投资广场二期扩建工程
卧龙公寓
项目建议书
项目扩建背景
卧龙公寓是集团公司在荆州投资的项目之一，建筑占地1500平方米,楼高五 层，砖混结构,外观为独特的梯次退层处理。公寓有客房 72间，床位100个,现有员 工28人。自2002年9月装修开业以来，公寓按酒店模式经营管理，积极倡导人性 化服务理念，打出“卧龙公寓就是您温馨的家”、“卧龙公寓,给您回家的感觉“等 人情味极浓的品牌，对来荆投资的中外客商产生了巨大的吸引力，平时入住率达到 80%以上，经常出现爆满现象，不少客户满怀兴致而来，却因入住不下扫兴而去。
卧龙公寓位于荆州市城区主干道江津西路与武德路交汇处。 10年前,这里是
原荆州地区与沙市市结合处，交通不畅，发展缓慢，此地段没有档次较高的宾馆酒 店。荆沙合并后,江津路全线贯通，这一带得到迅速发展，现已成为中心城区。公寓 东边是荆州市政府、市人大、荆州日报社、荆州电视台等行政事业机关办公所在 地，南边有七一一、荆大公司、小天鹅等大型企业，西边有市检察院、国税局、白 天鹅家居广场和天发集团开发的房地产，北边有美国一公司洽谈的大型房地产项 目，特别是投资广场的诞生，市政府20多家行政机构进入广场联合办公,30多家中 外客商入驻投资广场写字楼，大多数客商下榻首选卧龙公寓，这就给规模小、客房 少的卧龙公寓带来了极大的接待压力。特别是卧龙公寓由学校教室改建而成 ，综
合设施不配套，餐厅简陋，未能与公寓连成一体，客商吃住多有不便，连一般的会议 都难以接待，长此下去，势必影响公寓经营发展而最终被市场淘汰。
从荆州市宾馆酒店发展的情况看，卧龙公寓也有参与竞争发展的必要。来荆 州投资的温州客商郑成奎董事长曾多次向市领导反映说“到荆州投资 ，住不好是
最大的问题。”可以说，这句话代表了相当一部分来荆客商的心声。由于荆沙合并 仅10年,过去各自为政，城区人口也少，全市没有一家五星级酒店。荆州宾馆号称 四星级，红苑大酒店、江津宾馆、荆保宾馆挂三星级，实际上都未达到。这几年建 成的锦佳宾馆、金九龙酒店，分别建在荆州开发区和城南开发区，由于都属于当地 私人投资建设，规模小，功能不全,管理理念滞后,综合档次都较低，远远不能适应荆 州市发展的需要。因此，卧龙公寓如能乘势而上，将投资广场院内的几十亩闲置土 地充分利用，把卧龙公寓扩建成四星级酒店，改名卧龙山庄，积极参与荆州宾馆酒 店市场竞争，服务和融入地方经济发展，这无论对于卧龙公寓自身做大做强，对于 集团公司在荆州的渗透扩张，还是对于荆州当地经济发展，都是大有益处的。无疑 是一个双赢战略。
荆州市投资广场二期扩建四星级酒店一一卧龙山庄项目 ，正是在这种背景下
提出来的。综上所述，也可以看出卧龙山庄扩建工程完成后，具有广阔的发展空间。
市场分析
（一） 国内旅游酒店业的市场分析
1、2001年上半年国内酒店业的发展现状
酒店服务是发展旅游业的重要物质基础，酒店的数量和服务质量是旅游 发展水平的重要标志之一，改革开放之初酒店业曾是我国旅游业发展突出的 瓶颈问题，自十一届三中全会以来，经过近20年的发展，我国的酒店业得到了 长足的进步，据新华社2001年2月28日消息，我国目前已有旅游酒店总数 6046家，与1978年的137家相比，增加了近44倍，不仅成为国民经济中绝对 增长速度最快的行业之一，而且酒店业也成为了一个大行业。
