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香山双新别墅物业管理方案 :
一、 物业前期介入阶段
工程方面
对物业的建筑提出意见和建议建筑结构及功能设计
人流和车流导向监控和消防中心
公共区域装饰易于维修和清洁管理用房适合位置和配备
垃圾房设置
信报箱设立方便使用和管理
预留家用空调墙孔和室外机座位置
对物业的机电设施提出意见和建议
对物业的智能系统提出意见和建议红外报警系统
消防报警系统防盗监控系统应急报警系统可视对讲系统程控交换机系统区域网络系统应急广播等等
跟进物业建筑施工和设备安装过程
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检讨施工进度
了解隐蔽工程
协助检查施工质量
建议能够改进物业之改良工程及增减工程项目 , 以节省工程费用及达至最高之经济效益
在交楼前先作验收 , 并向发展商汇报一切承派商在安装工程商所未达设计规格及要求之事项。
列出遗漏工程供建筑公司参考及跟进。
为物业之基本设施提供长远维修计划。
建议可改进物业之改良工程及增减工程项目 , 以节省工程费用及达至最高之经济效益。
协助发展商编制保养合同及招标文件规格及进度。
协助发展商挑选所有为物业提供服务之承派商。
定期作出工程顾问的工作报告报发展商。
物业方面
物业服务顾问方面稍滞后于工程管理工作 , 但也必须在前期做好筹备工作 , 以
备客户顺利入住。
协助发展商编制管理公约 , 并督促她们报批小区办。
协助发展商编制用户守则 , 装修指南等规条性文件。
制定管理预算 , 确定管理费收取标准 , 包括。
管理处员工的薪金、 福利待遇
公共部分的能源费用 ( 中央空调费用、 生活热水、 供应费用等等 )
设施设备的维修费用
行政费用 ( 税收、 办公、 通讯、 外包等等费用 )
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-- 管理公司顾问酬金
建议其它管理公约中规定的收费项目的收费标准 , 例如能源费、 有线电视、 宽带网入户等 , 但上述几项费用基本依据国家或相关机构规定的收费标准。
协助制定各项规章制度 , 以备日后运作使用。
内容包括 : 入伙、 收楼、 制订物业机电、 消防之管理规定及表格、 保安、 清洁卫生、 财务等。
?入伙通知书
?物业入伙手续
?物业入伙收费一览表
协助制定招工计划、 招聘条件和用工制度。
公开向社会招聘 , 协助选择挑选适合之人选。
安排整个管理队伍之制服设计 , 务求为队伍制造一个专业、 热诚的服务形象。
对各级员工分别开展不同角度、 不同专业培训工作。
协助发展商成立物业公司 , 包括选址、 装修、 布局等
协助发展商联络保险公司 , 有关投保财产一切险、 公众责任险等事宜。
协助发展商选取外包公司例如清洁公司、 保安公司 , 考核她们的资质及能力等。
定期与发展商开会 , 讨论项目各项进展工作。
协助发展商处理其它筹备期的各项工作。
定期汇报给发展商顾问工作的进展情况。
培训方面
物业管理是对人的管理 , 要想使客户切实的获得满意服务 , 达到一流物业水准 , 必须具备一支强有力的管理班底 , 这支队伍的形成是需要经过多方面培养和磨
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炼形成的 , 其中培训是这其中较为重要的一环。我司特别关注此方面工作 , 还聘请了专门人才成立了培训部门 , 从不同角度、 不同专业、 不同级别 , 分别开展培训工作。
二、 物业正式运营期
世邦魏理仕公司将对香山双新别墅项目进行 24 小时热情、 周到服务。
香山双新别墅管理处人员架构 :
部
门
人
数
备
注
总经办
G.M. Office
总物业经理
G.M.(
1 人
客户服务部
Property Dept.
客服主任兼值班
Pty. Officer
4 人
客服助理
Pty.Assistant
4 人
中控室
4 人
工程部
Technical Dept.
工程主任
Tech. Manager
1 人
工程技工 / 运行值班
Technician
11 人
人事 / 行政部
HR & Admin. Dept.
人事 / 行政主任
Personnel/Admin. Mgr.
1 人
公司监管
行政助理兼库管
Admin. Assistant
1 人
司机兼采购
1 人
财务部
Financial Dept.
会计
Accounts Clerk
1 人
出纳
Cashier
1 人
合
计
Total:
30 人
管理处设 24 小时热线服务 ,
管理人员工作时间为
8 小时 ,
每天有管理人员轮流值
班。做到 365 天 24 小时不间断服务。客服主任
24 小时负责全面管理工作。
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保安 : ( 聘用专业保安公司 )
岗位名称
岗位数
班 次
人
数
备
注
园区出入口门岗
2
3 班
6
大门岗
园区内巡视
2
3 班
6
兼地面停车管理
公共车场
1
3 班
3
队长
1
24 小时
1
合
计:
16
保安人员 24 小时不间断巡逻 , 并严格执行各种规章制度 , 服从管理处的统一管控。
保洁 : ( 聘用专业保洁公司保洁员 8 人)
园区 : 8 小时不间断的清理园区内公共区域、 道路、 公共楼道等清扫及生活
垃圾清理 , 严格按照工作流程及操作手册做好保洁工作 , 服从管理处
的统一管控。
客户服务 : 项目 24 小时设有总值负责全面的管理工作及服务热线 , 受理业主投诉及日常报修等其它需求。
二次装修管理
物业管理公司的有关部门对二次装修期的管理工作 , 包括监督客户二次装修工作和装修期的保卫 / 消防 / 清洁安排等 , 以落实各项前期已制订的管理流程和方案的执行 , 为正式运作作好管理准备。以下二装监管流程 :
業戶進場 / 裝修
業戶 签订合同 管业部
提交施工圖紙 /
通知有關收樓日期
通知管业部
工期進度表
有關商戶入住及
接收場地
管理公司二次
申請及竣工檢驗报
裝修協調
告遞交管理公司及
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停车场管理 : 为满足园区业主的需要 , 建议停车场 24 小时开放。
时租车位 : 不固定停放时间 ;
园区内地面停车位管理费为
150 元/ 个/ 月;
访客车位暂定为
3-5 元
人民币 / 小时。
财务管理 :
财务设立
為物業開設必須之独立銀行戶口 , 制訂有關收取費用之安排。
訂立會計財務制度 , 包括各級員工之財務權限及支出批准之程序 , 務求有效控制管理收支。
根据中國現行稅法 , 与稅務局聯系及協商有關管理本物業所需繳付之稅項及稅率。
安排制訂電腦化會計程序、 編制財務用之文件。
按制定的收费标准收取管理费、 代收代缴及其它相关费用。具体流程如下 :
物業公共收支處理程序一般如下 :