商品住房交付使用行政许可制度
一、商品房交付应该达成国家要求最基础条件
《城市房地产管理法》第二十六要求，“房地产开发项目标设计、施工，必需符合国家相关标准和规范。房地产开发项目完工，经验收合格后，方可交付使用。”
《建筑法》第六十一条要求，“建筑工程完工经验收合格后，方可交付使用;未经验收或验收不合格，不得交付使用。”
，《建设工程质量管理条例》和《房屋建筑工程及市政基础设施工程完工验收立案管理暂行措施》下发后，房屋完工验收已由原来行政审批许可制变为立案制，房屋验收许可制退出了历史舞台。
《城市房地产开发经营管理条例》第十八条要求，“住宅小区等群体房地产开发项目，应该进行综合验收。”以后，5月19日《国务院相关第三批取消和调整行政审批项目标决定》将包含“住宅小区等群体房地产开发项目完工综合验收”在内385项行政审批项目取消，所以，该决定出台后建设主管部门已经不再对住宅房地产项目进行综合验收审批。
现行法律要求交付使用条件，除上述要求外，还有具体单项验收要求和完工验收立案要求。如：
《城市房地产开发经营管理条例》要求：房地产开发主管部门应该自收到完工验收申请之日起30日内，对包含公共安全内容，组织工程质量监督、计划、消防、人防等相关部门或单位进行验收。
《建设项目环境保护管理条例》第二十三条要求：“建设项目需要配套建设环境保护设施经验收合格，该建设项目方可正式投入生产或使用。”
《城镇计划法》第四十五条要求：“县级以上地方人民政府城镇计划主管部门根据国务院要求对建设工程是否符合计划条件给予核实。未经核实或经核实不符合计划条件，建设单位不得组织完工验收。”
新修订《消防法》对消防验收制度作了重大修改，即只有对国务院公安部门要求大型人员密集场所和其它特殊建设工程，才实施完工验收制度，未经验收合格不得投入使用;对于其它建设工程(包含住宅小区)，实施消防立案制度。
《建设工程质量管理条例》第十六条要求“建设单位收到建设工程完工汇报后，应该组织设计、施工、工程监理等相关单位进行完工验收。建设工程完工验收应该含有下列条件：(一)完成建设工程设计和协议约定各项内容;(二)有完整技术档案和施工管理资料;(三)有工程使用关键建筑材料、建筑构配件和设备进场试验汇报;(四)有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署质量合格文件;(五)有施工单位签署工程保修书。建设工程经验收合格，方可交付使用。”
建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程完工验收立案管理暂行措施》(修正)要求：“第四条建设单位应该自工程完工验收合格之日起15日内，依据本措施要求，向工程所在地县级以上地方人民政府建设主管部门(以下简称立案机关)立案。
第五条 建设单位办理工程完工验收立案应该提交下列文件：(一)工程完工验收立案表;(二)工程完工验收汇报。完工验收汇报应该包含工程报建日期，施工许可证号，施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署质量合格文件及验收人员签署完工验收原始文件，市政基础设施相关质量检测和功效性试验资料和立案机关认为需要提供相关资料;(三)法律、行政法规要求应该由计划、环境保护等部门出具认可文件或准许使用文件;(四)法律要求应该由公安消防部门出具对大型人员密集场所和其它特殊建设工程验收合格证实文件;(五)施工单位签署工程质量保修书;(六)法规、规章要求必需提供其它文件。住宅工程还应该提交《住宅质量确保书》和《住宅使用说明书》。
第七条 工程质量监督机构应该在工程完工验收之日起5日内，向立案机关提交工程质量监督汇报。”
所以，商品房完工经验收合格后即可交付，当然还要达成《商品房买卖协议》约定交付使用条件。关键要看商品房买卖协议约定交付适用条件怎样，房地产开发企业在取得单项验收合格证实、完工验收立案证实后，尤其应注意基础设施、公共配套建筑达是否如约含有交付使用条件，应注意立即取得供水、供电、供气、排水、电信、电视、邮政、垃圾处理等市政管线设施管理部门验收或开通意见。
另外，值得注意是，并非任何质量问题全部能够成为购房人拒绝收房理由。最高人民法院《相关审理商品房买卖协议纠纷案件适使用方法律若干问题解释》第十二条要求：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除协议和赔偿损失，应予支持。”房屋地基基础工程和主体结构工程之外、未严重影响购房人正常居住使用质量问题应该属于出卖人保修问题，通常是不能拒绝收房，拒绝收房后还是能够要求房地产开发企业赔偿。
二、商品房买卖协议约定交付条件和地方设定商品房交付行政许可要求不一致问题
《相关深入加强房地产市场监管完善商品住房预售制度相关问题通知》(建房[]53号)要求，(十二)完善商品住房交付使用制度。各地要建立健全商品住房交付使用管理制度，确保商品住房项目单体工程质量、节能环境保护性能、配套基础设施和公共设施符合交付使用基础要求。有条件地方可借鉴上海、山东等地经验，经过地方立法，完善新建商品住房交付使用制度。各地要加强商品住房完工验收管理，主动推行商品住房工程质量分户验收制度。北方地域要加强商品住房分户热计量装置安装验收管理。
比如，《上海市新建住宅交付使用许可证》第二条明确要求：“对新建住宅实施交付使用许可制度，新建住宅建设工程完工验收合格后，其配套设施应该含有居民入住基础条件，并取得新建住宅交付使用许可证，方可交付使用。”
《天津市新建住宅商品房准许交付使用证管理要求》第十二条明确要求，“房地产开发企业将新建住宅商品房交付使用时，应该向购房人出示该幢住宅准许使用证。不按要求办理准许使用证，新建住宅商品房不得交付使用。对未取得准许使用证商品房，购房人有权拒绝入住。”同时，《天津市商品房管理条例》第十条也要求，“房地产开发企业开发建设住宅商品房，必需在领取建设行政主管部门核发住宅商品房准许交付使用证后，方可交付使用。”。
那么假如房地产开发企业没有取得新建住宅交付使用许可证就销售商品房，能否交付使用，如已经交付使用效力怎样?存在两种截然相反见解：只要取得建设单位、勘查、设计施工、监理单位签字盖章《建设工程完工验收立案表》(建委给予立案)，即可说明房屋已经验收含有交付条件。另一个见解认为，住宅商品房准许交付使用证制度，属于地方性法规，地方性法规含有地方性，在本辖区内有效，房地产开发企业应该取得此证后方可视为含有交付条件。第三种见解认为，住宅商品房准许交付使用证制度，属于管理性强制性法规，不是效力性要求，不能排除当事人在完工验收合格基础上自行约定交付条件。我们赞同第三种见解。
最高人民法院《相关审理商品房买卖协议纠纷案件适使用方法律若干问题解释》第十一条第一款要求：“对房屋转移占有，视为房屋交付使用，但当事人另有约定除外。”只要达成了商品房买卖协议约定交付标准，并交付了钥匙，即便未取得准许交付使用证件，房地产开发企业按理说就不应再负担拖延交付责任。除非购房人和房地产开发企业明确约定取得准许交付许可证为交付必备条件。当然，未取得准许交付使用许可证，不排除被给行政处罚可能。
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