/SHANGJIANFANG123
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内容摘要：为更加全面掌握《房地产开发经营与管理》课程的理论知识，将理论运用于实践，我们专业本次以组为单位展开了在建楼盘的调查活动。我组本次选择在建楼盘“世纪滨江”为调查对象，通过对楼盘的位置、价格、销售情况、楼盘特征、配套设施等信息的调查，以及该楼盘的SWOT分析，使我组成员对楼盘信息有了较为全面的了解，对楼盘开盘前后的工作流程有了清楚的认识。同时也加深了我们对课程理论知识的理解。
关键词：楼盘 世纪滨江 价格 配套设施 SWOT
前言
如今，温江已经成为大城西品质居家的最佳代言，其住宅项目从光华大道到大学城，从江安河畔到公园居家，从独栋别墅到手工洋房，再到精装公寓，温江的住宅产品，房地产发展与城市的建设、规划相得益彰，金温江带来的是国际花园城市的盛世居家。温江区内现共有81家在开发的开发商，经济带动作用非常巨大。2009年，温江区全年GDP实现16.1%的增长。房地产从一度过热走向低迷再到如今呈现“量价齐升”的增长格局，离不开政企合作的良好互动。2010年，温江区共实现商品房成交量235万方，同比增长69%。最近，区委区政府在认真研究、全面调研的基础上，将投入大量资金重点改善区内的水质和便民设施，力争为房地产业的发展创造良好的服务和条件。未来，将把温江建设成田园城市的中国典范。
目前，由于四川周边地区到温江置业的人群渐多，选择到温江安年养老的消费动向初露端倪。随着温江境内相关大盘的启动，温江房地产整体发展可能取得新的突破，使更多的非温江消费者选择到温江置业。这使得温江区对房地产的刚性需求量很大。因此楼盘多以预售的形式销售，开发商圈地多，观望意识较浓。本土开发商较多，外埠实力机构较少。已建、待建特色大盘，主题开发比较明确。
1调查的基本情况
1.1 调查项目概况
“世纪滨江”由四川西昌时达房地产有限公司倾力打造的以高层、小高层、多层为建筑类型，其建筑面积为200000平方米，占地面积为66670平方米，地处温江核心地段，位于温江杨柳河边，又地处高档宜居生态片区，周边水资源丰富，小区内部配套设施非常齐备，门前是通往城区的主干道，有101、102、103、104、309、703等路公交车经过，可直达温江客运中心及城内绝大多数地方，交通十分发达，出行十分便利，环境优雅，夏天凉爽，十分宜人，生活十分便利。
世纪滨江规划图小区绿化率为40%，容积率为2.50，停车位为1:0.7，总户数为1655 户，其规划有6F多层花园洋房、11F板式小高层、26F点式高层采用围合布局的形式形态多个自然组团。
世纪滨江规划图
1.2调查区域
本次调查选取世纪滨江周围一定区域进行调查。竞争楼盘的调查，主要选取“项目周边在售楼盘”进行调查。
在建工程1.3调查目的与意义
在建工程
（1）目的：了解以楼盘为中心的其他相关信息；学会对楼盘进行SWOT分析；了解影响楼盘销售情况的因素；分析对楼盘价格的影响因素
（2）意义：通过本次调查可以加深我们对课程理论知识的理解，加强我们对楼盘的认识，同时也能提升我们将理论运用于实践的能力。
1.4调查对象
售楼部工作人员；街上行人；楼盘旁边的房地产中介；楼盘附近的居民
1.5调查方法
现场查勘、咨询、访谈；问卷调查；网上查询
1.6调查时间
2012年4月22日：09:00-15：40
1.7调查内容
主要调查世纪滨江楼盘特征、销售价格、社区配套、交通状况、竞争对手、优势、劣势等信息。
2调查结果
2.1调查项目基本情况
世纪滨江基本资料
