摘要：物业管理在我国算是一个新兴行业，在这最近20多年的发展壮大当中已经逐渐的迈上了正轨，走上了产业化的道路。物业管理企业的全面预算在物业管理当中有着重要的作用，本文针对物业管理企业的全面预算的流程作简要的说明。
关键词：物业管理；预算流程；流程设计
一、预算编制的原则
1.1目标导向原则。
企业的董事会和上级公司会根据公司的情况来制定出短期规划和长期的发展战略，结合公司当下的情况来制定企业年度的预算。各个下属部门依据自己的情况再来制定各自的财务预算。
1.2综合平衡原则。
兼顾处理好局部和总体的关系，综合的对各个部门平衡预算。
1.3成本费用完全化原则。
各个部门将成本费收入到预算管理当中去。
1.4重点支出项目重点控制原则。
要想企业达到长期发展的目标，就需要对企业当中的核心竞争力进行重点培养，那些比较重要的项目要着重控制，不可随便的进行更改。
二、预算管理的内容
2.1营业收入预算
营业收入预算所指的是预算期当中的物业管理企业所提供的各种劳务的业务量或者是销售量方面的预算，这部分的预算主要就是根据年度的目标利润或者是劳务需要等方面的市场价格来进行编制的。
2.2物业管理成本预算
成本就是在预算期当中为了实现营业预算而在人力物力财力方面所产生的直接成本，这些成本价格企业内部都有相关的规定和标准，再结合物价水平等因素进行成本预算。
2.3期间费用预算
期间费用指的是在预算期当中企业活动所必要的管理费用、营业费用、财务费用等相关费用的预算，不仅要区分开变动费用与固定费用的本质区别，还要区分可控费用与不可控费用的本质区别。根据上一年的实际费用和预算期当中的可变化因素，综合起来考虑从而制定预算费用，按照项目及单位进行编制。
2.4物资采购预算
采购物资是预算期当中必须要的过程，其中包括了购买各类的商品、价值低的易消耗品、各项的材料等等。
2.5固定资产预算
这类的预算是指在预算期当中购置或建造固定资产的预算，预算的时候必须要分明细则。
三、预算编制的步骤
3.1审查平衡
财务管理部会和其他的有关部门对物业管理企业的各个单位的预算进行审查（有必要的时候可以进行复查），有必要的话可以给他们提出适合的平衡建议，而且企业还要发布工作目标责任书，年度工作目标可以作为各个部门预算的修正依据。
3.2审议批准
通过对各个部门的预算方案进行分析整理，企业的财务部门才能上报公司上级进行审议，报道给董事会。
3.3下达执行
企业对董事会进行年度预算审批，然后下发到各个部门当中去，各部门的财务进行分解后实行。
四、预算编审程序
企业编制预算按照“上下结合、分级编制、逐级汇总”的程序进行。来年预算的编审工作在每年度的9月份开始进行，并尽量考虑执行中的易操作性，具体程序如下：
4.1项目预算的物业管理办公室工作组组长（物业管理处总经理）在物业管理处举行的第一次预算会议，传达开发商在预算当中的精神，预算执行委员会工作组的执行委员（物业管理处经理）对今年的预算分析报告，制定该年的财产目标框架和功能布局，部门总经理制定年度工作目标和计划。
4.2在一个月过后，项目预算酬金制的物业管理办公室工作组组长（物业管理处总经理）可以召开物业管理处的第二次预算的会议，各个部门可以先发表自己的年度工作计划，管理处根据进行总目标和分目标的计划拟定材料，并且制成表格式的编制上报给发展商。
4.3项目预算酬金制的物业管理办公室工作组组长（物业管理处总经理）组织举行物业管理办公室第三次预算会议，根据开发商调整部门和公司的整体经营计划以及预算的平衡整理成资料，并且制成表格式编制预算稿上报给发展商，上报文件应当备份。
4.4预算管理委员会主任（董事长）组织举行第一次预算会议，会议可以是电话会议、视频会议等多种形式的会议。向各级各部门传达企业的战略预算规划，讨论整体目标框架，确定预算编制方法和来年的预算程序，向下面各个部门发送预算编制通知。
4.5每个部门的工作预算组负责人组织举行第一次预算会议，向下级传达总部的预算编制精神，预算工作组执行委员（财务经理）对本年度预算及分析报告提出建议。由部门预算组负责人对来年的工作目标框架进行结构布置。
五、全面预算管理的理论中的激励理论
列温（Lewin）教授是一位著名的社会心理学家，他曾经提出过一个著名的公式是关于人的行为的。这个公式是：B=f（P，E）其中，B代表行为（Behavior）；P代表个人（Person）；E代表环境（Environment）；f代表上述三者之间的函数关系。
上面的公式就给出了一个结果，这个结果就是：个人和环境共同作用才促成了人的行为。这也就是说即使是同一个人，如果他所处的环境不同也将会导致不同的行为。正是因为特定的人和特定的环境会导致特定的行为，公司不仅仅要不断地激励员工，更重要的是要给员工创造一个促使某种行为的特定环境。目的就是便于激发对预算执行的有力行为。仅仅只是完成预算的编制过程只是全面预算的基本要求，全面预算还要不断地创造条件和营造良好的氛围，这样不仅有利于预算管理施行而且也能很好的鼓励广大员工积极地参与到全面预算管理中来。
无论是早期的X理论和Y理论，需求层次理论、双因素理论等，从激励理论的发展过程来看，都强调的是一种“以人为本”的管理理念，就是加强了解员工的各种需求，再将公司的战略目标同这种需求联系起来，促使员工努力工作完成公司目标的同时，也满足了自己的各种需求。
管理预算的一个重要因素是人，它鼓励每一位员工都参与到预算中来，这使得执行者没有一种被上级强迫去做一个任务的感觉，从而对工作不会有排斥的情绪，能够更有效的去主动完成工作。同时公司再制定一种对各预算责任主体执行情况进行考核的制度，激发并调动员工的积极性。由此可见，预算管理同激励理论息息相关。
结语：
物业管理企业在做好预算方面是必要的。结合上文所述，预算编制的原则、预算管理的内容、预算编制的步骤、预算编审程序、预算理论当中激励理论等方面进行全面的考虑，把预算做到精确。（作者单位：亿达物业管理有限公司）
参考文献：
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[4]华小宁，梁文昭，陈昊，《整合进行时—企业全面风险管理路线图》，上海，复旦大学出版社，2007年3月