另一方面，改革开放的直接成果客观上为内需市场的崛起创造了必要的 经济基础,根据权威部门的统计消息，2000年我国国民生产总值为1万亿元, 以12亿人口计，人均约为833美元，而按照国际惯例，凡是人均国民生产总值 达800~1000美元之间时，势必形成一个旅游发展的排浪式消费阶段，这种排 浪式的消费开始在中国显现出来，休假制度的改革，带薪休假制度、奖励制度 等推出,又为我国百姓开展旅游活动提供了必要的闲暇时间条件 ，旅游作为 一种生活要素已开始在中国百姓的生活中占据重要地位 ，因此，我国酒店业 除了原有的海外旅游市场外，又迎来了庞大的内需市场，并且,随着我国加入 WTO,我国酒店业将有望在世界范围内进一步拓展市场空间 ，就此而言，我国 酒店业已形成一个大市场格局。
面对星级酒店这一大行业、大市场、大发展的蓬勃发展态势 ，我国的酒
店业在欣喜的同时，更应具备忧患意识、创新意识、要善于透过这一表象深 刻分析酒店业经营的危机和挑战，众所周知，由于受传统观念、陈旧体制、发 展历史、技术条件等限制，我国酒店业在发展过程中也凸现了不少问题，管理 机制僵化不活、市场秩序混乱无序、饭店竞争手段单一、市场定位盲目混 舌L、饭店产品雷同老化，所有这些都将使中国的酒店业失去众多机会，并可能 陷入致命的困境，日趋规范的市场经济，渐入佳境的知识经济，势不可挡的全 球经济,构成了新世纪酒店经营的新背景，这就要求酒店业必须站在战略高 度，站在与国际接轨的角度，重新审视自身的发展模式，苦练内功,抓住机遇，迎 接挑战,这新一轮的竞争中争取主动和优势。
如此，建议酒店应以前瞻性的服 务眼光及早介入这一市场。
2、国内酒店业消费市场的调查
A、 青年是主体
调查显示，到酒店娱乐场所消费愿望最高、机会最多的是中青年人，尤以 31~40岁消费者比例最高，占36.1%,其次是21~30岁和40~50岁的消费者，分 别占26.9%和24.7%他们构成了消费主体。
B、 个人消费增长
据调查,消费者去酒店娱乐场所费用支出方式基本有三种类型，公款消费 占57%,主要是国家机关会议和旅游团体消费；公费加自费占 24%,主要是企
事业单位文化、商务性活动；费用自理者占 19%,主要是一些民营企业主和
白领高薪阶层，普通市民相对较少。个人消费的比例比过去有所增长。
C、 酒店消费客户多样化
海内外商务客人、旅游团队、企事业单位会议、娱乐休闲散客、周末 度假之家等。
3、现代酒店的发展趋势
世界酒店业随着世界经济的发展，已经形成最重要的服务行业。由于人 们生活的日益改善和生活方式的改变，酒店业也将不断变化发展，其发展趋 势有以下几个方面：
A、 保持高速增长的势头
世界酒店业的发展与旅游业的发展是密切相关的 ，而世界旅游业的发
展与全球性的政治、经济形势息息相关。现有世界旅游业已成为世界最大 产业之一,位居石油工业与汽车制造业之前。
从发展速度上讲,新世纪国际旅 游业可能保持稳定发展，每年递增率在5%左右，当然，在不同的区域，不同的 年份可能会有较大的差异，在中国，由于政治稳定，经济发展速度很快，旅游业 会保持高于5%的速度发展，由此使酒店业也会继续向前发展。随着我国带薪 休假制度的实行，国内国际旅游将有更大的发展，也会给酒店带来好生意。
B、 集团化、国际化经营的趋势
生产与资本的国际化进一步促进了经营的集团化与国际化 ，这是世界 经济发展的重要趋势。起源于一些经济发达国家的大型企业集团 ，将进一步 向世界扩展。规模经济的优势，不仅使它们的业务遍布世界，其本身也逐渐发 展成一个规模庞大、资产雄厚的跨国公司多国公司，酒店业更是如此。
C、面临竞争的新形势
当今国内、国际酒店业的竞争，不仅是服务质量的竞争、管理水平的竞
争、价格的竞争、客源市场的竞争、服务设施与服务项目的竞争以及酒店
特点的竞争、风格的竞争等等，还表现在各酒店企业管理人中与服务人员素 质的竞争,即员工素质的竞争。而在酒店业迅速发展、传统的酒店之间相互 竞争的同时，酒店业又面临来自传统住宿设施的挑战 ，这就是近年来在欧美 日益兴起的酒店公寓、第二住宅与定时分享住宅或度假住宿设施的竞争发 展。
