2016年廊坊芒店城中村改造项目可行性报告

廊坊芒店城中村改造项目可行性报告

廊坊城中村改造项目初步可行性结论1.廊坊市属于具有代表性的三线城市，京津的带动效应使其相比河北省其它城市，具有更大的发展平台与空间，容易被投资所关注，外来消费能力的涌入初具规模。2.本案地块具有近郊、临交通干路、天然景观基础、土地价值低等利好条件，适于房地产项目的开发。3.本案属于典型的旧城改造项目，但可以不进行招拍挂，采取整理即开发的有利模式运作。4.考虑到政策性因素，支付土地款约1.56亿元后，可以获得600亩土地的所有权。投入约2亿元后，可启动项目进入商品房开发阶段。或可将安置与商品房开发同步进行。5.本项目整盘可实现销售收入28亿元，预计可实现税前利润6.75亿元（保守方案）。6.通过芒店二村的改造工程，可控制相邻芒店一村改造项目，在本案南侧再储备600亩的可建设用地。7.初步评估后，我部门认为此项目与集团房地产体系的发展战略向吻合，建议尽快深入运作，确保项目落地。

I 区域认知…… 4PII 地块现状…… 9P【目录】III 市场分析…… 13PIV 财务分析…… 28P

I区域认知——廊坊概况廊坊现辖广阳、安次两个区，三河、霸州两个县级市，大厂、香河、永清、固安、文安、大城六个县。90个乡镇3222个行政村，面积6429平方公里。据户籍统计，2009年末全市总人口为413.3万人。由于东连天津，北接首都。因此廊坊吸引了大量的外来人口进入，主要来自于河北省、北京、天津三大地区。在当地购房客群中，天津与北京购房者，大约能站到总体量的12%-15%。其中年限城市主城开发万庄人口环境与宜居是廊坊的主要城市特征，曾获荣誉：区区全国绿化模范城市中国最佳金融生态城市201085601510年国家园林城市国家节水型城市2020国家环保模范城市全国科技进步先进城市118682223年

I区域认知——廊坊城中村改造按照服务发展、适宜人居、优美环境的要求，重点实施城市发展、功能完善和民生保障10大项、100个子项工程，总投资800亿元，其中政府主导投资130亿元，完成拆迁200万平方米以上。——《廊坊市政府工作报告》仅廊坊市预计三年内完成的城中村改造计划，就包含了17个片区、60个村庄，共计51850亩土地，14176户。（其中包括龙河工业园与廊坊开发区18600亩土地，政府为城中村改造提供的优惠政策：14085户。）1.谁整理谁开发，公示后即明确土——《廊坊城中村改造招商手册》地权属，无需招拍挂。2.部分收费减免。3.政府只获取土地出让金的20%作按照目前廊坊市城中村改造的方案，即按照宅基为收益，其它返还给企业。地拆一还一比例。每户可享受约400平米还迁房。在产生大量可开发土地的同时，有可能消化了大量的城市刚性需求，并增加了二手房市场的供应。

I区域认知——城市交通规划1.铁道部已初步同意京沪高铁今年底开通后，将开通京廊市郊铁路列车。2.北京市规划委员会已初步同意将廊坊纳入中长期《北京市都市圈轨道交通规划》，将廊坊作为北京的第三交通圈层，与怀柔、平谷、密云、延庆等区域放在同等地位予以考虑，并同意L2线、M6线预留对接条件。3.在省交通运输厅的支持下，加快密涿支线、京台、密涿高速公路廊坊至北三县(河北)段建设，并协调北京、天津方面同步建设。1.廊坊市交通运输局已就开通廊坊市区至首都国际机场客运专线，北京公交引入万庄、永清等问题，与北京达成一致，现已进入实质性操作阶段。2.北京市基础设施投资有限公司负责推进与北京的轨道交通对接，并与2012年8月16正式公布燕郊地铁规划图于开工时间表。3.为更好地发挥北京第二机场对廊坊经济社会发展的拉动作用，廊坊市交通运输局结合北京南各庄选址方案和北京相关规划，初步谋划了3条机场快速路。

