风险管理策划方案
风险监视风险控制确定循环的时机应对风险的计划应对风险的措施风险应对风险监控风险事件的后果有多大项目哪些部分会遭受风险风险发生概率有多大风险事件描述有哪几类风险项目风险管理的计划风险评价风险规划风险管理过程风险估计风险识别项目风险管理过程：
风险监视
风险控制
确定循环的时机
应对风险的计划
应对风险的措施
风险应对
风险监控
风险事件的后果有多大
项目哪些部分会遭受风险
风险发生概率有多大
风险事件描述
有哪几类风险
项目风险管理的计划
风险评价
风险规划
风险管
理过程
风险估计
风险识别
确定风险的先后顺序
确定风险的先后顺序（风险坐标图）
评价风险之间的因果关系
评价风险损害的程度（风险分级：重大风险、一般风险、轻微风险）
评价风险转化的条件
确定项目整体风险水平
风险规划：是在项目正式启动前或启动初期，对项目风险管理的一整套计划，主要考虑因素有：项目图表、风险管理策略、预定义的角色和职责、风险容忍度、风险管理模板和工作分解结构图WBS等。成果是形成风险管理计划文件
风险规划目的：风险规划是一个迭代过程，包括评估、控制、监控和记录项目风险的各种活动，其结果就是风险管理计划，通过制定项目规划，实现以下目的：
尽可能消除风险
隔离风险并使之尽量降低
制定若干备选行动方案
建立时间和经费储备以应付不可避免的风险
风险规划的主要内容：
方法
确定项目风险管理使用的方法（风险控制、财务安排）、工具和数据资源，这些内容可随项目阶段即风险评估情况做适当调整。
人员
明确风险管理活动中领导者、支持者及参与者的角色定位、任务分工及其个自的责任、能力要求。（设置项目风险管理组织架构）
时间周期
界定项目生命周期中你那个风险管理过程的各运行阶段及过程评价、控制和变更的周期或频率。
类型级别及说明
定义并说明风险评估和风险量化的类型级别。
基准
明确定义由谁以何种方式采取风险应对行动。
汇报形式
规定风险管理中各过程中应汇报或沟通的内容、范围、渠道及方式。（风险管理报告）
跟踪
规定如何以文档方式记录项目过程中风险及风险管理的过程，风险管理文档可有效用于对当前项目的管理、项目的监控、经验教训的总结及日后项目的指导等。
风险规划的过程活动
设定可能出现的严重风险。（对可能导致风险发生的事件的设想）
制定风险应对备用方案。
选择风险应对途径.
制定风险行动计划。(将风险应对途径、所需的资源和批准权利编为文档)
确定风险模板。（规定风险管理基本程序、风险的量化目标、风险告警级别、风险的控制标准等，使风管标准化、程序化、科学化）
确定风险数据库模式（数据库包括：数据库结构和数据文件，项目风险数据库应包含项目全周期过程所有的相关活动）
规划技术和工具
主要工具：召开风险规划会议。参加人包括项目总、负责项目风险管理团队成员（项目运营对接人），通过会议，决定风管方法、工具、报告和跟踪形式以及具体的时间计划等。
网络计划技术、WBS、关键风险指标管理法
2、风险识别：确定何种风险可能影响项目，并将这些风险特性整理成文档，进行合理分类。
风险识别特点：
全员性、系统性、信息性、综合性。
项目开发各阶段中主要风险和应对：
投资决策中风险
融资中的主要风险
土地获取中的主要风险
策划定位总的主要风险
勘察设计中的主要风险
行政报批中的的主要风险
招投标主要风险
开发建设主要风险
房屋销售中的主要风险
商业招商风险
房屋交付风险
物业服务风险
风险识别需要确定三个相互关联的因素：
风险来源: 时间、费用、技术、法律等
风险事件：给项目带来积极或消极影响的事件。
风险征兆：实际风险事件的间接表现。
风险识别的依据：
风险管理计划