D、产品的多样化与综合性的经营趋势
现代旅游者的需求越来越多样化，因此，世界酒店业为了与需求相适应, 也尽力提供多样化的产品，以满足旅游者的需求。一些大的酒店联号不断调 整其产品结构，改变产品形象，以寻找新的市场机会。在美国,对大型城市酒店 来说,家庭旅游者与商务旅游者变得越来越重要，许多酒店将传统的单人间、 双人间改造成带会客室的套房，套房里配有家庭常用炊具。现在，不仅套房在 酒店房总量中比例增加，还出现了一些全套酒店，这些新型的套房比以往的 为数甚少的高级套房更加实用，由于房价适中，又比一般客房更加方便，因此 颇受欢迎。
E、 重视细小服务、充分体现服务人性化的趋势
酒店的声誉多取决于服务，而优良的服务又多体现在细微处和是否富 有人情味,是否做到了微笑服务。被誉为欧洲酒店的皇冠的汉堡四季酒店可 谓是这方面的典范。比如对客人以名相称，就是其中之一，一旦客人住下，无论 他走进餐厅、还是步入酒吧，那里的服务人员虽未曾见过面，却能叫出客人的 名字,实在是一绝。
F、 加强人才培训的趋势
世界酒店业迅速发展，顾客需求越来越高，迫切需要提高员工素质。因此, 世界各国普遍出现缺乏合格的酒店经营管理与服务人员的问题 ，酒店业对受
过高等专业训练的人员需求量很大，但培养此类专门人才的教育事业却远远 跟不上,为了在国际、国内市场竞争中取胜，造就和培养一支高素质的酒店员 工队伍,特别是能适应新世纪特点的员工素质队伍，成为世界酒店发展中最 重要的问题，所以世界各国、各地区酒店都在努力地有坟墓地对各类各层次 的酒店员工进行着系统的培训或有针对性的短期培训 ，以便增加自己的实力，
迎接新的市场竞争与挑战。
（二） 荆州市旅游酒店市场发展前景
1、荆州市城市综合环境分析
A、荆州概况
荆州人杰地灵，物业丰富，历史悠久,文化灿烂，自古就有文化之都、鱼米 之乡的美称。荆州地处湖北省中南部，江汉平原腹地，东望武汉，西接三峡，北 临汉水。全市国土面积1.41万平方公里，下辖荆州区、沙市区、公安县、松 滋县、监利县、石首市、江陵县、洪湖市等 8个县、市、区总人口 634万,
其中中心城区面积54平方公里，人口 75万。到2002年，全市国民生产总值 为359.1亿元,是国家农业综合商品基地和轻纺工业基地。荆州位于中国南 北和东西交汇的经济地理中心，是连接华北、西北、西南、华东和中南地区 的线路枢纽地带，四方连通性好，踞东进西出，南来北往之要冲，具有独特的区 位优势和地理优势，是一座充满商机，充满活力，充满希望的城市。
B、荆州市人口状况
2003年末，荆州市总口 430万，其中中心城区人口 75万，加上外来临时居 住和流动人口约107.6万人,仅次于武汉市，在全省第二位。10年前，荆州地区 与沙市市合并前,两地城区人口约50万,合并后，城市化进程加快，一大批农村 人口迁入城区，人口迅速增加到75万，增加了三分之一。近几年，该市提出工 业兴市战略，一批原在市区的企业退二进三，不少发展壮大的乡镇企业、私营 企业迁入市区，如上市公司凯乐集团公司将迁往开发区，投资5亿元新建企业, 还有一批中外企业将在荆投资兴办实业，荆州市规划占地11万亩的工业园 已经启动，本来人口密度较大的荆州区域将会迅速形成更大的人口聚集。按 国家有关部门规划的2010年我国城市化水平达到45%的指标预算，到2010 年，荆州市城区人口将增加到185万人，人口的聚集将为城市人流的增长提供 新的动力。
C、荆州市经济发展状况