楼盘地址
【温江】杨柳西路东段（紧邻杨柳河畔）
参考售价
5000元/平米
物业类型
普通住宅
建筑类别
多层,小高层,高层
装修情况
毛坯
开发商
宏瑞实业
物业费
1-1.5元/平米/月
物业公司
成都博信物业管理有限公司
规划面积
66670平米
建筑面积
200000平米
规划户数
1655户
入住时间
2013-06
产权年限
70年
车位数
1158个
容积率
2.5
绿化率
40%
2.2楼盘户型
\o "世纪滨江一期J1户型图" 世纪滨江一期J1
\o "世纪滨江一期J1户型图" 世纪滨江一期J1
2室2厅1卫
建筑面积：87.33㎡
\o "世纪滨江一期F户型图" 世纪滨江一期F
1室2厅1卫
建筑面积：62.25㎡
户型分析：
入户花园提升了居住品质
客厅外的观景阳台提升了通风、采光和观景效果
厨房外的生活阳台便利了日常晾晒衣物和被褥
L型厨房符合现代人烹饪习惯
主卧与次卧之间的距离比较合适，保证了主卧的私密性
2.3楼盘销售价格
世纪滨江位于温江杨柳西路东段，主推90-120平米户型房源，均价5000，按揭优惠2%，全款优惠3%，暂无推新计划。预计2013年中旬入住。
一个小区的销售往往是一个时期的或跨年度的，而消费市场变化莫测，楼盘的定价要被市场接受，需要一定的超前意识和科学预测，影响价格的因素很多，主要包括：成本、楼盘质量、顾客承担的价格、同类楼盘的竞争因素等，产品的可变成本是定价的下限，顾客所愿意支付的价格是上限，由于定价之后不能做大幅度的或否定性的调整，否则会带来非常恶劣的影响，所以，在楼盘正式推出前，价格定位在什么样的一个水平就显得异常重要。
周边楼盘的价格基本和温江区的均价持平，而这一价格对于中等收入者来说还是比较高的，而小区的各个楼座、户型位置、环境都有一定的差别，小区内的角房、次房价格定的低于周边水平，会吸引更多的客户，使客户量增加，提高成交率，好的户型定价较高，客户一般也能接受，从而增加了小区的利润率。
2.4内部配套
据售楼人员介绍，楼盘的内部配套包括游泳池、康体设施、运动设施、会所等，方便了业主的日常生活和休闲娱乐。
2.5周围配套设施
2.5.1社区配套
现代人在购房时，对于校区及周边配套设施考虑较多，该楼盘周边配套较为齐全，周围有美好家园超市，九龙超市，红旗超市、互惠超市，医疗设备有温江区医院、温江中医院、成都市第五人民医院等配套，教育文化底蕴浓厚，周围有四川交通职业技术学院杨柳河校区，成都市温江区庆丰小学，温江区东大街第二小学，四川省教育学院温江校区，四川化工学校等校区。同时银行金融有建设银行、工商银行、农业银行，餐饮设施有华亨酒店、龙腾火锅、雪柳渡风味居，休闲娱乐有商城、台球俱乐部、KTV、网吧等，休闲游乐有温江城市公园、置信城市公园、以及各大高校内篮球场、足球场等，周边社区有柏林小镇，学府美地，柳城阳光等小区。
2.5.2交通状况
在温江选房者中，大部分都会考虑交通状况。该楼盘有着较为便利的交通，有101、102、104、309、703等路公交车经过，可直达温江客运中心及城内绝大多数地方，交通极为便利。
2.5.3周边楼盘
柏林小镇
物业类别：住宅 装修情况：毛坯
建筑类别：花园洋房 小高层 多层 物业地址：棠湖泊林小镇:温江-成都温江杨柳河畔
售楼地址：杨柳河边德通桥旁 交通状况：309、703
开 发 商：成都棠湖屋业发展有限公司
主要户型: 147－165平米 容 积 率：1.57
绿 化 率：40% 物 管 费：电梯1元/平米，洋房0.9元/平米
环 线：郊县(区) 价格描述：4785元/平方