I区域认知——首都第二机场关于首都第二机场，之前有天津武清、北京大兴等数个方案。目前较大可能落户于廊坊西侧大兴区的南各庄一带（如右侧图所示）。如最终机场位置如此确定，则廊坊连接机场的高速公路将在光明西道（迎宾道）的基础上扩建。本案地块北侧用地红线就与规划中的廊坊至机场高速用地相接。目前地块北侧光明路已预留退线60米，预计从本案出发至第二机场，距离约20公里。2009年10月29日中美商贸联委会在杭州隆如最终第二机场选址落实，本案相邻重举行。会议期间，中美两国官员签署美国的规划中光明路高速，将成为第二机场西贸易发展署为中国民用航空局提供的北京第二机场技术支持的拨款。侧的唯一重要道路。非常有利于本案的土地升值，和项目规划空港概念。

I区域认知——城市发展的规划核心城市功能空间主框架：一轴、一廊、两环、八中心●一轴：城市南北绿色步行轴及核心区，旨在优化区域资源配置，整合城市各类资源，提升个性。●一廊：即高铁生态廊，将依托铁路及两侧防护绿地构成城市特殊的生态廊道。●两环：环城水系，打造水生态水文化；环城奥林匹克公园，塑造多功能城市空间。●八中心市民中心：生态高效商务中心：都市风情会展中心：展示城市信息交流休闲中心：高品质生活体育中心：充满活力商业中心：城市客厅不夜城交通枢纽中心：城市门户零换乘龙河次中心：配套城南

II地块现状——项目地块情况地块位于廊坊市西南侧，北邻光明西北京方向开发区路（迎宾道）南至现状耕地，东邻龙河，天津方西至现状耕地。（如图所示）目前主要考虑北侧芒店二村，共计320城市向中心户居民，预计整理土地面积600亩。后期可以继续考虑南侧芒店一村，可整理土地600亩。龙河工业园二村一村

II地块现状——地块照片地块北侧迎宾道地块东侧龙河改造地块西侧耕地地块内部现状地块南侧耕地地块内部河道

II地块现状优势分析可确定优势：1.当地进行城中村改造的土地，可以通过“公示”形式归投资企业开发，绕开了“招拍挂”形式，便于企业拿地，减少了中间环节。2.当地土地价格相对较低，基本集中在100万-150万/亩，拿地成本较小，可以通过改造途径圈占大规模的土地面积，以利于在未来收获土地增值红利。3.土地整理政府只获取20%的收益，减少了土地交易手续中的出让金吞吐环节，有利于减轻开发企业的付款压力。4.京津地区的带动效应，以及北京城区的南扩，只要不出现“迁都”的情况，廊坊楼市的外来需求将持续增大。5.目前廊坊已纳入北京轨道交通规划，轻轨、高速公路等交通环境的改善，将提高城市吸引力，吸引楼市投资的关注。6.当地的改造政策以还迁安置为主，拆迁成本相对较低，便于发挥我司在地产行业的综合性实力。

II地块现状优势分析未确定优势：1.“首都第二机场”将成为提升廊坊楼市的兴奋剂，但在南各庄（本案西侧20公里）的落地方案尚未公布，期间可能存在变数。2.龙河、凤河以及高铁沿线的改造，将产生大量的刚性需求，以及当地地貌环境变化，但其改造进度难有确定。3.万通地产规划的超级建筑体系“立体城市”项目，已初步选定在河北廊坊建设，计划总投资达500亿人民币。廊坊地区将受到业内企业的关注与投入，土地需求缺口增大。冯仑与新希望集团董事长刘永好、远大集团董事长张跃、巨人网络董事长史玉柱签订战略合作协议，联手推进立体城市建设。按照合作协议，刘永好的新希望集团将在现代农业技术上予以支持，张跃的远大集团和史玉柱的巨人网络分别助力建筑技术和网络技术。10年9月万通董事长冯仑宣布，万通首个“立体城市”项目已定址廊坊，预计明年底开工。冯仑称，“立体城市”是在1平方公里的土地上，兴建一个建筑面积400万至600万平方米，平均高度在200米以上，能容纳10万至15万人口、3万个家庭的高密度绿色建筑群。“立体城市”中有医疗健康和立体农业两大产业，可为60%的居住人口提供内部就业机会。

