停车场可行性报告（一）

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嘉兴综合物流园临时停车场项目可行性研究报告

1. 项目总论 2

1.1项目概况与背景 2

1.2研究内容与依据 2

1.3主要结论 2

1.3.1项目建设十分必要及迫切 2

1.3.2项目建设方案与主要技术经济指标 2

2. 项目市场需求预测与建设必要性 3

2.1嘉兴综合物流园发展现状 3

2.2 停车场及营业用房需求分析 3

3.运营模式 3

4.进度计划 3

5.投资估算和和资金筹措 4

5.1.征地补偿费用 4

5.2.建设投资估算 4

5.3.资金筹措方案 4

6.经济评价 5

6.1财务评价 5

6.2 偿债能力分析 7

6.3财务分析结论 7

7.预期成果分析 7

1. 项目总论

1.1项目概况与背景

（1）项目名称：嘉兴综合物流园临时停车场项目

（2）建设单位：嘉兴农产品交易中心开发建设有限公司

（3）项目建设内容与规模：本项目建设内容主要包括临时性停车场、临时性物流营业用房以及相应路面平整内容。项目选址为：怀昌桥港河道以南、怀昌路以东、规划道路以北、河道以西，总面积约21331平方米，预期投资万元，建设期限为6个月。

1.2研究内容与依据

本可行性研究着重就嘉兴综合物流园临时停车场建设的必要性、项目市场前景、项目建设条件、项目建设内容分析、投资估算和经济评价等方面进行全面分析，论证本项目的可行性情况。

1.3主要结论

1.3.1项目建设十分必要及迫切

（1）有利于嘉兴综合物流园交通拥堵情况的改善，促进各大市场更好发展。

（2）有利于培育货运市场，为仓储、码头项目做好前期工作。

（3）有利于带动嘉兴综合物流园物流企业的发展，提升物流园综合竞争力。

1.3.2项目建设方案与主要技术经济指标

总用地面积 32亩

总建筑面积 500平方米

物流营业用房 400平方米每间40平方米共10间

重型停车位 8600平方米 100个车位

中型车停车位 9400平方米 120个车位

轻型车停车位 2000平方米 80个车位

2. 项目市场需求预测与建设必要性

2.1嘉兴综合物流园发展现状

嘉兴综合物流园是总占地3980亩，规划为农产品专业市场区、日用轻工业品及建材陶瓷市场区、物流货运仓储区及商业住宅公建配套区。目前园区内六大市场，繁荣兴旺。从业人员超过万人，成为长三角地区乃至全国具有较大影响力的大型专业市场群，发挥了良好的社会效益和经济效益。

2.2 停车场及营业用房需求分析

嘉兴综合物流园内车辆情况分析：

超长车

重型车

中型车

轻型车

上午

108

下午

嘉兴综合物流园内物流公司主要分为信息联络、零担货运、专线、以及一些物流公司的嘉兴驻点。平均停放在园区道路上的大小车辆为192辆。轻型车主要停放在人行道上为主，中型以上车辆主要停放在园区道路上，停车压力逐年增加。

3.运营模式

项目完成后，运营模式，主要以停车收费、营业用房出租为主，其他配套设施辅助的模式运营。

4.进度计划

2010年12月进场施工

2011年1月完成停车场地施工

2011年2月完成营业用房建设

2011年3月完成监控、水、电等其他配套设施建设并投入使用

5.投资估算

建设投资估算为207.51万元，其中：工程费用202.51万元，其他费用5万元（招标费、勘察设计费等5万元）。

具体投资估算详见下表：单位：万元

第一部分工程费用

金额

备注

营业用房及仓库

500平方米

停车场

171.51

水电照明

合计

202.51

第二部分其他费用

招标费、勘察设计费等

合计

总计

207.51

6.经济评价

6.1财务评价

6.1.1营运收入估算：

本项目的收入来源主要分为：停车场停车费收入和物流营业用房租金收入，合计本项目正常营运年总收入约为121.5万元。

正常运营年收入估算

序号

收费项目

单价

数量

年营业收入

停车场停车收费

白天10元

150辆

96万元

过夜大车30元，小车20元

营业用房出租

25元/平方米/月

400平方米

12万元

合计

108万元

6.1.2运营成本

（1）折旧费

本项目按平均年限法计算固定资产折旧，年折旧费为万元，计算期末固定资产余值为万元，

（2）工资及福利

公司定员为8人，平均工资福利费用按2万元/人·年计算，共计16万元。

（4）其他费用

其他费用包括企业管理费等。本项目其他费用按营业收入的10%估算，年需12万元

（5）年修理费用

正常年修理费用按固定资产原值的1%估算，为万元。

（6）材料、备品、备件费

本项目的材料、备品、备件费按照收入的1%计算，为1.2万元。

详见下表：

营运成本单位：万元

序号

名称

金额

工资及福利

其他费用

年修理费用

材料、备品、备件费

1.2

合计

6.1.3

营业税税率按收入的5%计，为6.1万元；城市维护建设税（营业税的7%），为0.43万元；教育费附加（营业税的3%），为0.18万元；地方教育费附加（营业税的2%），为0.12万元；印花税税率按收入的0.05%，为0.06万元；水利基金税率按收入的0.1%计，为0.12万元。营业税及附加共计24.83万元。