占地面积：80000.40平方米 建筑面积：138722平方米
该项目德式风情生活小镇是温江比较有特色的建筑设计，别具一格的巴伐利亚风情的坡屋顶理，产品创新的引入“前庭后院”概念，使得生活空间更加宽绰。小区给人以优雅的格调，营造出高舒适的受人欢迎的社区环境。
该项目主要户型为147-165平方米，户型集中偏大，属中高档次的住宅楼，满足了一般享受型购房者的特殊需求。
学府美地
物业类别:公寓 建筑类别:多层
物业地址:学府美地:温江-温江区南熏大道 销、预售证:温房预售字第313
售楼地址:温江柳台大道 价格描述:最高价:2760元/平方米
装修情况:毛坯
占地面积:30000平方米 总建筑面积:52843平方米
绿化率:35% 容积率1.80
单价：起价2388元/㎡ 价格说明：一次性付款 银行按揭
该项目的开发时间较早，从以上项目指标可以看出，销售价格起价较低，其规模较小，装修简陋，紧邻一个菜市场和商业综合市场，使得底层楼的生活环境较为嘈杂，但小区绿化环境好，户型设计更加人性化。
该小区业主多为居家者，附近学校的教师职工，以及当地的中老年二次置房者。其目标客户的收入较为稳定，而采取的一次性付款，银行按揭付款方式减少了资金回收的风险，增加了尽早回收投资成本的机会，同时可为企业取得了一笔可观的利息收入。
3楼盘SWOT分析
3.1优势分析（strengths）
（1）交通便利
交通便利，有近十路公交车经过，不用转车可直达温江客运中心及城内绝大多数地方，交通极为便利。
（2）配套齐全
从休闲到娱乐，从医疗到保健，从生活到旅游，温江区公园及商场的发展将带动整个温江的商业发展，而其离该楼盘仅有几站的路程。
（3）升值潜力大
因即将开通的地铁4号线以及正在规划的轻轨都是该楼盘的一大促进因素，其升值空间将更巨大。
3.2劣势分析(weaknesses)
开发公司知名度及品牌度不大，售楼部选址较偏，选于杨柳河对面，周边已经有开工的同类型项目，且这些项目的工地和售楼部都临近主要马路使得受众比较容易识别，竞争楼盘较为激烈。
3.3机会分析(opportunities)
温江城区地块稀缺，人们生活质量的提高，城市的规划以及地铁4号线、轻轨的规划都对温江的房地产市场起到很大的推动作用，需求量继续增长。
3.4威胁分析(threats)
产品更新速度在加快，竞争对手竞争能力在增强，竞争市场压力时时在加大以及城区各版块的竞争
3.5综合性评价及可行性论证
综合各方面的情况来看，只要按照正确的运作思路和营销方式实施项目动作，实现该项目运作的成功是有保证的。虽然项目自身也有一些不足之处和存在一定的威胁因素，但是，项目具有更多的优势和可挖掘的潜力。只要我们充分整合各种有利资源，发挥各种潜在的动力，抓住有利时机，把握各种机遇，最大限度地克服不利因素和回避可能出现的风险，充分运用各种的专业技能、实战经验和创新意识，制定出切实可行的营销策略，把投资者和经营者有效的组合起来，以市场的需求为我们运作的基础，以实现项目最大化利益为我们运作的目的，将策划、宣传、销售有机的结合起来相互配合、相互支撑，本项目的运作将能够全面成功，同时对于开发商要求的开发目标和开利润也是能够得以实现的。
4对策与建议
本项目为中等小区住宅，应该注重性价比方面的优势，锁定温江中等收入人士，打造一个区域性市场最完美高性价比的领峰层面，不突显各方面的分散性优势，突显综合性优势，结合区域性市场合理时机，顺应市场，做到高调入市，继而前世推进，多元素的宣传与策划，在坚冰时期逆势而上，高举性价比品质楼盘，高调宣传我们的性价比优势路线，做出高性价比楼盘，为真正想买房的理性人群体验居住性楼盘的全方面上升快感，感染起消费者享受生活，品味生活，使客户人群享受高品质、高性价比的优质楼盘。