III市场分析——土地市场2633536614383227243111430528292125423791834123915222231321917404116138710332009年成交地块2010年成交地块

III市场分析——土地市场2010年2009年序号地块名称面积（亩）容积率单价序号地块名称面积（亩）容积率单价192010-36118.547301.3421万元12009--4136.0581.5-2.5/亩202010-41101.7322009-27111.433212010-312226111.599222010-4011.405商业用地42009-2477.9192.0≤n≤3.0；居住232010-37170.049用地1.5≤n≤2.0242010-38151.264商业用地252010-35402559.1152.0≤n≤3.0；居住262010-3462.378130.33用地1.5≤n≤2.0272010-30-4165.86居住1.6-2.2285.17130.6427万元62009-3092.619≤2.30/亩282010-30-1110.675居住1.6-2.2285.0772009-2118.212292010-33130.771居住2.0商业1.6-3.0299.2225.5205万元302010-30-37.091居住1.6-2.2商业1.6-3.0289.1282009－1990.014≤2.0/亩312010-30-247.195居住1.6-2.2商业1.6-3.0289.12190.3468万元92009－1589.048≤1.8/亩322010-2833.673居住2.2商业3.0298.16230.5367万元102009--934.398≤2.0332010-2121.288≤2.0211.39万元/亩/亩225.4285万元342010-2083.731商业：4；住宅：2.3300.01万元/亩112009--1151.635≤2.0/亩352010-1998.07><561.5-2.0265.15万元/亩249.3673万元122009-1426.868≤2.35/亩362010-18161.4331.5-2.0267.29万元/亩225.6392万元132009--1050.922≤2.3372010-17182.22≤4.0397.0475万元/亩/亩220.3766万元住宅：1.6-2.2；商业：142009-1324.322≤1.8382010-14205.495285.1651万元/亩/亩1.6-3.0224.1091万元住宅：1.6-2.2；商业：152009--127.184≤2.2392010-15109.786285.1001万元/亩/亩1.6-3.0220.4225万元第一块≤2.5；第二块162009--636.734≤2.0402010-13172.329/亩267.2214万元/亩≤2.0212.7177万元172009--711.024≤1.8前两块≤2.57；最后一块/亩412010--12141.655267.1985万元/亩≤1.97210.4986万元182009--59.506≤2.0422010--11107.352n≤2.0200.2757万元/亩/亩

III市场分析——土地市场小结居居住用地供应量逐年增长。2010年同比增长32%，累计成交约3002亩1 供应区域集中在广阳东区，本案所处的西部区域建设用地较少2地价上涨明显。2010年住宅地价为250万/亩，比09年125万/亩上涨66%34环内地价在260-300万/亩，环外为130-200万/亩以大连万达、新世界发展为首的外地开发商开始进驻5本案北侧迎宾大道，紧邻西外环，扼守龙河水系，100‐120万/亩的地价已经低于市场同类地价，土地成本得到有效控制。但此价格属于政府部门口头承诺，需我司确定投资后，方可落于书面文件。

III市场分析——廊坊市区板块分析廊坊市区辖安次区和广阳区两个行政区整个城市可划分为三大板块：【广阳东区】均价：7000-10000元/㎡城市核心价值高地【广阳西区】均价：6500-7900元/㎡主打中端市场【安次区】均价：6500-7500元/㎡放量爆发的待发展区（上述价格指主流产品均价水平，不含特定商品。如安次区某项目在小高层中的叠拼别墅售价已超过万元。）

