活动方案之物业管
理工作方案
物业管理工作方案
【篇一：物业管理实施方案（参考）】
小区物业管理实施方案
一、首语
非常感谢贵单位给我们制定物业管理方案的机会，我们将全心投入，
争取这次和贵方合作的机遇，充分展示我们新生的实力，为贵单位提
供值得信赖的物业管理服务。
在管理方案中，我司根据专业的物业管理并集合本项目的具体特点和 要求，为小区提供一种操作性强、服务质量高、有针对性的货真价实 的专业服务。
本计划书仅针对物业服务项目提出管理思路，它将作为以后物业管理 工作中执行依据；接管后，我们还会根据贵单位具体情况制定一套完 善的物业管理作业指导书。
xx物业管理有限责任公司是经国家职能部门批准的合法企业。 公司
主要业务范围涉及写字楼、商场、住宅小区、医院、学校等物业管
理，二手物业租售，电子监控设备、通信工程维护，园林绿化装修， 清洁家政服务等。
公司内部下辖管理部（财务、人事、总务、采购）、市场部（公关、 客服质检、培训）、保安部、清洁部、绿化工程维修部。
二、项目管理分析
贵单位是实行24小时物业服务管理，为保证物业的服务质量，我公 司将由培训课招取保安人员（以退役军人为主，高中以上学历）进行 严格培训；并对进出车辆、人员、货物进行严格检查、演练；
同时要求每个保安都要学会全天候对小区进行监控，消防检查，真正 做到学有所用，以达到保证小区安全。同时将由我司客服质检课进行 监督检查。
物业进场后，我司结合贵小区具体要求，全面配合小区工作确保本项 目无消防事故、偷盗事故和其它事故发生。 四、物业管理初步方案
说明
本计划书仅为今后服务的基本结构，主要提供物业管理公共服务，包 括客户服务、安保、保洁、绿化、维修保养五个方面。
在顺利进场接管贵单位后，我们将根据实际情况，遵照国际的质量体 系和一整套完善的各类服务的操作手册进行进一步优化，以便更有效
的管理此项目，为客户提供超值服务。 4.2管理机构设谿及人员配谿
根据管理服务的总体设想及小区的特点，本着“精干高效“以岗定 人”的原则建立物业管理机构，管理实行项目经理负责制。设客户服
务、保安、保洁绿化和维修四个部门，共需配谿至少 7人。保安、
保洁和绿化由我司区域主管进行归口管理，各部门日常工作任务执行 由各部门队长在项目经理的指导下开展工作。 4.2.3 项目部
根据本项目实际情况和按照国际质量体系标准，项目部需设项目经理
1人，管理员4人，每天正常上班，周六，周日轮流休息。
夜班安排管理人员轮流值班
岗位安排
4.2.4保安队4.2.1 概述
根据本项目实际情况及严格按照国际质量体系标准，项目部保安队需 设领班1人，3名队员，负责小区巡逻、门岗、监控，露天停车场管 理等职责。实行24小时保安运作。
说明：如果在特殊情况下需要增加人员，我司将由保安部统一调派， 以保证所有工作的顺利进行。
岗位安排
4.2.5保洁绿化队4.2.5.1 概述
根据本项目实际情况，保洁队需设领班 1人，保洁员2人，共计3
人。
4.2.5.1 服务时间及人员分配
注：每天正常有1人工作。当有重大活动需增加人员时由公司保洁
部调派。4.2.5.2 岗位安排
【篇二：物业管理实施方案】
物
业
管
理
实
施
方
案
邵阳市和谐物业管理服务有限公司
一、 物业概述：
物业名称：帝豪澄湾
总筑面积176869平方米
由欢乐谷、港岛湾、怡景楼、怡雅楼、芙蓉苑、潇湘苑、浅水湾、臧 龙湾、紫金阁、莱茵轩等建筑组成。
我公司前面分析小区的设计理念、总体布局、建筑风格、和物业特点 后，在实施物业管理中，坚持规范管理，挚诚服务。专业的物业管理 和业主白治白律相结合。经过科学管理，优质服务，为广大业主创立 一个安全、文明、优美、舒适的环境。发挥物业最大的使用功能。使 其保值、增值，最终实现社会效益、经济效益、环境效益的统一和同 步增长。
二、 管理依据
1
2国务院令504号〈〈物业管理条例》。 湖南省物价局、湖南省住房
和城乡建设厅关于印发〈〈湖南省物业服
务收费管理办法》的通知 湘价服【】76号。
3普通住宅小区物业管理服务等级。