改革开放20多年来，荆州经济得到迅速发展，产业规模不断扩张，大中型 企业不断强壮，民营经济实现突破性发展，农村经济跨上产业化新台阶，特别 是近几年来，对外开放领域进一步拓宽，利用外资规模不断扩大。像美国通 用、法国法雷奥、荷兰飞利浦、德国美洁时、英国吉象等众多知名跨国企 业进入荆州投资,使荆州成为重要的制造业基地、农产品生产基地。
荆州市特殊的资源要素造就了制造业的多样性。2000年,全市规模以上 工业总产值221亿元。化学农药、合成洗涤剂、家用电器、精细化工、汽 车零部件、电子通信产品的生产能力在全国占有重要地位 ，汽车零部件、化
工、轻纺、电子、新型材料、信息产品等行业已经成为省内优势产业 ，轻工、
纺织、燃化、电子、建材、医药、食品已成为荆州支柱产业。
在荆州的土地上，已经成长起7家上市公司，涌现出沙隆达、天发、车桥、 凯乐、天颐、洪城、活力美时洁、吉象、众兴、博尔德、神电、大田、楚 源、九龙、711厂、小天鹅（荆州）、三金、飞利浦、白云边等一大批骨干 企业,在荆州2小时商圈内更有大批业绩优异的制造业巨子。
2002年,荆州市三次产业 结构由5年的28.3:40.7:31调整为 26.9:41.3:31.8一、二、三次产业在GDP增长中所占份额分别为11%、49%、 39.9%。二、三产业成为该市经济增长的主要力量。荆州的综合实力在不断 增强，区域内竞争力逐步加强，为荆州未来的发展创造了良好的基础。
2、荆州市旅游市场发展分析
荆州是楚文化、三国文化的发祥地，荆州古城墙是南方唯一保存完好的 古城墙,古纪南城还在规划重修中，大量的楚古墓亟待发掘，关帝庙等一大批 历史文物景点急需开发，危水旅游区、洪湖生态旅游区、石首生态旅游区等 一大批现代旅游景点正成为新的旅游风景 ，其旅游资源十分丰富，吸引着中
外游客。
2001年，荆州市有施行社18家，其中国际社3家，有旅游宾馆饭店31家, 其中,四星级1家、三星级3家,全年接待游客509.24万人，其中，海外游客3 万人次,旅游创收27.9434亿元人民币,创汇501.56万美无，同比增加11%。
2001年是荆州旅游“十五”计划实施的第一年 也是荆州市跻身“中国优秀 旅游城市”的第一年。旅游行业抓紧机遇,加大旅游开发力度，全年共组织26 个旅游项目对外招商，仅在龙舟节期间就有50个项目签订了意向合同，合资 总额16亿元人民币，同时，充分利用龙舟节和凤凰音乐节分别与“五一”、“十 一”时期的有利条件，大力发展节假日旅游。
为充分发挥鄂汀边届旅游资源优势，实现边界各城市资源共享、优势互 补、客源互流、共同发展，由市旅游局发起倡议，荆州、宜昌、岳阳、神龙架 林区、张家界市等9个地、市、州、区旅游协作区，建立了各旅游城市间良 好的协作机制，年内,9个地、市、州、区旅游行业开展各种交流合作等活动 10余次,极大的扩展了荆州旅游市场空间。
2001年1月15日,国家旅游局授予荆州市“中国优秀旅游城市”称号, 钱其琛副总理为荆州授牌。与此同时，荆州博物馆荣获国家旅游局“AAAA ” 旅游景区殊荣。
今年，荆州市委、市政府推出了发展旅游业和文化产业的规划，向社会公 开招聘旅游局长和文化局长，预计近年内该市的旅游文化产业将得到空前发 展。这将对宾馆酒店服务业的发展带来巨大的机遇。
3、荆州市酒店市场分析
A、市场调查
根据2003年7月16、17、18日三天对荆州市现有的酒店宾馆写字楼
进行的市场调查显示，其基本情况见下表：
酒店项目
名称
地理位
置
层咼、房间数
量
配套设施
价格定位
优势
劣势
入住
率
荆州宾馆
荆州城
6层多栋建
:中、西餐宴会
标间：580元
最高星级
地理环境
66%
(**** )
迎宾路
筑,商务楼64
厅、酒吧、夜总
单间：480元
宾馆、服务
差、交通
4号
