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房地产企业税务风险及税务规划内控管理
孙炜 青岛大学经济学院副教授
第一部分 企业目标与税务内控
贵公司的企业目标？
*什么是风险？
*什么是税务风险？
*那些因素形成税务风险？
*如何有效掌控防范税务风险
*企业目标与税务成本关系？
*税务成本与内控管理关系？
*贵公司税务工作目前是哪个部门负责？
*您认为税务规划（税收筹划、纳税筹划）和税务风险控制的工作应哪个部门负责？
您心中税务管理工作的愿景是什么？
税务规划操作方式：
*设计建立具有税务规划功能的公司架构（关联方交易和全流程税务内控制度）
*税收政策在日常业务环节运用及操作（核算、申报表、业务运作、合同签订等）
*非常规业务的操作
第二部分 某房地产企业内控管理
一、职责划分
*董事会—制定、实施、完善
*总经理—落实、推进、检查
*各职能部门—负责制定、完善、实施本专业系统的风险管理和控制制度
二、房地产内控制度包括内容：
*1、环境控制（授权管理和人力资源管理）
*2、业务控制（工程管理类：包括设计工程管理、目标成本管理、过程控制制度；项目发展类：包括项目发展制度、投标和竞拍管理办法、项目跟踪管理制度；集团办公类：包括投诉处理制度、文件管理程序）*3、会计系统控制（会计核算控制、财务管理控制，包括预算管理、资产项目管理、负债权益项目管理、税务管理）
*4、电子信息系统控制
*5、信息传递控制
*6、内部审计控制
第三部分 税务内控管理机构
*设立税务管理部门或岗位，工作职责为：
*1、制定和完善税务管理制度和其他涉税规章制度，控制税务风险
*2、建立调整具有税务规划功能的公司架构
*3、参与企业战略规划和重大经营决策的税务影响分析，提供税务规划方案
*4、组织实施企业税务风险的识别、评估、监测
*5、协助财务部门的有关税务工作
*6、向企业其他部门提供税务咨询
第四部分 建立税务风险和税务成本的评估体系
*税务风险的评估
建立内部评估体系：见附件
关注外部评估体系：税务纳税评估
*税务成本的评估
参考房地产纳税评估指标，建立企业税务成本评估体系，做横向和纵向的比较分析
第五部分 项目开发全流程税务内控制度的建立
集团整体管理
*1、集团公司年度经营计划中，需要有税收计划和指标
*2、项目公司和各部门年度计划中，需要有税收计划和指标
*3、年终考核指标体系中，需要设置相应的税务指标和考核点
*4、集团公司在编制全面预算时，需要各项目公司及涉税业务部门，在报预算时必须报有关纳税预算
*5、在年度培训计划中加入有关税务培训内容，分别针对税务财务人员和相关业务人员
*6、税务人员参与拟定员工薪酬体系
*7、需要在合同谈判和合同会审环节，税务人员参与并发表意见
*8、参与集团或项目公司重要经营决策
项目论证
*1、准备参与招拍挂环节，税务人员参与项目论证，提出税务建议
*2、参与项目可比性研究，确定税务成本，对税务不确定因素进行充分分析
取得土地使用权
*1、了解国家土地政策，明确土地使用权的取得方式，落实取得土地是净地还是毛地，确认土地拆迁成本
*取得出让土地使用权
*取得转让土地使用权：
*例如：拆迁方式取得土地使用权
*1、法规《城市房屋拆迁管理条例》
*2、拆迁补偿安置协议
*3、拆迁补偿方式：货币补偿和房屋产权调换
*4、拆迁当事人涉及的税收（法人和自然人）
*1）货币补偿
*2）房屋产权调换
* 例：某房地产企业就地安置拆迁户5000平米，市场售价8000元，土地成本2亿元，建筑施工等其他开发成本8000万元，总可售面积8万平米。
* 拆迁补偿费支出：5000*8000=4000万元
* 视同销售收入：5000*8000=4000万元
* 单位可售面积计税成本=（2亿+8000万+4000万）/80000平米=4000元/平米
* 视同销售成本：4000*5000=2000万元
* 视同销售所得：4000-2000=2000万元
* 需要在拆迁当期确认视同销售所得2000万元。
*2、取得土地使用权环节涉及税种分析
*印花税：产权转移书据
*契税：
*土地使用税：
*承诺负担对方税收的问题
*3、不同方式取得土地税务成本比较
*出让招拍挂方式
*购买转让土地使用权方式
*购买股权方式：股权转让书据0.1%
*合并公司方式
*分立公司方式
*租赁方式
*注意事项：国税函【2000】687、2010年27号公告
* 国税发【2011】50、2011年13号\51号公告
前期报批建准备工作
*1、产品设计方案是项目的整体规划，在方案设计过程中，税务人员需要参加设计审查
*2、税务