。
在执勤中或与人交谈时，须使用敬语。如先生、小姐、请、谢谢等
查证检查时，应说“履行规定，麻烦您…，”查证检查完毕，应说“谢谢” 或“谢谢合作”。
岗位职责
安保队长职责 负责大厦日常保安工作，包括排班、训练、出操，加强保安人员的管理。
落实岗位责任，提高服务意识及业务技能； 主持保安工作例会、考勤、督导及培训等； 加强与大厦业户的沟通，有处理及控制突发事件的能力； 保护小区物业、业户财产及生命的安全及公共秩序；
做好防火、防盗、防破坏的安全防范工作； 接受上级的领导及业务指导；
直接归物业管理处主管负责。
安保领班工作职责
自觉遵守各项规章制度， 服从上级工作安排， 坚持原则， 不徇私情， 沉着、 机智、严明、公正地处理各类事务，在单位内树立安保员的良好形象。
5.2.3.5
5.2.3.5 认真观察监视部位，当在监控屏上发现可疑情况和受监控对象时，应及时进
全面负责本班组各岗位的保安业务工作， 检查考核本班组队员的岗位出勤、 仪容仪表、器材保养、清洁卫生及任职能力、工作态度和服务质量的情况， 每月提出本班组队员工作实绩的考评意见。
接班应认真查阅上一班次的值班记录， 及时了解当天单位内的活动情况和人 员 进出情况，明确本班组各岗位的工作重点，并检查各岗位的落实和考评 情况。
以本班组工作为重点，兼顾本单位的安全动向，做到勤观察，勤分析，善 于发现问题、及时向上级报告，等待处理。
在工作中与客人发生争执时， 既要做到坚持原则， 以理服人， 还要做到骂不 还口、 打不还手。
发现故障报警，应迅速消除警铃，使之还原。发现火警或接到消防、治安报 警，应迅速赶到现场，按应急方案进行处置，并及时向保安部办公室报告， 做好记录。
每日做好详细的工作记录，需要交办或应引起注意的问题，做好书面和口头 两方 面的移交，重大问题及时上报。
发挥工作主动性， 积极参加培训， 搞好员工之间的团结合作， 完成上级交办 的其它任务。
消防监控中心保安工作职责
严守岗位，认真监控，及时报警，保证本单位的人员、财产安全。
熟悉消防监控设备的技术性能及操作方法， 学会排除小的设备故障， 熟悉本单 位消防监控设备的分布情况。
当消防监控仪器发生故障时， 应立即通知和协助 工程部尽快排除故障， 并做详细记录。
保证设备的正常运行及电脑和录像记录 清晰完整。
负责本岗位所使用的各种设备和设施， 对讲机的充电情况， 交接班时应对设备、 物品的种类、数量和完好程度进行检查登记，并交接清楚。
24 小时值班制度，无脱岗、串岗现象。
行跟踪切换录象并通报各有关岗位采取必要措施。消防系统报警或接到报警， 应立即用对讲机通知就近的保安人员赶赴现场予以处理，同时做详细记录。
5.2.3.6 当火警发生时，须沉着冷静。能及时正确汇报，能正确及时使用消防监控中心 的设备，密切注意事态的发展，并按规定的报警程序及时通知有关部门。
做好监控、 报警仪器的清洁保养工作， 监控室内不准吸烟、吃零食。
上岗后和 离岗前应整理打扫，保持室内外的清洁卫生。
要热情礼貌地应答各方面的电话，当接到客人打错或误打的报警电话后要查 明原因、耐心解释。
无关人员进入消防监控中心，应立即劝其离去。领导进入，应在值勤簿上做
好记录。
认真做好消防监控记录，交接班时要说清情况和动态，对未处理完的工作应
向下 一班做好书面和口头移交。
接班人员未到，本班值勤人员不得擅自离岗。
发挥工作主动性，积极参加培训，搞好员工之间的团结合作，完成上级交办
的其它任务。
大厅保安工作职责
接班应认真查阅上一班次的值班记录， 熟悉和了解当天单位情况， 及活动情况。