III市场分析——廊坊楼市廊坊市商品住宅均价?廊坊已经与08年开始，进入到城市的快速上涨通道。考虑到其城市人口总量，32004000256420663000与外来人口的流入，很可能廊坊在2008-20141802143613112000年间，都将处在对商品房需求量相对较大的1000“饥渴期”。02002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年元/平米而鉴于市场的快速成长，与投资性需求的涌入，廊坊市在短期内将加快住宅更新换代的节奏，人均居住面积将大幅度增加，以改2010年廊坊楼市成交情况成交面积成交均价善型需为主的市场，取代刚性需求为主的市场。18.07000整个廊坊地区，在今后4-5年内，仍旧16.0600014.05000将把铁路以东区域作为发展，因此本案所在的12.0元万4000/10.0平平8.0西南区域并非廊坊城市化的重点方向。这将对米3000米6.020004.0本案的整体定位产生较大影响。10002.00.0023456789101112月月月月月月月月月月月

III市场分析——周边项目借鉴豪邸坊江南水郡点击添加标题紫薇天怡阳光逸墅

III市场分析——周边项目借鉴江南水郡（距本案行车1分钟）项目位置廊坊市安次区迎宾大道（光明西道）与西外环交叉口西北侧总占地面积100014㎡228579 ㎡总建筑面积类型/栋数/层数板楼、塔楼，共20栋，板楼6-11层，塔楼18-24层户型一居59 ㎡，二居76-110 ㎡，三居90-140 ㎡主力户型80-110 ㎡的二居和三居总户数1866户精装修无绿化率40%容积率1.5地下车库，1：0.5，售价9万元/个车位比物业费1.2元/平米/月发展商荣盛地产荣盛物业物管公司开盘时间2009-12均价尾盘6700元/㎡（二手房售价普遍超过7000元/平米）去化速度93套/月

III市场分析——周边项目借鉴规划分期：共分三期一期为靠项目东侧的5栋楼：1、7、11、15、16号楼。为6层和11层结合的板楼，1梯4户，2009年3月开盘。二期是10栋板楼、塔楼、板塔，1梯2户，分别是2、5、6、8、9、12、13、17-19号楼。三期是5栋板楼，3、4、9、10、20号楼，2009年12月开盘。现全部售罄。下沉广场人工湖园林设计：秉承阿尔卡迪亚“江南的园、健康的家”的园林设计各园林组团理念，同时运用大量实木建造了亭、台、楼阁等。300平米人工湖。下沉广场增加层次感。项目南侧临迎宾道，市政的绿化带。园林包装了的政府绿化带

III市场分析——周边项目借鉴豪邸坊（距本案行车约5分钟）项目位置廊坊市银河南路与光明西道交口东南角总占地面积60007㎡总建筑面积153425㎡类型/栋数/层数项目规划共13栋11-18层板楼和2栋酒店式公寓，共计1181户50-60平米一居，70-80平米两居，90-113平米三居，124平米户型四居；单层54-90平米LOFT主力户型70平米二居和90-113平米三居。总户点数击添加11标81户题精装修无绿化率56.55 %容积率2.0车位情况全地下停车，人车分流，1：0.5，只售不租，10-12万元/个物业费1.3元/平米/月发展商荣盛地产物管公司荣盛物业开盘时间2010年5月首次开盘，2010年6月二次开盘均价7000元/㎡去化速度67套/月

III市场分析——周边项目借鉴项目规划（分两期开发）：一期为靠项目东侧的5栋楼：2、3、5、7、9、13号楼。2号楼为16层全LOFT，其他为18层板楼，2010年5月首次推盘。现已售罄。二期是7栋板楼，2栋酒店式公寓。预计今年4月开盘。项目中有少量底层沿街商业。产品情况：一期5栋楼：2号楼为16层2个单元全LOFT，其他为2～3个单元的18层板楼，户型面积以70平米两居以及90-113平米三居为主，另有部分130平米左右大户型产品。二期是7栋板楼产品设计与一期一致，不再有LOFT产品，而另外2栋酒店式公寓户型面积为40-50平米为主。