5结语
“纸上得来终觉浅，绝知此事要躬行”，这是本次调查最大的感悟。我组本次选择在建楼盘“世纪滨江”为调查对象，通过对楼盘的位置、价格、销售情况、楼盘特征、配套设施等信息的调查，以及该楼盘的SWOT分析，使我组成员对楼盘信息有了较为全面的了解，对楼盘开盘前后的工作流程有了清楚的认识，加深了我们对课程理论知识的理解。同时也锻炼了我们的信息收集，资料整理，文字归纳总结的能力，让我们意识到沟通能力、礼仪等在社交过程中的重要性。唯有通过理论与实践相结合才能提高我们的认知能力，才能使我们进入社会后更好的适应社会，实现我们的个人价值。
——罗红梅
通过此次房地产实地调查，让我对房地产——这一对当今百姓生活和国民经济有着重要影响的经济事物有了更进一步的了解。作为一名大学生，虽然还不曾面临购买商品房的问题，但是我也通过各种媒体渠道了解到了房价从持续上涨到疯狂，再到如今稳中有降的大体局势。结合此次调查中楼盘价格以及群众观念，我认为目前中国民众对商品房的需求还是很高的，但迫于高房价的压力许多消费者特别是相对较低年龄层的消费者对商品房仍处于望而却步的状态。针对这一现状，我认为政府应该进一步加大对商品房市场的宏观调控，遏制炒房等利益驱动行为。同时政府更应出台一系列有利于普通民众的房产政策，真正的体现民生理念，让中国的房地产市场健康积极地发展。
——陈雪娇
作为土管专业的一名学生，我有幸在这学期接触到了自己喜爱的《房地产开发经营与管理》这门课，在老师带领下经过半学期系统学习，初步了解了房地产开发与经营的基本理论与方法。为了将理论联系实际，了解房地产业实际情况，我们小组6人以典型调查方式选择世纪滨江为调查对象，展开了本次调查。
在实地调查之前，我们通过结合课程知识以及上网了解的资料确定了调查对象、内容、方法及完成了问卷设计。有了这些准备，小组成员第二天一早便满怀信心出发前往目的地。
熟语有曰“万事开头难”，诚然。下了公交，调查还没有展开，老天就跟我们开了个很大的玩笑。由于不清楚世纪滨江楼盘具体位置，我们只得询问路人。在多次询问无果后，我们启用了手机自带的GPS，按着指示我们进入了君临酒店后院，正在疑惑着东张西望时一名主管气势汹汹发现了我们，吓得我们立即往外走。但是当得知我们在找世纪滨江楼盘进行课程调查后，同为大学生的他倒主动打电话帮我们联系。令我们颇为感动。
通过这次短暂而充实的调查，我获益良多：
一 、深刻意识到专业知识的重要性。因为这次调查涉及我们的专业知识，在开展活动之前，队员们必须对本次调查有所了解。就我自身而言，通过网络、书籍尽可能多地了解关于房地产调查相关知识，以此加深对本次调查活动的理解，使之能够真正达到锻炼自己、提高专业能力的目的。
对调查中人际交往有更多理解。在调查中与工作人员的接触，使我们深刻理解人与人社会交往的重要性，只有妥善处理才能帮助我们更容易达到我们的目的。
作为一名即将毕业的土管学生，我非常热爱这个专业，也决心在以后的学习工作中，学好自己的专业知识，提高自己人际交往能力，向理想的行业前进。
——胥春燕
为了完成专业老师布置的房地产作业：楼盘调查，跑了一个楼盘，有所收获，有所感慨，有所体会。总结一下：1、要在合适的时间找工作人员做调查，例如下班时间或吃饭时间；2、要找合适的、态度友好的工作人员做调查，可找异性的工作人员做调查，这样的成功率也比较高。3、注意礼貌问题；4、注意访问技巧；5、注意个人形象，不仅代表个人，而且代表整个集体；6、专业知识不够全面，要加强专业知识的积累。最后，衷心感谢帮我们完成调查的工作人员。