维护本单位的安全，认真巡视大厅各处，及时发现安全隐患，按应急方案进
行处置，并及时向保安部办公室报告，做好记录。
对进出大厅内的可疑人员进行监视控制或上前盘问，及时查明情况，做好记
录。
加强与其他岗位的协作，对监控对象的动向及时通报各岗位，做好接力。
认真做好工作记录， 交接班时要说清情况和动态， 对未处理完的工作应向下
一班做好书面和口头移交。接班人员未到，本班值勤人员不得擅自离岗。
在工作中发生客人情绪激动或发生争执时，既要做到坚持原则，以理服人， 还要做到骂不还口、打不还手。绝不允许发生与客人争吵、打斗现象。
发挥工作主动性， 积极参加培训， 搞好员工之间的团结合作， 完成上级交办 的其它任务。
5.2.6.4
5.2.6.4 车辆停放，按规定收费，无乱收和漏收现象。车辆须记录，妥善保管记录
5.2.5门卫保安工作职责
5.2.5
门卫保安工作职责
接班应认真查阅上一班次的值班记录，熟悉和了解当天单位情况，及活动情 况。
24 小时值班制度，无脱岗、串岗现象。
维护好本岗位的人员、车辆进出秩序，车辆进出走专用通道。做好访客登记 工作。
维护本单位的安全，大件物品出门须有出门单，杜绝危险品的进入。劝阻精 神病患者、酗酒者、推销商或小贩的进入。
保护好本岗位周围照明、消防等设施，如有损坏，应查明原因、弄清责任， 做出妥善处理。及时报修，做好记录。
正确使用和保管好本岗位内的所有警械物品， 确保其完好无损。
交接班时应 对器械物品的种类、数量和完好程度进行检查登记，并交接清楚。
认真做好工作记录，交接班时要说清情况和动态，对未处理完的工作应向下 一班做好书面和口头移交。接班人员未到，本班值勤人员不得擅自离岗。
门岗室内不准吸烟、吃零食。上岗后和离岗前应整理打扫，保持室内外的清 洁卫生。
在工作中发生客人情绪激动或发生争执时，既要做到坚持原则，以理服人， 还要做到骂不还口、打不还手。绝不允许发生与客人争吵、打斗现象。
挥工作主动性，积极参加培训，搞好员工之间的团结合作，完成上级交办的 其它任务。
自行车棚（地下车库）保安工作职责
接班时应认真查阅上一班的值班记录，视查车棚（地下车库）有无异常情况
车辆停放时，保安员要礼貌待客，必须使用敬语。讲清停车要求和规定。正 确指挥车辆停放。
车辆停放后，要求绕车辆巡视一周，观察车辆外观，发现损坏，及时提醒车 主。车主离开前，提醒车主将门窗关好，车内勿留贵重物品。
5.2.6.5 车辆停放整齐有序，按规定区域停放。维护交通秩序，无交通事故，保证车 道畅通，
严格执行停车规定，凡自行车、助动车、摩托车，一律凭牌进出车棚。
车棚/ 车库内严禁烟火。遇有客人吸烟，应立即劝阻，注意用语。
定时巡视车棚 / 车库，无漏水、漏油和装有危险品的车辆，维护车棚 /车库安 全，无失窃、偷盗、火险事故。
车库/ 车场消防设备、 设施、器材和防盗设备、 设施正常完好能用， 并有日巡 视、报修记录
认真做好工作记录，交接班时要说清情况和动态，对未处理完的工作应向下 一班做好书面和口头移交。接班人员未到，本班值勤人员不得擅自离岗。
在工作中发生客人情绪激动或发生争执时，既要做到坚持原则，以理服人， 还要做到骂不还口、打不还手。绝不允许发生与客人争吵、打斗现象。
发挥工作主动性，积极参加培训，搞好员工之间的团结合作，完成上级交办 的其它任务。
巡逻保安工作职责
巡逻保安员应严格遵守公司的各项规章制度。
巡逻保安员应严格遵守保安制度，仪容仪表、礼节礼貌符合规定。