6.1.4

房产税税率按租金收入的12%计，为1.44万元。

详见下表：

税金及附加单位：万元

序号

税种

　金额

房产税

1.44

营业税

6.1

城市维护建设税

0.43

教育费附加

0.18

地方教育费附加

0.12

印花税

0.06

水利基金

0.12

合计

8.45

6.2财务效益测算

6.2.1利润估算及分配

（1）计算期利润总额

利润=收入-成本-税金=

（2）所得税

6.2财务分析结论

以上评价指标值说明，本项目财务内部收益率高于行业基准；不确定性分析表明，项目具有较强的抗风险能力。因此，该项目在财务评价上是可行的。

7.预期成果分析

（1）有效减轻道路、环境、能源的压力。停车场的建成将整合物流园区内的闲散车辆，改变园区道路停车乱、脏、差的面目。降低能源消耗，减少噪音、气体等环境污染。

(2) 有利于培育货运市场，为仓储、码头项目做好前期工作。停车场是规划货运市场所需的一部分，先引入车辆、物流公司将为以后的物流基地起到承前启后的巨大作用。

（3）有益于嘉兴综合物流园的整体开发建设。车辆的规范化停放，园区环境的改善，将给园区的招商、新市场的入驻带来巨大的潜在魅力。

（4）促进综合物流园内各大市场的经济发展。各大市场拥挤的车辆，得到停车位的满足，从侧面促进了市场交易额、交易量的增加，让更多的人能更快捷的进行商务运作，提升交易效率。

严歌苓说，人之间的关系不一定从陌生进展为熟识，从熟识走向陌生，同样是正常进展。

　　人与人之间的缘分，远没有想像中的那么牢固，也许前一秒钟还牵手一起经历风雨，后一秒就说散就散，所以，你要懂得善待和珍惜。

　　人与人相处，讲究个真心，你对我好，我就对你好，你给予真情，我还你真意，人心是相互的。

　　两个人在一起，总会有人主动，但主动久了，就会累，会伤心，心伤了就暖不回来了，凡事多站在对方的角度想一想，多一份忍耐和谦就，就不会有那么多的怨气和误解，也少了一些擦肩而过。

　　做人不要太苛刻，太苛无友，人无完人，每个人都有这样或那样的缺点，重在包容。

　包容是一种大度，整天笑呵呵的人并不是他没有脾气和烦恼，而是心胸开阔，两个懂得相互包容的人，才能走得越久。

　　人与人相处，要多一份真诚，俗语说，你真我便真。常算计别人的人，总以为自己有多聪明，孰不知被欺骗过的人，就会选择不再相信，千万别拿人性来试人心，否则你会输得体无完肤。

　　人与人相处不要太较真，生活中我们常常因为一句话而争辩的面红耳赤，你声音大，我比你嗓门还大，古人说，有理不在声高，很多时候，让人臣服的不是靠嘴，而是靠真诚，无论是朋友亲人爱人都不要太较真了，好好说话，也是一种修养。

　　俗语说，良言一句三冬暖，你对我好，我又岂能不知，你谦让与我，我又怎能再得寸进尺，你欣赏我，我就有可能越变越好，你尊重我，我也会用尊重来回报你，你付出爱，必会得到更多的爱。

　　与人相处，要多一份和善，切忌恶语相向，互相伤害就有可能永远失去彼此，每个人心中都有一座天平，每个人心中都藏一份柔软，表面再强势的人，内心也是渴求温暖的。

　　做人要学会谦虚，虚怀若谷。人人都喜欢和谦虚的人交往，司马懿说：“臣一路走来，没有敌人，看见的都是朋友和师长”.这就是胸怀。

　　有格局的人，心中藏有一片海，必能前路开阔，又何愁无友。

　　人与人相处，开始让人舒服的也许是你的言语和外表，但后来让人信服的一定是你的内在。就如那句，欣赏一个人，始于颜值，敬于才华，合于性格，久于善良，终于人品。

　　人这一生，遇见相同的人不容易，遇见正确的人更不容易，只有选择了合适的相处方式，带上真诚与人相处，才会走得更长，更远更久。

　　做人要学会谦虚，虚怀若谷。人人都喜欢和谦虚的人交往，司马懿说：“臣一路走来，没有敌人，看见的都是朋友和师长”.这就是胸怀。

　　有格局的人，心中藏有一片海，必能前路开阔，又何愁无友。

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