III市场分析——周边项目借鉴阳光逸墅（距本案行车约7分钟）项目位置廊坊市建设南路与瑞丰道交口（安次一幼对面）总占地面积74670 ㎡173389㎡总建筑面积建筑类型以板楼为主，少量板塔，分别为6层、11层和18层一期户型面积分别是50平米一居，65-80平米二户型居，85-120平米三居。主力户型80㎡左右的二居点击添加标题精装修无绿化率41.8%容积率1.8 1：0.67 车位比外立面风格简约现代的江南风格发展商荣盛地产荣盛物业物管公司物业费1.3元/㎡/月开盘时间2010年5月开盘卖第一期7栋楼共计648余户均价均价6800元/㎡（一期价格）去化速度93套/月

III市场分析——周边项目借鉴规划分期：共分二期13栋住宅楼，项目分2期开发，总共1595套。以板楼为主，少量板塔，分别为6层、二期11层和18层。商业街一期648户，为南侧的1-7号楼。现已售罄。二期为北侧的8-13号楼。幼儿园园林风格：中国美术学院风景建筑设计研究院做的园林与建筑一期设计，小区内设计了主次两条景观轴线。主轴为南北向，贯穿整个“中央公园”，连接各个景观节点；次轴线为正对小区主入口的东西向景观轴线。拥有2万平米水系。建筑设计：以简约现代的江南风格为基础，力求将反映江南建筑的建筑风格融入其中。建筑表面材料以白色涂料、灰色面砖为主，适当结合钢材与石材；色彩以冷色调为主，适当结合暖色百叶以衬托和变化。首层大堂墙面为大理石。外立面底四层是外挂石材，以上是涂料。

III市场分析——周边项目借鉴项目位置廊坊市安次区永华西道137号紫薇天怡（距本案行车约5分钟）总占地面积200010 ㎡500000 ㎡总建筑面积建筑类型板楼、塔楼（第四期紫薇天怡）户型一居60㎡，二居80多㎡，三居100多㎡主力户型二居90 ㎡左右占总户数比例近40%。精装修无绿化率41%容积率1.871：0.5车位比1100平米幼儿园教学楼、960平米会所、文化活配套动中心、休闲广场、写字楼总户数3000余户发展商廊坊市盛德房地产开发集团有限公司廊坊市盛德物业管理有限公司物管公司物业费0.98元/㎡/月开盘时间2009年12月11日开盘高层6100元/㎡，目前遗留电递洋房，7400均价元/㎡带车位去化速度140套/月

周边项目借鉴规划分期：共分五期办公楼商业楼一期为1-19号楼，19栋南北通透6层板楼，约800户，已于2007年售罄；三期一期项目二期和三期约17栋住宅楼，为20-28号楼四期和43、45、46、48-52号楼，约700户，于五期2008年售罄；二期紫薇天怡是第四期，2010年6月售罄，为水系景观四周的六栋塔楼，均为21层，2梯8户，共1008户。五期为地块西侧6栋住宅、写字楼、超市、办公楼。其中29、30号楼为1梯2户，3个单元，6层板楼；39-42号楼，均为高低不等的板楼，其中2个单元为6层，1个单元为11层，约300户。

III市场分析——商品房市场小结居1 销售价格持上涨走势，增长幅度在每年5%-8%之间2去化速度快，平均保持70套/月以上户型面积以70-90平米两居为主，多为板塔结合、18层以下居多3地下车库售价7-10万/个，地下室售价为600-700元/平米4自住需求占主流，投资占比小。客群以本地化为主，少量北京人56以荣盛、华夏、中房为代表的本地开发企业所占市场份额过半安次区的特点是小户型很受欢迎，如70平米的两居、100平米的三居。公摊面积小、有赠送面积的户型受欢迎、开窗、全明的户型受欢迎。市场基本上处在一个刚性需求向改善型过度的时期。目前客户对产品的要求尚处于初级阶段、节能、环保、精装等居住意识尚未觉醒。

IV财务分析——技术指标保守方案技术经济指标加标题占地面积(㎡)400200 容积率1.5地上建筑面积(㎡)600300 拆迁户数360还迁房建筑面积(㎡)140000 村委会补偿面积(㎡)30000 学校、幼儿园面积(㎡)10000 地上剩余可售面积(㎡)430300 l合作方提供容积率指标为2.0-2.2，我司力求打造产品品质，财务测算中将本案容积率按1.5核算。l还迁房、村委会及学校、幼儿园的土地补偿面积由合作方提供，还迁住宅面积比例为1：1l地下建筑面积目前无法确定，本测算中不含车库建设成本及车库收入