项目规划（项目目标、任务、范围、进度计划、费用计划、资料计划、采购计划及承包商、业主和其他利益相关方对项目的期望值都是项目识别的依据）
历史资料（本项目或其他相关项目的档案文档中对本项目由借鉴作用的风险信息）
风险种类（一般风险类型：技术风险、市场风险、进度风险、质量风险、管理风险、组织风险、法律变更风险、过程风险）
制约因素与假设条件
风险识别过程：发现风险、确认风险的主要活动和方法。
风险识别技术和工具：
检查表
流程图
预先分析法
头脑风暴法
情景分析法
SWOT分析法
德尔菲法
风险识别输出结果：风险事件名称、风险来源、风险事件概率估计、风险损失范围估计、预期发生时间估计、风险征兆、风险种类和对其他方面的要求。
风险估计：评估项目中各风险发生的概率和对项目的影响程度。
风险估计主要内容：
风险事件发生的可能性大小
风险事件发生可能的结果范围和危害程度
风险事件预期发生时间
风险事件的发生频率
风险估计工具：风险可能和危害分析、项目假定测试、数据精度分级、坐标图法。
编写人
校核人
审核人
批准人
项目开发计划书模板
编制： 审核： 批准：
年 月 日
编 制 说 明
本计划书包含项目从拿地开始到全部交付、以及项目后评价全过程的计划管理。
项目概况（包括地理位置、主要技术经济指标、拿地方案等）
项目分期（含分期的原则，各期的衔接）开发说明
各关键节点说明
计划措施说明
其他说明
目 录
项目整体开发规划(一级科目)
项目整体开发计划
项目前期开发计划
项目年度开发计划（按时间安排开发工作，包括衔接的各项工作计划）
项目专项计划
5.1、设计计划（整体规划和分期设计）
5.2、报建计划（整体和分期）
5.3、成本计划（整体和分期的目标成本）
5.4、工程计划（单栋及整体区域）
5.5、营销计划（整体策划和分期）
5.6、资金计划（整体投资和分期需求）
6、项目管理计划
6.1、组织机构搭建计划
6.2、企业文化建设计划
整体开发规划（一级科目）
项目开发周期
开发
周期
开发起止日期
拟投资资金(万元)
开发
面积
目标
收入
自留资产(面积)
备注
整体项目开发
一期
二期
三期
四期
五期
编制： 审核： 审批：（总裁审批）
整体开发计划
项目开发阶段
一期
二期
三期
四期
五期
起日期
止日期
起日期
止日期
起日期
止日期
起日期
止日期
起日期
止日期
土地获取阶段
项目定位阶段
规划设计阶段
报建报批阶段
开工准备阶段
招投标阶段
项目建设阶段
营销策划阶段
交房验收
结算总结
编制： 审核： 审批：（总裁审批）
前期开发计划（二级科目）
开发阶段
主要工作内容
开始时间
完成时间
责任部门
备注
一、土地获取阶段
1.1编制完成项目开发可行性研究报告
1.2 招拍挂获取土地或项目合作洽谈
1.3取得建设用地指标批复
1.4土地合同签订或项目合作协议签订
1.5完成土地使用权过户\成交并签订成交确认书
1.6交纳土地价款及费用或项目款项支付
二、项目定位阶段
2.1项目定位
2.2项目功能配比定位
2.3产品建议方案
2.4规划设计要求
三、规划设计阶段
3.1 设计单位招标
3.2规划方案设计
3.3初勘
3.4初步设计
3.5 详勘
3.6施工图设计
3.7景观方案设计
3.8景观初步设计
3.9景观施工图设计
3.10其他专项设计
四、报建报批阶段
4.1取得国有土地使用权证
4.2办理用地规划许可证
4.3办理工程规划工程许可证(副本)
4.4办理建筑施工许可证
4.5办理预售许可证
4.6办理工程规划工程许可证(正本)
4.7综合验收
4.8办理房产总证
五、开工准备阶段
5.1拆迁工程全部完成
5.2场地地形测量、初勘
5.3三通一平完成
六、
