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商业地产策划方案基本流程
第一部分 商业市场调研
影响商场物业开发成功的因素很多，如市民的收入水平、消费水平与消费结构，商业圈半径，新旧商业格局，商业贸易的繁荣程度及其影响力，商场物业所处区域（或商业圈）的商业环境，竞争对手的实力与策略等。因此，在操作商业地产时，市场调研成了商场成败的桥头堡。
调研种类
所需资料/研究范围
商圈研究
对项目所在地的商圈作出基础研究，另找出商圈的辐射范围，营业品种，人流状况与交通状况及其购买力。
消费者研究
对消费者的消费习惯、收入、偏好等作调研。
投资客户研究
对投资客户所投资的商铺作基本调研，如客户区域、投资动向、营业时间、业绩、铺面状况等。
竞争对手研究
包括竞争项目面积，基本状况及竞争研究等。
一、市场调研概况
调研时间、地点区域、回收问卷、调查方法（消费者座谈会、实地考察法、分区域随机抽样法等）与基本结论
二、宏观背景分析
1、周边主要城市商业物业发展水平的比较
2、国民经济主要技术经济指标、
3、政府有关举措与城市远景规划、社会因素分析等
三、区域商业市场研究
（一）、区域商圈研究
1、城市发展状况：GDP指数、人口分布、产业结构等。
2、项目区域商贸状况：交易状况、恩格尔系数、居民收入及消费结构等。
3、人流研究：人流包括垂直人流及水平人流，研究范围包括：人流类量、停留时间、每次消费、对不同类别的需求（吃、喝、玩、乐）等。
4、商圈辐射范围：一级商圈、次级商圈辐射范围、商圈内的竞争项目等。
（二）、终端消费者研究
1、消费习惯：地域的差异性，不同宗教、不同民族、不同年龄、性别等。
2、逛商场频度：是影响商场人流的关键。
3、偏爱商场：包括寻找出消费者偏爱程度高的商场吸引点及其原因。
4、对项目商圈评价：包括区域商品价格、对商场满意度等。
（三）、投资客户研究
1、经营范围：找出研究范围包括百货店、大连锁店或快餐集团的个别需要。
2、投资动向：包括投资类型、租金范围及交纳方式等。
3、商圈内商铺经营状况：包括经营时间、营业时间、经营业绩等。
（四）、竞争对手研究
1、竞争者基本状况：包括资金实力、性质、优、劣势等。
2、竞争项目：包括面积、特色、经营范围、业态、主要客户、辐射范围等。
四、消费者消费习性探讨
1、基本结论 ：
消费群体对商场业态构成、消费品要求、地段要求、消费心态、对商场规划与配套的要求、信息来源、购买方式、消费习惯等
2、专题研究
专题一：不同消费群体消费意向（例：民营企业老板、公务员、个体工商业者、白领阶层、工薪阶层等等）
专题二：消费者收入水平与商场消费倾向及习惯
五、项目经营方式论证
1、项目与同类型物业的比较论证
2、项目业态探讨与可持续发展论证
3、项目消费者群体分析及引导性消费行为论证
4、项目的商业价值及租金价值风险性论证
5、项目设计标准及经营管理水平的论证
第二部分 项目可行性研究
一、前言
项目总体情况进行说明、分析、总结
二、项目概况
1、项目所处的具体位置、规模
2、项目规划经济技术指标
三、整体市场分析
1、区域商业市场状况
2、根据项目特点分析当地与所评估项目相关的商业零售业市场供需状况及价格水平分析价格、居民收入、消费偏好、相关产品价格、对未来预期及经济政策等因素对商业零售业的影响，通过对这些因素的分析和预测项目的市场发展趋势。
3、主要竞争对手分析
对区域内竞争者进行调查及分析比较
4、项目SWOT分析
通过对项目的优势、劣势、机会与威胁的分析，为项目定位提供依据
5、项目市场定位
通过比较分析，确定项目的整体市场定位、功能定位、档次定位、客户定位、价格定位、营销定位等方面，为确定项目的开发设计方案提供依据
6、项目初步开发设计方案