IV财务分析——成本分析成本测算总投资单位成本序号科目说明（万元）（元/㎡）含土地出让金、契税、拆.74 1土地成本15,616.00 257迁补偿费含前期工程费、建安工程,658.64 2,771.20 2开发成本161费、配套费含管理费、销售费、财务206.88 3开发费用12,418.74 费合计189,693.67 3,235.81 销售收入预估：279,695.00 万元销售单价：6500元/平米l预估土地出让金120万/亩，实际返还80%。可售面积：430300平米l拆迁补偿费：2万元/户，安置期2年l相关配套费用参考当地类似项目取值l根据对周边市场调研得出开盘均价拟6500元/㎡

IV财务分析——开发利润开发利润销售收入（万元）279,695.00189,693.37成本支出（万元）15,523.07 营业及附加税（万元）4,195.43公共设施维修基金（万元）2,796.95 土地增值税（万元）67,486.18 税前利润（万元）

IV财务分析——技术指标理想方案技术经济指标加标题占地面积(㎡)400200 容积率1.8地上建筑面积(㎡)720360 拆迁户数360还迁房建筑面积(㎡)140000 村委会补偿面积(㎡)30000 学校、幼儿园面积(㎡)10000 地上剩余可售面积(㎡)550360 l合作方提供容积率指标为2.0-2.2，我司力求打造产品品质，财务测算中将本案容积率按1.8核算。这样可以使本案还迁房容积率配比为2.2左右，商品房容积率配比在1.5左右。l还迁房、村委会及学校、幼儿园的土地补偿面积由合作方提供，还迁住宅面积比例为1：1l地下建筑面积目前无法确定，本测算中不含车库建设成本及车库收入

IV财务分析——成本分析成本测算总投资单位成本序号科目说明（万元）（元/㎡）含土地出让金、契税、拆78 1土地成本15,616.00 214.迁补偿费含前期工程费、建安工程9.78 2,786.20 2开发成本195,37费、配套费含管理费、销售费、财务215.31 3开发费用15,509.88 费合计226,505.67 3,216.29 l预估土地出让金120万/亩，实际返还80%。l拆迁补偿费：2万元/户，安置期2年l相关配套费用参考当地类似项目取值，

IV财务分析——收入分析销售收入预估2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年合计年去化速度8 8 8 8 8 8 7 55 （万㎡）年去化均价6,500 6,695 6,896 7,103 7,316 7,535 7,761 7,103 预计签约额52,000 53,560 55,167 56,822 58,526 60,282 54,329 390,687 （万元）l根据对周边市场调研得出开盘均价拟6500元/㎡l逐年销售均价以年增幅3%计算l年去化速度暂以平均值估算

IV财务分析——开发利润开发利润销售收入（万元）390,687.00226,505.67成本支出（万元）21,683.11 营业及附加税（万元）5,860.30 公共设施维修基金（万元）3,906.87 土地增值税（万元）132,730.75 税前利润（万元）

其它建议1.本案地块在当地经济的发展带动下具有较大的升值空间，本案亦适合集团土地储备的发展战略，因此建议将本案与南侧芒店一村的改造进行通盘考虑。以便形成规模效应，获取更大的土地未来价值。2.本案的开发定位一定不是单纯的居住项目或居住区，必须向“低容积率、低密度、高舒适度、高人均配套面积”的战略方向考虑。3.通过社会型配套、商业型配套、生活型配套与居住区的结合，突出“大城区”的规划概念，更有利本案未来的价值提升。4.芒店一村、二村，合计可达到近百万平米的开发体量。这样一个大盘，可以采用拆迁安置与开发双规并行的战略，用大约5-6个亿的资金撬动，并最终形成良性滚动。5.作为临近天津的、获地方式更为便利的项目，相对其它地区的项目而言，更容易进行控制管理。

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