招投标阶段
6.1监理公司招标
6.2施工单位招标
6.3物业公司招标（如需）
6.4景观工程单位招标
七、建设阶段
7.1土方开挖
7.2基础施工
7.3施工至±0.00
7.4主体封顶
7.5主体验收
7.6配套工程
7.6.1给水工程
7.6.2强电工程
7.6.3人防工程
7.6.4设备设施
7.6.5消防工程
7.6.6室外管网工程
7.6.7道路工程
7.7园林景观工程
7.8综合验收
八、营销策划
8.1售楼部开放
8.2营销方案编审
8.3开盘
九、验收交房
9.1 交物业验收
9.2移交物业
9.2业主交房
十、结算总结
10.1 工程结算
10.2项目后评价
编制： 审核： 审批：
四、项目 期年度开发计划
开发阶段
主要工作内容
2016年
2017年
2018年
开始时间
完成时间
开始时间
完成时间
开始时间
完成时间
一、土地获取阶段
1.1编制完成项目开发可行性研究报告
1.2取得建设用地指标批复
1.3完成土地使用权过户\成交并签订成交确认书
1.4分期地块、地价款支付
二、项目定位
2.1项目定位或调整
2.2项目功能配比定位
2.3产品建议方案
2.4规划设计要求
三、规划设计阶段
3.1 设计单位招标
3.2规划方案设计或调整
3.3初勘
3.4初步设计
3.5详勘
3.6施工图设计
3.7景观方案设计或调整
3.8景观初步设计
3.9景观施工图设计
3.10其他专项设计
四、报建报批阶段
4.1取得国有土地使用权证
4.2办理用地规划许可证
4.3办理工程规划工程许可证(副本)
4.4办理建筑施工许可证
4.5办理预售许可证
4.6办理工程规划工程许可证(正本)
4.7房产总证
五、开工准备阶段
5.1拆迁工程全部完成
5.2场地地形测量、初勘
5.3三通一平完成
六、
招投标阶段
6.1监理公司招标
6.2施工单位招标
6.3物业公司招标（如需）
6.4景观工程单位招标
七、建设阶段
7.1土方开挖
7.2基础施工
7.3施工至±0.00
7.4主体封顶
7.5主体验收
7.6配套工程
7.6.1给水工程
7.6.2强电工程
7.6.3人防工程
7.6.4设备设施
7.6.5消防工程
7.6.6室外管网工程
7.6.7道路工程
7.7园林景观工程
7.8综合验收
八、营销策划
8.1售楼部开放
8.2营销方案（含定价）
8.3开盘
九、验收交房
9.1 交物业验收
9.2移交物业
9.3业主交房
十、结算总结
10.1 工程结算
10.2项目后评价
编制： 审核： 审批：
五、专项计划
5.1设计计划
序号
任务内容
开始时间
完成时间
责任部门
责任人
备注
1
规划设计单位的选择及主任设计师考察
2
规划设计合同签订
3
设计供方确定
4
设计任务书（各阶段设计任务书）
5
场地初勘报告
6
出总平面及建筑方案并通过内部评审
7
方案设计\通过审批（规划局）
8
主要材料标准下发
9
出单体报建图文本并通过内部评审
10
单体报建图通过审批（规划局）
11
规划放线定位
12
出扩初设计文本并通过内部评审
13
初步设计方案通过审批
14
场地详勘报告
15
施工图设计并通过内部评审
16
施工图通过建设局等政府职能部门审查
17
其他专项设计方案完成（供电、供电、燃气、管网、道路人防、消防等）
18
景观方案设计评审
19
景观初步设计
20
施工图设计
编制： 审核： 审批：
5.2报建计划
序号
任务内容
开始时间
完成时间
责任部门
责任人
备注
1
办理土地使用权证手续
1.1
土地摘牌
1.2
交费后办证
2
办理用地规划许可证手续
2.1
规划方案审批
2.2
规划指标核定