间、贵宾楼48
会、商场、健身
豪套：880兀
软件较好、
不便、设
50年代
间、标准楼
中心（桌球、网
总套：4800元
领导官员
备设施陈
建，后经
140间,共计
球、游泳池、保
接待中心、
旧、房间
过多次翻
231间,其中
龄球等）、美容
对外五折销售
政府品牌
灯光暗淡
修,1998
年评为四 星宾馆
还有五间中、 欧式总统套 房
保健中心
名气大、娱 乐休闲配 套齐全
江津宾馆
公园路
8层建筑，单
餐厅、芬兰浴、
标间：280、320、
绿化环境
设施设备
32%
(*** )
12号
间、标间、普
商务中心、多功
400、440、480
优美的花
陈旧老
中山公
通套房、豪华
能会议厅（影音
兀不等
园式酒店、
化、价格
1981 年
园西门
套房共计128
装置和同声传
三人间：880元
安静舒适、
曰車 昂贵
建
旁
套房间
译系统）、游泳
套间：880元
地理位置
成,1996
池、健身房、网
豪套：1680兀
好、交通便
年评为三
球、保龄球、桑
利
星
拿、夜总会
对外七折销售，
送早餐
红苑大酒
江津西
5层建筑，有
:大酒楼可同时
标间：368、358
地理位置
r宾馆大门
68%
店（*** ）
路1号
标准间、单
容纳800人进
元
好、娱乐配
地势低积
江津路
间、豪华单
餐、演艺厅、
单间：280元
套齐全、餐
水严重、
1996 年
与塔桥
间、豪华标
KTV包厢、保
豪华单间：488
厅面积大、
自然环境
建
路交叉
间、超豪华套
龄球、沙狐球等
元
海鲜楼已
差、嘲杂、
成，2000
路口
间共计70多
硬件良好
豪华标间：588
做出品牌、
大堂面积
年评为三
间
元
有目前档
小且拥
星
超豪华套间：
次最高的
挤、房间
2000 元
保龄球馆
设施设备
对外销售散户 八折、团队七 折、单间不打折
陈旧
荆保宾馆
荆州城
四层带电梯
餐厅、芬兰浴、
标间：380元
保险公司
地理位置
60%
(*** )
内荆东
建筑，有客房
美容美发
套间：618、698
定点宾馆、
偏僻、设
路
50间，其中47
元
房间面积
施设备陈
1996 年
间标间，3间
大、房间配
旧老化、
建
套房
对外销售6折
有单独麻
服务差
成，2000
年评为三
星
将室
锦佳宾馆
江津东
8层建筑，有
夜总会、美容中
单间：248、288
体育馆附
价格销
75%
2000 年
路开发
单间、标间、
心、中西餐自助
元
近有利于
高、地理
建成
区
豪套、商务
餐、大小会议
标间：328、388
接待文化
位置偏
间、家庭间共
厅、小型健身
元
艺人如明
僻、交通
计近100间房
房、各房间均有
家庭间：408元
星等常住
不便
上网电脑设施
商务间：498、
兵馆、大堂
（免费）
588元
华美气派、
豪套：2800兀
各房间面
对外有6.5折
积大、自然 环境优美、 硬件设施 优、文化系
统定点酒
店
金九龙大 酒店
2002 年 元月开业
南环路
4层楼房，主 要以餐饮为 主,共有标准 间、豪单、豪 套房37间
夜总会、KTV 包厢、美容美 发、小型咖啡 厅、大型中餐厅
标间：360元
单间：460、580
元
豪单：680元
豪套：880元
对外可7-8折销 售,营销人员可
6折优惠
餐厅面积 大、豪华、 餐饮出品 做出名气、 房间设施 设备优良、 硬件较好
产品单 一、房间 数量少、 地理位置 偏僻
95%
华泰大酒
店
北京路
70多间客房
餐厅酒楼、美容 美发中心、会议 室、夜总会
标间：180、200
元
单间：220元
地理位置 非常好、人 流大、价格 适中
嘈杂、设 施般、 宣传不 够、配套 不完善