三、 管理目标
条件成熟，两年内创“邵阳市物业管理优秀小区”，并作以下服务承 诺。1
2对保安、水电、消防监控提供 24小时服务。
公示24小时服务电 话，所有管理人员统一着装，佩戴标识，专业管
理。技术人员按国家规定 100%寺证上岗。
3
4房屋及其配套设施完好率达 95知上。清洁无盲点，绿化完好率达 90恕上。
5
6业主投诉处理率100%每年不少于一次业主意见征询，业主满意率 达80%U上。
我们将为业主提供一流的物业管理服务赢得业主的信任和满意，实现 “精到管理、精致服务、精彩生活”。
四、物业管理机构设谿及资源配谿
（一） 机构设谿方案业务流程及各部门职责
1、机构设计图：
机构图说明：
机构图设谿的原则：精干、高效、一专多能。实行小区整体管理和各 围合分片管理相结合的管理模式。
管理处实行垂直领导，职责分明，减少管理环节，提高工作效率。
2、 业务流程：
根据公司机构设谿，经过资源整合，流程设计，任务分解，过程控
制，持续改进。为业主提供优质服务，让业主满意，使物业管理工作 处于良性循环状态。
3、 各部门职责：
主任：根据国务院令 504号〈〈物业管理条例》及公司有关规定，前面 主持小区物业管理工作，确保小区各项管理工作顺利进行。
客服部：负责小区档案管理、财务管理、内勤管理、社区文化及考
勤、品质管理等工作。
保安队：负责小区的公共秩序、安全防范、日常安保、车辆管理和消
防设备设施的管理，消防宣传教育及监控设备的管理等。
工程队：负责小区房屋及其公共部位，公用设备设施的维修养护，确 保小区公共设备设施的正常运行。
清洁绿化队：负责小区道路，楼道等公共部位场所的清洁卫生及小区 绿地、花木的养护管理。
（二）专业人员配谿及培训计划
1、专业人员配备：根据小区实际管理工作需要，我公司在小区人员
配谿上坚持以“精干、高效、敬业”的用人原则，注重德才兼备的用 人标准，从而建立一支技术精湛、工作高效的管理队伍。
人员配谿(办公室主任 1人；管理员3人；电工3人；保安队
长1人；保安员27人；保洁员10人；监控消防3人；电梯维保2 人)总共50人。根据小区的实际情况，合理配置。
2、培训计划和目标
第一、 培训计划：根据小区的特点和对各岗位的要求，分层面、分 阶
段、有计划地对员工进行培训。培训计划见附表一
(1)、培训的几个阶段：
岗前培训：对员工进行公司概况，管理理念，法律法规，仪容仪表， 服务态度及物业管理操作技能的基本培训。
专业培训：在新的技术，新的法规颁布时。组织员工进行专门培训， 以便更好地为业主服务。
外送培训：根据工作需要，选派业务骨干或岗位变动的员工参加行业 管理部门和相关单位组织的各种岗位培训，操作资格培训，不断提高 物业管理水平。
(2)、实施计划：制定接管期间的强化培训和日常管理的定期培 训。第二、 培训目标：经过对员工进行培训，提高员工的文化素 质、业务
技能和管理水平。为小区培养一支专业过硬的，作风优良，德才兼备 的物业管理队伍。
档案管理：
档案资料的管理是物业管理工作的一个重要组成部分。科学的、规范 化的档案管理，能有效地为楼宇及公共设施的使用、维修、改建和各 项管理工作提供指导和服务。
a、 管理内容
(1)工程档案：从接管开始的所有工程技术、维修、改建资料及
各类设施设备资料等。
【篇三：住宅小区推行规范化物业管理工作实施方案】
中心城住宅小区推行规范化物业管理工作实施方案
为进一步改进中心城住宅小区的整体环境，提高居民生活条件，推进 全市创立文明城市和城乡环境综合整治工作的深入开展，现就中心城 住宅小区推行规范化物业管理工作制定如下实施方案。
一、 指导思想
以“三个代表”重要思想为指导，按照建设“平安山东”和构建“和 谐社会”的要求，保护业主的合法权益，促进物业管理市场的健康发 展，创立整洁、安全、文明、舒适的生活环境，使广大市民安居乐 业。
二、 工作目标
力争在7月31日前，基本解决物业管理中存在的问题。对中心城范 围内的住宅小区协助维护公共秩序服务按一级物业管理服务标准、其 它物业服务按不低于三级物业管理服务的标准实施规范化物业管理。