巡逻保安员应按规定时间和路线进行巡逻。注意不定期的改变巡逻时间和路 线，不易被人掌握，但一定要确保目标、对象的安全。
巡逻时应按规定检查门窗。对应关上而未关上的，应及时关上，并应及时通 知业主，如业主不在，应填写安全通知单，塞于门缝中，通知业主。并做好 回访和记录。
巡逻保安员应做好防火工作。对在非吸烟区域内的吸烟行为，应加以阻止， 如有必要，加以处罚，并及时上报，做好记录。
巡逻保安员应做好防盗工作。对进出物业的可疑人员进行监视控制，及时查 明情况，并做好巡查记录。
对物业内改造、装修工程要及时了解，确保其按规定施工。经常巡视施工现
场，发现问题及时处理，及时上报，并做记录。对易爆易燃危险品要登记，
并存放于指定区域，有施工方派专人保管，建立使用记录。对施工单位的违 规行为，应及时指出，及时向上级汇报，等待处理。
巡逻保安员应劝阻精神病患者、 酗酒者、推销商和小贩等外来人员进入物业， 对已进入者要劝其离去。
巡逻保安员要经常巡视消防监控设备及其它设备，发现损坏，及时报修，并 报告上级和做好记录。
对突发事件、事故要及时报警并保护现场。发现火警或接到火警指令，要沉 着冷静，迅速赶赴现场进行扑救， 事后及时查明情况， 向消防监控中心报告， 做好记录。
在工作中发生客人情绪激动或发生争执时，既要做到坚持原则，以理服人， 还要做到骂不还口、打不还手。绝不允许发生与客人争吵、打斗现象。
正确使用和保管好本岗位内的所有警械物品，确保其完好无损。交接班时应
对器械物品的种类、数量和完好程度进行检查登记，并交接清楚。
认真做好工作记录，交接班时要说清情况和动态，对未处理完的工作应向下
一班做好书面和口头移交。接班人员未到，本班值勤人员不得擅自离岗。
发挥工作主动性，积极参加培训，搞好员工之间的团结合作，完成上级交办 的其它任务。
员工奖惩核定
凡符合列条件之一者，给予奖励
5．4．1．1 品行优良，技术突出，工作努力，能刻苦学习专业知识，并用于日常工作；
在同行技术或业务考核、竞赛、评比中成绩优异。管理、服务，技术突出， 被评为优秀员工；
责任心强，工作踏实，多次获得客户口头表扬或书面表扬；
积极配合上级做好各项工作，敢于批评和制止违纪现象，并及时向上级汇
报； 发现事故苗头，及时采取措施，防止重大事故发生。
及时制止他人泄露管理处的机密，避免管理处的各项损失；为保护国家的 财产和他人的生命安全，见义勇为。
拾到业主、用户贵重钱物，及时上交管理处或失主；防止业主、用户贵重
物品被盗或丢失，得到业主、用户表扬；
服从工作分配，不计较个人的得失，工作认真负责；
爱护公共财物，节约材料，有明显成绩；严格控制开支、节约费用有显著
成效；
在服务、管理工作中，成绩优异；日常工作中有显著贡献，足以成为员工
表率；
对国家、社会有特殊贡献，为公司带来荣誉；
提出合理化建议或在公司经营活动中做出重要贡献，给公司带来良好的经
济效益；
触犯以下规定的，将给予纪律处分
违反公司和管理处其他规定，顶撞上级，不服从指挥或故意消极怠工；
仪表仪容未能达到标准要求；当班时未穿规定制服、未佩带或不正确佩带标
志牌；工作时精神不振、效率不高；
未经上级批准擅自调班；无故迟到或早退三十分钟以内的（包括各类会议）
当班时睡觉，聊天，开玩笑，大声喧哗，行为不检点；工作时收听收录机或 看与工作无关的小说、书刊；
酒后上班或当班时饮用含酒精的饮品；
个人行为、言语影响员工之间团结； 搬弄是非， 影响员工团结 。殴打他人或 相互殴打；
擅离工作岗位或脱岗；擅自进入禁止区；未经批准使用客用设施；
了解其他员工犯有严重过失知情不报。