21%
锦煌山庄
1999 年
开业
文湖公 园中心 位置
2层自然园林 度假建筑。有 标间17间房 间配有别具 一格的圆形 床
宽带上网、整体 浴室可冲浪、餐 厅、夜总会
单间：198元
标间：218元
套间：328元
折扣随意大
公园环境、 优美、安 静、舒适
房间少、 蚊子多、 配套不完 善、交通 不便
60%
梅馨池宾 馆
1999 年
建成
白云路
29号
2层3小栋楼 房，主宫餐厅、 客房20间
美容美发、水 吧、多功能会议 厅
标间：228、328
元
套间：518、668
元
对外8折优惠
环境幽静、 房间电脑 宽带上网
（免费）房 内均有冰 箱
规模小、 配套不完 善
80%
文星宾馆
江汉和 中山路 交叉口
50多间客房
中西自助餐
单间：13 8、168
元
标间：198元
套间：368、398、
558元
价格很随意，不
疋
售房价格 政策宽松、 灵活、地理 位置较好
陈旧、老 化规模 小、设施 设备
卧龙公寓
江津西
路288
号投资
广场内
5层梯形建 筑，有单间、标 间、咼套、豪
套、VIP房5
种房型，共计
68间房
写字楼租赁、美 容美发中心、中 餐厅、商务中 心、银行、商场、 书吧、网球、羽 毛球、乒乓球、 桌球、大小型会 议室
单间：198元 标间：208元 咼套：238兀
豪套：348元
VIP : 688 元
协议客户可享
受8.5、7.5折优 惠
绿化环境 舒适幽雅、 安静、停车 位丰富、广 场内视野 开阔、结合 写字楼租 赁适合商 务型客户、 房内硬件
地理位置 偏僻、无 中央空 调、无电 梯、蚊子 较多、配 套不完 善、隔音 效果不好
80%
设施良好
B、荆州市酒店宾馆市场现状
根据对荆州市11家大小酒店宾馆的调查，荆州市酒店市场目前状况是：
荆州市酒店宾馆市场处于初步发展阶段，高档次、高规模的星级服务 酒店刚刚起步，如：江津宾馆正洽谈收购重新改建为五星级酒店，金九龙大 酒店也已买地规划第二期高12层的四星级酒店，红苑大酒店也已装修改建, 增加配套功能及设施等等，酒店市场目前正面临着即将启动发展的时期。
荆州市现有酒店管理思想僵化，管理手段落后，受传统观念影响严重 经营处于封闭状态，缺乏对市场的引导。
目前“国际标准星级酒店市场”仍是一片空白，荆州现有酒店市场秩 序混乱,各酒店宾馆产品竞争手段呆板无新意，缺少与众不同的个性服务产 品,估计有很大的市场需求空间。
C、荆州市酒店宾馆市场项目特点
荆州市酒店宾馆楼层普遍为小高层，规模小、档次低、装修不考究、 不时尚、不现代，市场停滞严重。
各酒店宾馆建筑单调，无自然景观、园林绿化概念，规划布局不合理、 不科学,酒店设施设备陈旧老化。
市场上星级酒店标准服务概念贫乏，服务人员素质普遍低下，忽视培 训个性服务的要求，无产品差异竞争优势。
酒店宾馆配套功能不完善、不专业,设施设备不齐全，产品雷同，竞争 手段单一。
不重视广告宣传推广活动（媒体、户外等），无专业销售队伍等，销 售环节和销售道具的支持，缺乏市场推广策略的配合，市场定位盲目随意。
酒店、写字楼的物业管理观念落后，服务质量差。
D、荆州市酒店业未来的发展趋势
随着荆州经济的迅速发展，按照城市发展规划和城市化进程的需要
荆州市酒店服务、写字楼、物业管理等都将进入一个快速发展阶段。
市场化进程加快，荆州酒店业将步入正常的发展轨道，供应的产品类 型将会不断增加完善，产品品质将会不断提升。
酒店业市场真正步入规模大、档次高、服务好的标准化还需时日 , 并需政府的大力协助，行业的不断引导，方能成为促进荆州市经济发展的重 要力量。
三、项目定位与规模
（一）项目规划的指导思想