2.3
规划总图审批
2.4
办理用地规划许可证
3
办理工程规划工程许可证(副本)手续
4
办理建筑施工许可证手续
5
办理预售许可证手续
5.1
物业招标
5.2
物业备案
5.3
面积预测
5.4
办理预售许可证
6
办理房产总证手续
6.1
竣工验收
6.2
综合验收
6.3
消防验收
6.4
规划验收，办理工程规划工程许可证(正本)
6.5
面积实测
6.6
办理房产总证
7
办理国土总证
8
办理分户房产证
9
办理分户国土证
编制： 审核： 审批：
5.3成本合约计划
序号
任务内容
开始时间
完成时间
责任部门
责任人
备注
1
目标成本编制
1.1
主要经济指标核定
1.2
主要材料标准价格核定
1.3
目标成本编制
1.4
目标成本审核下发
2
招投标计划
2.1
设计单位招标
2.1.1
规划设计单位招标
2.1.2
施工图设计单位招标
2.1.3
景观设计单位招标
2.2
监理公司招标
2.3
施工单位招标
2.3.1
土方施工招标
2.3.2
基础施工单位招标
2.3.3
总包单位招标
2.3.4
室外管网施工单位招标
2.3.5
智能化施工单位招标
2.3.6
消防施工单位招标
2.3.7
园林景观施工单位招标
2.3.8
亮化工程施工单位招标
……
2.4
物业公司前期介入招标
3
合同计划
3.1
设计合同签订
3.2
监理合同签订
3.3
施工合同签订
3.3.1
土方施工合同签订
3.3.2
基础施工单位合同签订
3.3.3
总包单位合同签订
3.3.4
室外管网施工单位合同签订
3.3.5
智能化施工单位合同签订
3.3.6
消防施工单位合同签订
3.3.7
园林景观施工单位合同签订
3.3.8
亮化工程施工单位合同签订
……
编制： 审核： 审批：
5.4工程计划
序号
任务内容
开始时间
完成时间
责任部门
责任人
备注
1
土石方工程
2
基础工程开工至±0.00
2.1
（分栋编计划）
3
主体工程（主体封顶)
3.1
（分栋编计划）
4
装饰装修工程
4.1
（分栋编计划）
5
安装工程
5.1
消防工程
5.2
给水工程
5.3
强电工程
5.4
设备设施
6
室外配套工程
6.1
人防工程
6.2
室外管网工程
6.3
道路工程
6.4
园林景观工程
7
使用功能验收
8
工程备案
9
综合验收（消防、国土、园林、规划等）
10
交房
编制： 审核： 审批：
5.5营销计划
序号
任务内容
开始时间
完成时间
责任部门
责任人
备注
1
市场调研报告
2
项目定位策划报告
3
产品定位报告
4
营销方案（包含广告推广和销售全程方案）
5
招商策划方案
6
招商团队建设
7
招商执行完成
8
营销团队的组建及培训（销售准备工作）
9
沙盘、样板房完成
10
景观示范区完成
11
营销中心的对外开放（前期蓄客阶段）
12
开盘预售
13
销售
13.1
销售完成50%
13.2
销售完成80%
13.3
销售完成90%
14
交付使用（交房）
编制： 审核： 审批：
5.6资金计划
序号
任务内容
需求时间
需求金额
责任部门
责任人
备注
1
土地款
1.1
项目意向协议签订首付款
1.2
土地转让协议签订款
1.3
土地价款
2
报建规费
3
勘察设计款
4
工程款
5
材料设备采购款
6
管理费用
7
营销费用
8
财务费用
9
其他费用
编制： 审核： 审批：
六、项目管理计划
6.1组织机构搭建计划
序号
项目建设阶段
需求岗位
需求人数
到岗时间
责任人
备注
编制： 审核： 审批：
6.2企业文化建设计划
序号
项目建设阶段
主要内容
培训时间
责任人
备注
编制： 审核： 审批：