摘 要：随着物业管理工作在我国城镇小区的日益普及，其中的问题也日益凸显，严重影响了业主和物业的利益，使二者之间存在极大的矛盾。为此，本文中笔者就以“我国物业管理中的问题”这个话题为切入点来进行浅谈，就其中的有关物业公司在服务质量欠佳、缺乏完善的物业管理纠纷解决机制、物业服务收费体制不健全这三个方面中所形成的问题进行分析和探讨，希望能够对于如何规范和提高小区物业管理的工作水平这个存在于我国社区建设中重要问题的解决有所帮助。
关键词：物业管理；服务质量；纠纷解决机制；收费机制
随着我国经济发展和社会进步的不断加深，物业管理在当今社区建设和发展中的作用日益明显和重要。通过不断的摸索和实践，我国物业管理有了长足性的发展，但是，与世界上其它先进地区和国家相比，仍体现出了起步晚、发展慢、规范程度不够等特点，并且随着工作的日益深入，很多问题也凸显出来了。因此在本文中，笔者就以“我国物业管理中的问题”这个话题为切入点进行探讨。
目前，在我国物业管理工作中存在的问题突出体现在以下三个方面：
（一）物业公司服务质量欠佳。
物业公司服务质量欠佳的首要原因就是从思想认识上缺乏主动性和服务意识，这就很难使得其工作获得深厚的群众基础。物业管理是伴随着市场经济体制的建立和住房制度的改革所出现在我国的新生事物，很多居民自身对于物业管理也是在思想上缺乏一种科学性认识。物业公司对于自身的服务性质并没有给与准确的定位和正确的认识，往往将其自身的企业利益作为工作的出发点，并没有充分认识到其在我国社会中重要作用和地位，缺乏对本行业高层次的认识，导致其在服务管理工作中责任感不强和服务质量差的问题。从物业公司的经营管理上来分析其服务质量差的原因就是，由于物业公司受我国传统房管制度的深刻影响，很多物业公司仍旧习惯于计划经济时期的行政手段来进行房屋管理工作，并没有在市场经济背景之下通过运用市场经济规律和市场经济手段来调整其管理方式和理念。本应该是“业主是上帝”的以人为本的服务理念和服务意识并未形成和实践，而这往往是造成其服务质量和管理水平不够的最为根本原因，因此，必须要提高服务意识，这是物业公司生存和发展的基础和生命线。
（二）缺乏完善的物业管理纠纷解决机制。
当前在我国物业管理中缺乏纠纷機制，这也是一个影响其发展的重要问题，如果不能及时进行解决就会严重影响其健康有效发展，主要表现在以下三个方面，即：第一，在我国的物业管理中缺乏科学而又符合客观规律要求的运行机制来确保建立完善的物业管理中所发生的各种纠纷得以解决的长效机制。在我国，物业管理是现状是起步晚、发展慢、规范程度不够等，因而其内部管理机制以及激励机制都没有得以完善，使得物业管理没有在有效的保护机制中得以发展，从而难以在社会监督和公开承诺等制度等方面有所保证，使得物业公司自身建设亟需加强。第二，对于物业管理在政策、法律法规等方面的管理缺乏有效性和规范性。在我国，目前的物业公司管理政策与法律法规大多数是针对一些大、中城市或是针对具有一定规模的住宅小区，而非是全部适用性。并且，我国物业管理政策法规研究和实施的活动相对较少，制定出台的相关措施也较少，这就直接导致了物业管理缺乏权威性和规范性，得不到有效的保护和扶持，加之在实际操作中在业主与物业管理公司、物业管理公司与各职能部门等之间存在着各种矛盾，导致了物业管理市场比较混乱的局面。第三，有关职能部门、业主管理委员会与物业企业关系之间的不协调性也是造成完善的物业管理纠纷解决机制缺乏的原因之一。我国物业管理在相当长的一段时间内还是采用的是行政管理体制，这就使得其在进行新旧体制转换的过程中会产生矛盾，诸如在有关职能部门、街道与物业管理企业之间的职责分担或是交叉等中的关系不顺畅，又或是在小区中有关职责、权力和利益的划分上等一些问题和矛盾等等。此外，由于我国物业管理的实际的情况和小区管理的客观实际，即便是在有业主管理委员会来进行协调工作，也会由于起步晚和没有经验可学习等原因而呈现出滞后性和非有效性。那么，这样就使得业主对物业管理企业的服务质量和管理水平等不满时难以找到有效的纠纷解决机制来进行解决的问题，从而加剧了业主与物业之间的矛盾，使得物业管理公司处于服务质量下滑的恶性循环之中。
（三）物业服务收费体制不完善。
在市场经济体制之下，物业公司也是一种企业型单位，也是需要遵循市场经济规律形式的有机体，因此，物业服务收费是符合市场经济要求的。然而，自从开始实施物业管理以来，物业管理服务收费问题一直是工作中的难点，也是各级政府主管部门立法和监管工作的重点之一。下面主要从物业产权人、使用人的角度和物业管理单位的角度来进行分析。一方面，要从物业产权人、使用人的角度来看，他们主要是认为物业服务收费标准过高。其中，对于物业产权人来说，由于现阶段的低水平房租的现状，他们认为产权人交费额与房租之间的差距较少；而对于物业使用人来说，房租和住户个人物业交费项目的双重费用较高，加之他们认为物业价格水平与其服务质量是不相符的，因此就会在收费中产生矛盾。而物业方也往往会在收费问题中有规范的行为，例如擅自增设收费项目、擅自提高收费标准、擅自处长收费期限等等，不按市场经济的规定来进行明码标价收费等等。另一方面，从物业管理单位的角度，它们往往会认为自己本身在收费标准和收费项目中过低或是过少，因而，使得其在实际的工作中无法得到资金上的保证，影响了其实际工作的质量和有效性。加之，由于拒缴、欠缴现象的普遍存在，物业管理公司还不得不为住户暂付很多费用，这就使得其在实际运行中承担了很大的经济风险。而在小区公共设施、设备、维修基金等方面的资金也难以到位，从而严重影响了其工作有效性和满意性。
总之，以上所有这些存在于物业管理中的问题必须要一一进行分析和落实，通过建立有效的物业管理纠纷解决机制和物业服务收费体制并在实际的工作得以切实落实，才能使得物业管理以健康、有序、顺畅的方向发展，真正解决物业公司服务质量差的这个根本性问题，提高物业与业主之间的信任感和依赖感。（作者单位：西北农林科技大学）
参考文献：
[1] 胡忠英。浅析我国物业管理存在的问题及对策[J]。吉林工程技术师范学院学报，2010（4）。
[2] 黄亚平。浅谈我国物业管理现状及发展[J]。时代金融，2011（30）。
[3] 张农科。关于我国物业管理模式的反思与再造[J]。城市问题，2012（5）。