住宅小区内的全体业主在房产行政主管部门的指导监督下成立业主大 会，选举产生业主委员会，业主大会经过招标或议标的方式选聘有资 质的物业管理企业；成立业主大会条件不成熟的，按前期物业服务进 行物业管理，由开发建设单位在房产行政主管部门的指导监督下经过 招标或议标的方式选聘有资质的物业管理企业。双方签订物业服务合 同，业主按合同约定及时交纳物业服务费；物业管理企业按合同约定 对房屋和配套设施设备及相关场地进行维修、养护、管理，维护小区 内的环境卫生和社会秩序。
三、 实施步骤
第一阶段：动员发动阶段（6月21日-25日）。一是根据在住宅小 区内推行规范化物业管理的有关规定和要求，制定相应的实施方案。
二是举办由相关责任单位领导和具体工作人员参加的物业管理学习培 训班。三是召开中心城住宅小区实行规范化物业管理工作动员大会， 安排部署各项任务。
第二阶段：组织实施阶段（6月26日-7月31日）。全面开展实行 规范化物业管理工作。房产行政主管部门针对不同住宅小区的情况， 制定具体的实施方案；各责任单位按照工作分工，切实履行职责，确 保按时完成任务。
（一）配套完善（7月20日前完成）
协助维护公共秩序服务按一级物业管理服务标准、其它物业服务按不 低于三级物业管理服务标准的要求对住宅小区进行配套完善，并对住 宅小区的档案资料进行收集整理。
东城地方共有22个住宅小区，其中开发区 3个。有13个住宅小区 设施需要配套完善。市直管小区和责任无法落实的小区由市财政投
资。其余8个小区由市房产管理局、开发区管委会牵头，开发建设单 位负责配套完善（责任单位：市房产管理局、开发区管委会、市财政 局，责任人：王健、张春明、吕连岭）。
西城地方共有18个住宅小区，有3个住宅小区需配套完善。区直 管小区、责任无法落实的小区由区财政投资，其余小区由东营区政府 牵头，开发建设单位负责配套完善（责任单位：东营区政府，责任 人：王跃军）
油田直管住宅小区由胜利石油管理局负责配套完善（责任单位：胜 利石油管理局公共事业管理部，责任人：马永亮）。
供水、供电、供气、供热等单位应按照向最终用户收取有关费用的 要求，对现有设施进行改造完善。
（二）实施规范化物业管理（ 7月31日完成）
划分物业管理区域（6月25日前完成）
房产行政主管部门根据〈〈东营市物业管理暂行办法》划分物业管理区 域。
征求意见（6月25日完成）
就是否同意成立业主大会向业主征求意见并公示。地方住宅小区中东 城的小区由市房产管理局负责，油田直管住宅小区由胜利石油管理局 公共事业管理部负责，其余住宅小区由东营区政府负责。
成立业主大会，选举业主委员会委员（ 7月15日前完成）
三分之二以上业主同意成立业主大会的住宅小区在房产行政主管部门
的监督指导下成立业主大会，选举业主委员会委员。东城的小区由市 房产管理局负责，开发区管委会和东营区政府配合，其余住宅小区由 东营区政府负责，市房产管理局配合。
（三）选聘物业管理企业、移交物业管理档案（ 7月31日前完成）
成立业主大会的住宅小区，由业主大会在房产行政主管部门的监督 指导下采用招标或议标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业签订 物业服务合同、移交物业管理档案、实施物业管理。东城的小区由市 房产管理局负责，开发区管委会和东营区政府配合，其余住宅小区由 东营区政府负责，市房产管理局配合。
成立业主大会条件不成熟的住宅小区，实行前期物业管理。由开发 建设单位在房产行政主管部门的监督指导下采用招标或议标的方式选 聘具有相应资质的物业管理企业签订前期物业服务合同、移交物业管 理档案、实施前期物业管理。开发建设单位无法落实的按小区内每栋 住宅推选一名代表组成代表小组，由代表小组在房产行政主管部门的 监督指导下采用招标或议标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业 签订前期物业服务合同、移交物业管理档案、实施前期物业管理。