本项目总体规划的指导思想：积极配合荆州市城市经营发展战略 ，按照
荆州市城市发展规划和城市化发展进程的需要，顺应国内酒店服务业市场化 进程的发展，积极引导荆州市高标准星级酒店潮流，通过高度市场化运作、人 性化的管理、规范化的服务,树立荆州市酒店服务业新形象，朔造新品牌，建设 荆州市规模最大、档次最高、服务最好、环境最美、最有影响力的综合性、 多功能的国际大酒店。
（二）拟建规模及规划设想
荆州市投资广场现有草坪及车位面积14000平米属于闲置用地，利用扩 建四星级以上规模的具有国际标准的酒店 ，前有综合写字楼，院内有自然园 林景观，全套功能娱乐休闲，真正建成荆州一流的酒店，拟名卧龙山庄。
主要经济技术指标：
1、 卧龙山庄规划占地5000平方米。
总建筑面积14000多平方米。
其它附属配套服务设施1400平方米（其中：商业功能会所1200
平方米、游泳池200平方米）。
2、 容积率:
3、 绿地率：50%
4、 建筑类型：十一层大厦、三层临街商业会所等。
5、综合配套服务设施：
十一层酒店：大堂、客房（单间、标间、三人间、豪套、酒店公寓、 总统套间）、咖啡厅、酒吧、商场、商务中心、多功能宴会厅、中西餐厅、 健身中心、员工食堂、员工更衣活动室、员工浴室等
临街商业会所：演艺中心、KTV娱乐城、桑拿保健按摩中心
其它功能设施：游泳池、网球场、停车场等
四、投资估算
建筑面积：14000平米 占地：5000平米 楼层：11层
序号
项目名称
理论费用
减免费用
实际费用
建筑面积
成本（万兀）
1
土地
2
规划费
3
勘探、设计费
4
城市建设配套费
5
人防费用
6
白蚁防治
7
环保化粪池
8
建安成本
9
消防设施结建费
10
建管办手续费
11
图纸审核
12
预算编制
13
城建档案管理
14
散装水泥处理
15
建筑垃圾处理
16
工商合同签证
17
工稈监理
18
质检
19
墙体改革
20
环保排污
21
环卫处置费
22
建筑放验线
23
上水工程费
24
水增容
25
污水、雨水
26
电工程费
27
绿化
28
小区内道路
29
小区内公建景点
30
电梯
31
空调
32
其他设备、机器
33
家私、办公家具
34
布草
35
一次性客用品
36
印刷品
37
厨房设备
38
餐具、餐桌、椅
39
灯具
40
电脑软件系统
41
人员工资工服福利
42
营销推广
43
行政管理
44
税金
45
合计
46
预备费用
47
总投资
2000力兀
五、财务评价与社会效益分析
（一）财务评价
1、销售价格
根据荆州市酒店价格的市场状况，并结合我公司开发二期酒店的综合成 本，拟对酒店各项服务产品销售价格定为：（协议客户最低折扣为8折）
A、 房间价格：
单间：288元、标间：328元、三人间：388元
豪华套间：488元、总统套间：2888元
酒店公寓：8888元/月（入住时间最少为一个月）
B、 娱乐设施价格：
网球场：50元/小时、游泳池：50元/小时/人
乒乓球：20元/小时、羽毛球：30元/小时
台球：30元/小时、健身中心：988元/月 /30次
棋牌室：168元/间/天、会议室：2000~4000元
多功能宴会厅（演艺中心）：根据宴会的不同形式定价
KTV娱乐城：488元/包厢（最低消费）
商务中心、商场花店：8万元/年对外承包
桑拿保健按摩（包括美容美发）：18万元/年对外承包
C、餐饮价格：建议设中餐厅（湘、粤）、西餐（自助）厅、咖啡厅（大堂 吧）、星月廊酒吧（顶楼长廊）、价格待定。
2、现金流量表
A、 总销售收入：
客房收入：60间X 300元均价X 365天=657万元