——冯梅
本次的楼盘调查中，确实让我学习到很多，对踩盘的技巧也有自己的一些见解，有句话“知己知彼，百战不殆”，到售楼部踩盘就是为了搜集情报和增长知识。通常去踩盘，现场售楼人员表现态度不一般，有的对你不屑一顾，有的热情款待，因此，怎样达到良好的效果，就得事前做好充分的准备。选择哪个时间段去现场？以怎样的身份和借口交谈甚佳？准备哪些设备和交通工具？如何端正自己的心态？我一般以同行的身份去现场，直截了当的获取当前信息，成功率80%左右，因为很大一部分同行还是会理解业内规则。
——陈薇
附件
市场环境调研
采取网上查询与现场访谈形式对市场环境进行调研。
宏观环境调查
网上查询世纪滨江的经济环境，政策环境和人口环境。
区域环境调研
网上查询项目所在城市的总体规划、区域规划、功能定位；区域的交通条件研究；对区域发展的其他因素和条件进行研究；对区域内楼盘的总体价格水平与供求关系进行研究。同时现场向销售人员询问，本区域内楼盘的总体价格水平和供求关系。
3．项目微观环境调研
通过资料查询与现场勘查对项目的用地现状及开发条件进行分析，对项目所在地的周边环境进行分析，对项目的对外联系程度、交通组织等进行分析。
竞争对手调研
通过网上查询与现场询问了解竞争对手四川信安金兰实业有限公司、四川巨鸿房地产开发有限公司的专业化程度、品牌知名度、开发经营方式、楼盘质量、价格策略等。
消费者调研
1、请问您知道世纪滨江楼盘吗？
A、知道 B、不知道
2、您是通过什么渠道知道世纪滨江楼盘的呢？
A、三轮车广告 B、海报宣传 C、户外广告 D、亮相活动 E、电视广告 F、朋友介绍
3、请问您或家人是否有计划于未来买房或换房？
A、半年内 B、一年内 C、一至两年 D、两至三年 E、暂时没有计划
4、请问您购房最看重的因素是什么？
A、户型设计 B、周边环境 C、文化氛围 D、地段 E、升值潜力
F、交通 G、内部景观 H、内部配套 I、价格 J、开发商品牌
K、物业管理 L、其它 _________________________________________________
5、请问您认为本项目的居住优势有哪些？
A、中庭绿化 B、户型设计 C、地段
D、升值潜力 E、商业配套 F、生活配套
6、请问您购房打算买多大面积（建筑面积）的住宅(平方米)：
A、50㎡左右（公寓户型） B、70㎡—90㎡ C、90㎡—100 ㎡
D、100㎡—110㎡ E、110㎡—120㎡ F、120㎡—130㎡
H、130㎡—160㎡ I、160㎡以上撒
7、请问本项目的价格为________的时候，您会选择购买呢？
A、3000元/㎡~4000元/㎡ B、4000元/㎡~4500元/㎡ C、4500元/㎡~5000元/㎡
D、5000元/㎡以上 E、均不是__________
竞争楼盘——柏林小镇调研
你知道柏林小镇楼盘吗？
A 、知道 B、不知道
2. 您是通过什么渠道知道柏林小镇楼盘的呢？
A、三轮车广告 B、海报宣传 C、户外广告 D、亮相活动 E、电视广告 F、朋友介绍
3.与世纪滨江楼盘相比，您认为哪一个楼盘的综合性价比更好？
A、世纪滨江 B、柏林小镇
4、如果您选择了柏林小镇，柏林小镇对你最大的吸引力是什么？
A、价格 B、配套设施 C、满意的户型设计 D、交通便利
E、绿化环境 F、其他
5．您认为本项目的居住优势在哪方面？
A、中庭绿化 B、户型设计 C、地段
D、升值潜力 E、商业配套 F、生活配套
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