地方住宅小区的实施，东城的小区由市房产管理局负责，开发区管委 会和东营区政府配合，油田直管住宅小区的实施由胜利石油管理局公 共事业管理部负责，其余住宅小区由东营区政府负责，市房产管理局 配合。
第三阶段：检查验收阶段（8月上旬）。市中心城物业管理工作领导 小组按照工作目标对住宅小区的物业管理工作进行检查验收，听取业 主意见，并对检查验收情况进行通报。对业绩突出的进行表彰，对开 展工作不力的进行通报批评。
四、保障措施
（一） 强化宣传，营造氛围，提高居民的物业管理意识。要做好舆论 正面引导，大力宣传实行规范化物业管理的意义、作用及物业管理的 有关政策法规。积极引导业主白觉遵守物业管理的有关规定，树立物 业管理是消费、是商品的意识，营造全社会共同关心、支持、参与住 宅小区实行规范化物业管理工作的良好氛围，共同维护小区内业主的 整体利益，树立业主在小区公共事务管理中的主人翁意识。
（二） 政策引导，区别对待，确保工作取得实效。物业管理实行统一 政策，分级管理。房产行政主管部门负责完善物业管理相关配套政 策，依法实施物业管理，积极培育和发展物业管理市场。物业服务等 级基准价标准及其浮动幅度由市物价部门会同房产管理部门制定、调 整并公布。
低保户和困难户的物业管理费实行财政补助，凭缴费收据到民政部门 领取。东城地方住宅小区由市财政负担；开发区住宅小区由开发区财 政负担；西城地方住宅小区由东营区财政负担；油田住宅小区的低保 户和困难户由胜利石油管理局负担。低保户和困难户名单由市民政局 和总工会提供。
（三） 加强领导，明确分工，落实责任。为加强实施住宅小区规范化 物业管理工作的领导，市政府成立了市中心城物业管理工作领导小 组。领导小组办公室具体负责日常工作的组织协调。各有关单位要根 据各白职责，密切配合，形成合力，保障住宅小区推行规范化物业管 理工作的顺利实施。具体职责分工如下：
市房产管理局在完成组织实施阶段任务的同时，负责制订出台〈〈东营 市业主大会规程》等相关配套文件并对执行情况进行监督。负责督促 东城住宅小区业主交纳专项维修资金。
市物价局负责制订出台东营市住宅小区物业管理服务等级标准基准价 及其浮动范围等相关配套政策，建立质价相符的物业管理服务收费机 制。
东营区政府负责完成组织实施阶段分工的任务。负责督促西城住宅小 区业主交纳专项维修资金。
胜利石油管理局公共事业管理部负责完成组织实施阶段分工的任务。
市法院负责协调基层法院积极受理因物业管理纠纷引发的诉讼，做到 快审、快结、快执。
市城市管理行政执法局负责逐步拆除住宅小区内的违章建筑，制止住 宅及非经营性配套设施擅白改变用途的行为。
市发改委和市财政局负责推行规范化物业管理政府投资资金的落实和 监督管理工作。
市规划局负责住宅小区配套工程的规划审批、验收工作，负责违章建 筑的认定工作。
市建委负责住宅小区配套工程的施工管理工作。
市综治办负责住宅小区的人防、技防、物防的指导工作。
市公安局负责配套工程的治安管理工作，负责住宅小区内的流动人口 的管理工作。
市消防支队负责指导住宅小区的消防工作。
市工商局负责对住宅小区内申请改变房屋用途进行经营活动的进行严 格把关，取缔住宅小区内的无照经营行为。
市民政局负责指导社区居委会的工作，落实各项民政政策。
市总工会负责协助落实困难户物业管理费补助政策。
税务部门负责落实有关物业管理工作的税收政策。
以上工作列入相关部门的年度考核任务，由市政府督查考核办公室专 项督查。