通过前述分析比较，确定项目最佳的开发、设计方案
7、项目投资成本估算
估算项目的投资费用，包括土地费用、前期工程费、主体开发费、其他费、管理费、销售费、财务费、不可预见费及税费
8、项目投资效益预测
主要根据项目未来销售收入及收益情况，计算项目的投资利润率、财务净现值、内部收益率、投资回收期等经济指标及敏感性分析，据此测算项目建成后的近期效益、远期效益。
9、风险分析
对项目可能产生的风险进行分析及规避风险措施
10、可行性研究
可行性研究结论
第三部分 项目规划发展建议
一、项目分析
1、基本情况分析：区位概况、背景资料、交通状况、周边环境、周边配套。
2、综合评价（SWOT）：优势与劣势、机会与威胁。
二、项目定位建议
1、综合定位：特征定位、名称定位、价格定位。
2、品质定位：档次定位、风格定位、形象定位。
3、市场定位：目标客户群体定位、群体表现特征。
三、综合素质营造建议
1、整体设计建议：商场设计目标及理念
2、单体设计建议：建筑风格
3、素质营造：活动场地、装修标准等
4、环境、景观塑造建议
5、物业管理与服务要点
6、项目配套设施与功能建议
四、商业布局建议
1、项目商业策划与规划方案整改建议
2、商业分区功能布局及调整方案
3、商业销售及租赁区域规划建议
4、项目外观及景观建议
5、项目人流及物流动向建议
五、项目商业组合建议
1、商业结构及业态分析
2、项目商业组合的可行性探讨
3、项目电梯位置和利用建议
4、项目环境、景观塑造：购物气氛的营造建议
5、项目配套设施与功能建议
第四部分 招商、营销传播策略
一、项目商圈分析
商圈分析（SWOT）：商圈结构性分析
二、项目租售价格定位
1、租赁价格：
1）标准租赁期；
2）租金价格厘定；
3）租金水平展望及预测；
4）租金调整环境及递增率；
2、销售价格
1）销售价格厘定；
2）销售区域及铺位分割建议
3）销售价格之阶段策略性建议
4）销售与租金的价格互动建议及检讨
三、商场经营方式建议
1、直接及间接商铺出租
2、商场经营方式的可行性探讨
3、草拟《商场租赁意向书》及《租约蓝本》
四、营销传播策略建议
1、招商攻击战术
2、阶段性招商推广建议及节点划分
3、市场营销攻击战术
4、阶段性营销推广建议及节点划分
5、营销与招商传播推广策略互动建议
6、宣传资料及媒介选择
五、招商营销执行
招商营销执行方案
第五部分 经营管理建议
一、商场前期经营管理建议
1、商场商业布局的设计及控制
2、全程客户跟进
3、商场商户安排
4、商场内外部设计装潢顾问
5、开业宣传推广传播策略
6、商场日常管理建议
7、经营管理问题咨询及处理
8、统一管理、经营、规范化运作体系。
二、商场管理制度制订
1、招商处管理制度
2、商场经营管理制度的拟订
3、商场装修及设施安装管理制度
4、商场各部室经理及分区主任岗位职责
三、商场经营管理人员的选聘和培训
1、商场各级管理人员的选聘
2、商场经营管理培训资料
四、商场管理
1、制定商场经营管理目标及计划
2、制定商场管理标准
3、客户资料分析
4、各项资料及文件建档
第六部分 项目标识系统
品牌是21新世纪房地产市场市场致胜的一张王牌。在市场竞争时代，没有VI识别系统的企业或楼盘，就如同没有国旗的国家。
一、基本要素系统
1、楼盘标志
2、标志最小尺寸，空间限定及方格制图法
3、中文标准字体（简称、全称）
4、英文标准字体（简称、全称）
5、中英文标准字体制作
6、常用字体
7、标准色
8、辅助色
9、标志辅助图形
10、标志标准字体使用规范、广告语应用规范
二、基本要素组合系统
1、标志与简称的组合
2、标志与简称的特殊组合
3、中文简称与英文简称的组合
4、标志与全称的组合
三、实际应用系统
1、案旗
2、礼仪旗、徽章
3、中英文名片
4、胸卡
5、手提袋
6、服装：售楼人员、保安人员、管理人员