餐饮收入：中餐（湘、粤）5万元/月 X 12月=60万元
西餐（自助）48元/人X 500人/月 +散点1万=34000元/月X 12 月=40.8万元
咖啡厅（大堂吧）2000元/天 X 30天X 12月=72万元
星月廊酒吧3000元/天X 30天X 12月=108万
共计：60 万 +40.8 万+72 万+108 万=280.8 万 X 0.7=197 万~200 万元
娱乐及其它杂项收入：保守预估 40万/月X 12月=480万元
总销售收入：657万+200万+480万=1337万元
B、 营销计划：
第一年销售收入1300万，第二年销售收入1800万
第三年销售收入2000万，第四年销售收入1600万
C、现金流量表
现金流量表 单位：万兀
序号
第一年
第二年
第三年
第四年
1
现金流入
销售收入
1300
1800
2000
1600
2
现金流出
3
工程动力费用
280
300
300
300
4
客房成本
200
220
240
240
5
餐饮成本
140
150
160
160
6
娱乐成本
240
260
280
280
7
营销及行政管理费用
80
100
100
100
8
营业税
50
65
75
75
9
合计
990
1095
1155
1155
10
净现金流入
310
705
845
445
11
累积现金流量
2305
3、财务分析
通过上述分析，可得出：投资回收期：3~4年
（二）社会效益分析
1、本项目建成有利于推进荆州市城市基础建设发展规划的落实 ，是荆州市城市
资本经营的具体体现，可为荆州市酒店服务业做出重大贡献，促进城市经济的 进一步发展。
2、 本项目建成后，可充分发挥荆州市作为两湖平原经济中心城市的经济辐射能 力，对提升荆州市市场地位和城市知名度，优化荆州市城市资源配置等方面将 会起到积极作用。
3、 本项目的建设将人为荆州市的酒店宾馆市场带来新的经营管理理念 ，加快与 国际酒店管理接轨的步伐，对规划荆州市酒店宾馆市场行为具有积极的意义 同时将会为荆州酒店宾馆开发、建设起到积极的引导作，进而推动荆州市酒店 宾馆及相关产业的综合发展。
4、 项目上缴税费和招聘员工可提供一定的就业机会 ，将对缓解社会就业压力做 出贡献。
六、总结及建议
（一）总结
通过以上研究、预测、分析及评价，本项目研究结论如下:
1、投资建设荆州四星级酒店一一卧龙山庄 ，符合国家产业政策及荆州市综合发 展规划,是提升和优化荆州市城市功能，进一步发挥荆州市的区位优势，促进荆 州市的城市经营和市场经济发展的需要。它的建设是荆州市城市基础建设进 一步完善的有力举措，建成后将成为荆州市规模最大、档次最高、功能最完善、 管理最规范的国际标准四星酒店，可充分发挥市场对资源配置的基础性作用 将对荆州市创造良好的投资环境起到积极的作用。 因此，四星酒店一一卧龙山
庄的建设意义重大。
2、 该项目总投资额2000万元,投资回收期为3~4年，从财务评价的角度来看，各项 指标较好，具有一定的抗风险能力，因此，本项目从经济指标上看是可行的。
3、 该项目的建设，不仅可推动荆州酒店服务业繁荣，增强荆州市经济辐射力和影
响力，而且还可以拉动荆州相关产业的发展 ，解决就业等，其社会效益十分显
著。
综上所述,该项目的建设是十分必要的，也是可行的
（二）相关建议
由于本项目的建设势在必行，迫在眉睫，建议市政府及有关部门打破部门和行 业界限，对本项目的开发建设和营销等各方面工作给予必要的支持。
建议再次深入仔细的做好项目前期的市场调查、论证及规划等各方面工作 边建设、边销售、边育市，争取项目早回收,早受益。
荆州市军沙商贸有限公司
2004年6月24日