未按规定程序工作，影响工作质量；
对用户、宾客及上级不礼貌；窥视、骚扰业主、客人的私生活；
工作时间私自会客，与熟人聊天。
违反安全操作规定，违反安全制度。因工作疏忽，或对可以预料的事故未采
取预防措施，造成公物损坏。
未经批准擅自将消防设备、器材或其他设备、设施挪作他用；
在工作场所内兜售私人物品；向他人索要小费或其他酬劳；收到小费或礼品 不按规定上交；
无故不参加公司或管理处安排的培训和课程；
提供假资料、假证明，利用病假在外另谋职业或有旷工行为。
接受任何形式的贿赂或向他人行贿；做出严重损坏公司声誉和利益的行为。
泄露公司有关文件、资料、数据等；
偷取、贪污管理处、业主、客人及同事财物；服麻醉品、毒品或私藏麻醉品、 毒品；参与赌博、卖淫嫖娼等的活动；触犯国家法律，被公安、司法机关处 理的犯有其他严重过失行为。
纪律处分种类：
口头警告：对初犯，并且过失行为较轻微者给予口头警告和扣奖处分。
书面警告：员工有二次轻微过失或一次较严重过失行为者给予书面警告， 并 给予扣奖处分。
最后警告：员工书面警告后再犯有过失行为或一次严重过失行为，并给予 最后书面警告和扣奖处分。
辞退：被有关司法机关处理或严重违犯公司规定、员工最后书面警告后再犯有 过失行为者当即辞退 ,立即解除合同 （协议）。
处分撤消和投诉：
5.4.4.1 受口头警告和书面警告纪律处分的员工， 在六个月内无任何过失行为的， 将 自动撤消所受处分。
受最后警告处分的员工，在一年内无任何过失行为的， 由部门提出撤消报告， 经管理处领导批准后予以撤消。
在以上期间有立功行为的，经管理处领导批准，可提前撤消处分。
员工对违纪处分不满的，有权向开具处分的上级部门投诉。
5.5相关表单
5.5
《交接班登记表》
《钥匙领用登记表》
《物品出入登记表》
《报刊杂志订阅一览表》
《报刊、杂志邮件收发登记表》
《录象带更换登记表》
《来访人员出入登记表》
《电话使用情况登记表》
《消防记录表》
《管理处员工绩效考评记录表》
《停车场车辆巡查登记表》
《车辆出入登记表》
《车场收费明细表》
《停车费缴款单》
《停车场收费日报表》
《车辆停放登记表》
《异常情况登记表》
报刊、杂志订阅度 ：
报刊、杂志订阅
度 ：
一览表
年
NO
报刊名称
单元号
公司名称
备注
序
报刊名称
号
单元号
（厦门）物业管理服务有限公司
报刊、杂志收发异常登
记追踪表
年
NO
时间
报刊、杂志名称
应收数
（份）
实收数
（份）
欠缺数
处
方
**（厦门）物业管理服务有限公司 管理处停车场车辆巡查登记
表
NO :
日
期
车牌号
停 放 车 位
业
主
固
疋
卡
临
时
卡
检
查
情 况
（厦门）物业管理服务有限公司
车辆出入登记表
NO
序号
车号
进入时间
离场时间
登记人
备注
**（
**（厦门）物业管理服务有限公司
车辆出入登记表
NO
序号
车号
进入时间
离场时间
登记人
备注
**（厦门）物业管理服务有限公
平信接收统计表
时 间
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退回信件数量
收发员签字
备 注
月
日
退回信件由
邮递员签名
**（厦门）物业管理服务有限公
管理处停车场收费日报表
年 月
NO:
日 期
面值：伍元
面值：壹元
日小计
当日购物 小票（张）
（厦门）物业管理服务有限公司
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