7、信封、信笺
8、旗杆
9、物管识别标志
四、导示系统
1、售楼招牌
2、售楼指引牌
3、工地形象墙（围墙）
4、交通工具
五、广告系统
1、路牌、灯箱广告
2、广告旗
3、形象展板
4、标志英文简称组合
5、标准颜色、辅助颜色
解
决
方
案
XXXX科技有限公司
XXXX年XX月
目录
TOC \o "1-3" \h \z \u 第1章 关于本方案 4
第2章 概述 4
2.1 项目背景 4
2.2 建设目标 4
2.3 建设原则 4
第3章 需求描述及分析 4
3.1 概述 4
3.1.1 需求分析目标和任务（可选） 4
3.1.2 需求分析组织方式 4
3.2 需求描述 5
3.2.1 业务需求 5
3.2.2 接口需求 5
3.2.3 性能需求 5
3.2.4 安全需求 5
3.2.5 其它需求 5
3.3 需求分析 5
3.3.1 系统涉众分析 5
3.3.2 功能需求分析 6
3.3.3 对技术架构的要求 6
第4章 总体设计 6
4.1 总体设计目标 6
4.2 总体设计原则 6
4.3 总体逻辑架构设计 6
4.4 网络系统设计 6
4.5 硬件系统设计 6
4.5.1 服务器 7
4.5.2 网络设备 7
4.5.3 存储系统 7
4.6 平台选择 7
4.7 标准规范设计（可选） 7
第5章 详细设计 7
5.1 技术架构设计 7
5.1.1 设计思路 7
5.1.2 设计原则 7
5.1.3 架构决策 8
5.1.4 技术架构 8
5.2 功能设计 8
5.3 安全设计 8
5.4 用户界面设计(可选) 8
5.4.1 界面设计原则 9
5.4.2 易用性设计 9
5.4.3 界面原型设计 9
第6章 项目实施方案 9
6.1 项目实施策略与运行管理机制 9
6.1.1 项目实施策略 9
6.1.2 项目运行管理机制 9
6.2 项目实施和管理 9
6.2.1 项目组织结构 9
6.2.2 项目管理 9
6.2.3 项目计划 9
6.2.4 项目组人员配置 9
6.2.5 项目测试方案 10
6.2.6 软件开发过程（可选） 10
第7章 技术支持和服务 10
第8章 项目预算 10
第9章 公司简介 10
第10章 附录一 XXX平台简介 11
第11章 附录二 XXX技术，标准及规范简介 11
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关于本方案
[这里描述本方案和招标方技术文件规定的内容的对应性。这样，可以更有针对性的突出我们方案的要点,便于招标方快速理解。]
概述
项目背景
[介绍本项目的背景，一般来自于招标方的技术文件，也可以在互联网上搜索相关背景做介绍，便于方案阅读者了解项目的背景知识，便于理解方案的后面章节。]
建设目标
[一般来自于客户招标文件，明确系统建设的目标。]
建设原则
[这里描述系统的建设原则，一般比较统一，以“XX性”等系统属性为中心进行描述。]
需求描述及分析
概述
需求分析目标和任务（可选）
[这里描述通过需求分析要达到的目标，从大的方面描述需求分析的任务。]
需求分析组织方式
[需求分析包含两部分，首先是需求描述，包括业务需求、接口需求、性能需求、安全需求以及其它补充需求。其次是需求分析，包括对系统涉众的分析，列举所有与系统有关的角色，清楚的说明他们是如何看待和使用本系统的。接着以系统用例图的形式描述系统的总体功能需求。最后，描述本系统对技术架构的需求，用于指导后面的架构设计。]
需求描述
[注：如果方案包含多个应用和子系统，可按应用或子系统分别描述需求。]
业务需求
[这里用文字和流程图描述业务需求，目录可自行组织。]
接口需求
[这里描述所有和系统有联系的接口方面的需求。]
性能需求
[这里描述系统的性能需求。]