（四）多措并举，稳步推进，建立物业管理长效机制。一是规划、房 产管理部门在住宅小区的审批、验收环节严格把关。二是逐步推进开 发建设单位和物业管理分业经营，使物业管理企业真正成为独立承担 民事责任的企业法人。注重小区建设与物业管理的衔接，加强对开发 建设单位履行法定义务情况的监督。三是积极引导业主成立业主大 会，逐步实现从前期物业管理向物业管理的过渡。督促物业管理企业 按照物业服务等级标准加强管理服务，督促业主履行缴费义务，做好 业主与物业管理企业的衔接沟通，促进小区物业管理良性发展。四是 业主大会、业主委员会应积极配合居民委员会依法履行白治管理职 责，接受居民委员会的指导和监督，并配合公安机关与居民委员会相 互协作，共同做好维护小区社会治安工作。五是处理好物业管理与社 区的关系，建立由社区居民委员会、业主委员会、物业管理企业参加 的“三位一体”的议事机制，提倡业主委员会委员和居民委员会委员 经过法定程序交叉兼职，建立工作例会制度，定期通报情况，分析解 决问题。共建管理有序、服务完善、环境优美、治安良好、生活便 利、人际关系和谐的现代化住宅小区。
小区不卫生物管将被通报批评 各物业企业要一把手挂帅抓城市清 洁，一旦所服务小区影响了市容，相应物管公司将被主管部门通报批 评。这是深圳市住房和建设局的严厉表态，该局正组织全市物业管理 企业进行专项行动 清洁深圳百日行动。
根据昨天住建局发布的通知，这次专项行动按照“谁管理谁负责，谁 设置谁维护”的原则，全市大小上千家物业管理公司在清洁城市中承 担着重要责任。此次清洁深圳百日专项行动要求，物管公司全面清除 各白小区红线范围内的卫生死角、余泥渣土、暴露垃圾等。
此番住建局抓城市清洁行动，正是配合市容环境提升行动计划的相关 要求展开的。
〈〈物业服务规范》草案征求意见，物管公司每三个月应向业主公布 收支账目
摘要：时下，业主和物管公司之间的纠纷频发，深圳试图经过一部服 务标准来规范物业管理公司的服务。昨天，市住房和建设局公布〈〈物 业服务规范》草案（以下简称〈〈规范》），并公开征求意见，截至 8月 30日。〈〈规范》草案明确提出收费须公示，物管公司每三个月应以书 面形式向业主公布收支账目情况。 南都讯 记者 周昌和 时下，业主
和物管公司之间的纠纷频发，深圳试图经过一部服务标准来规范物业 管理公司的服务。昨天，市住房和建设局公布〈〈物业服务规范》草案 （以下简称〈〈规范》），并公开征求意见，截至 8月30日。〈〈规范》草 案明确提出收费须公示，物管公司每三个月应以书面形式向业主公布 收支账目情况。
据介绍，〈〈规范》由市住建局与市市场监管局组织草拟完成，是一份 物业服务的全面标准，详细规定了物业服务企业提供综合服务、建筑 物共有部分维护、共用设施设备维护、公共保洁服务、园林绿化养 护、公共秩序维护等的服务规范及要求。该〈〈规范》细化到，相应级 别物业服务对应的保安每天应该巡逻几次楼。该〈〈规范》适用于深圳 市内的普通住宅、写字楼、工业用房等物业服务
〈〈规范》中关于“收费公示”的部分提出，物业服务企业应当依法实 行明码标价，并在物业管理区域内的显著位置，将服务内容以及收费
项目、收费标准等有关情况予以公示。特别是实行酬金制计费方式
的，每三个月应以书面形式向业主公布收支账目情况。
〈〈规范》对不同级别的物业服务进行了分开规定。如对服务时限要求
分级标准中，一级的资质物管公司，应当提供维修服务及消防应急服
务，应实行24小时值班制度，服务事项应有记录存档，一般事项应及
时解决和答复。急修服务 30分钟内到位，6小时内修复，小修服务 1
个工作日内修复；对业主或非业主使用人的投诉在 24小时内答复。
根据〈〈深圳经济特区物业管理条例》，深圳的物管公司都应当加入物
业管理协会。此次〈〈物业服务规范》强化了该协会的行业监管职责。
根据其规定，对物业服务企业违反法律、法规规定和行业规范，侵害
业主合法权益的，应当要求其改正，情节严重的，应当给予警告、业 内通报批评或者公开谴责等制裁。
推进物业小区规范化管理工作，是今年香洲区城市管理的一项重要
工作，作为香洲区推进物业小区规范化管理工作先
行点的梅华街道，积极行动起来，多次召开党政班子会议进行专题研
究部署，成立了相应的专责小组，制定了具体工作方案和工作台帐，
在香洲区建设局和梅华街道党工委、办事处的领导下，各项工作正有
序地进行着。当前，已经取得阶段性工作成果，为下一步工作打下了
坚实的基础。
一、广泛宣传，积极发动。
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