安全需求
[这里描述系统的安全方面的需求。]
其它需求
[这里可以描述其它无法归类的客户需求。]
需求分析
系统涉众分析
[这里描述和系统相关的用户，包括客户，最终用户细分，他们在系统中的职责，以及他们如何使用系统。简单的说，就是本系统的所有干系人及职责描述，相当于用例分析中的角色。]
功能需求分析
[这里描述系统的所有功能需求，可以使用用例图，如果功能需求比较多，可以采用用例包。最好在开始时，给出系统用例图。]
对技术架构的要求
[这里描述对架构设计有指导性的关键需求，会影响到后面的架构设计。]
总体设计
总体设计目标
[这里描述系统的总体设计目标。]
总体设计原则
[这里描述系统的总体设计原则。]
总体逻辑架构设计
[这里以逻辑结构图（一般分层组织）的方式，描述我们提供的整个软件生态系统，一般不涉及具体的技术。]
网络系统设计
[这里用网络拓扑图的形式描述网络方面的设计。]
硬件系统设计
[这里描述硬件方面的设计，一般包括：数据库服务器、备份服务器、Web服务器、应用服务器、存储设备、防火墙等。]
服务器
[这里描述硬件服务器的选型，依据内容多少，目录可自行添加。]
网络设备
[这里描述网络设备的选型，依据内容多少，目录可自行添加。]
存储系统
[这里描述存储设备的选型，依据内容多少，目录可自行添加。]
平台选择
[这里列出所有数据库，应用服务器，web服务器，操作系统等软件平台的选型，可以包含介绍和选择理由。]
标准规范设计（可选）
[在有些大型系统中，需要做开创性的规范方面的设计，用来指导后面系统的开发。一般就是数据方面的规范。这里可以分两个方面进行描述，一个是规范采用的技术，一般是xml；另一个就是规范初步设计。]
详细设计
技术架构设计
设计思路
[描述整个技术架构的设计思路，一般是介绍架构设计的历史，引导出本系统实际的符合先进行的架构思路。]
设计原则
[简要描述设计原则，一般都是都是固定的，可参考指南。]
架构决策
[列出所有架构决策的要点，并逐点解释其与架构需求的对应。]
技术架构
平台技术架构（可选）
[给出方案所选平台的技术架构，一般是采用厂商平台的技术架构，可以从厂商网站或ppt中拷贝。]
总体技术架构图
[在平台架构的基础上，给出具体针对本项目的技术架构。
]
技术架构说明
[对上面的技术架构进行说明]
功能设计
[按子系统或模块进行组织，可以使用树形图表示。]
安全设计
[视客户具体要求，可独立章节，写方案时应考虑招标方的具体安全需求，并给出具体的建议措施。]
用户界面设计(可选)
[写方案时应考虑招标方的具体界面需求，并给出演示的界面效果图。]
界面设计原则
易用性设计
界面原型设计
项目实施方案
项目实施策略与运行管理机制
项目实施策略
项目运行管理机制
项目实施和管理
项目组织结构
项目管理
项目管理计划
项目管理模式
技术分工
项目规范建立
项目评审制度
用户项目经理职责
项目计划
项目工作内容
项目实施计划
项目组人员配置
组织结构
人员安排
人员背景资历
项目测试方案
制定统一的测试标准
明确的测试目标
测试流程确定
测试阶段分析
测试需求确认
测试策略制定
测试人员安排
软件开发过程（可选）
[结合项目具体要求，列出我们采用的软件开发过程。]
技术支持和服务
[描述公司允诺的技术支持和服务]
项目预算
[分门别类给出项目费用预算，包括采购的平台软件，硬件，本方案的软件报价以及培训费用等。]
公司简介
[分门别类给出公司的成功经验和能力。]
附录一 XXX平台简介
[详细介绍本技术方案使用的主要平台的技术特点。]
附录二 XXX技术，标准及规范简介
[详细介绍本技术方案使用的主要技术，标准和规范等。]
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