[摘 要]本文从拓展投资空间、优化市场结构以及增加融资渠道几个方面分析了房地产投资基金的必要性；随后从宏观经济方面、法律规范方面以及房地产业本身分析了房地产投资基金现状，在此基础上从加强对宏观政策的分析、健全法律法规制度以及重视风险的评估与规避等方面阐述了房地产投资基金的对策。
[关键词]房地产；投资基金；风险；分析
doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2016.12.094
[中图分类号]F293.3；F832.49 [文献标识码]A [文章编号]1673-0194（2016）12-0-02
0 引 言
随着世界经济的发展，全球范围内的房地产业均已经进化到“地产资本”的新阶段。尤其是在2008年美国次贷危机来临之后，很多关联国家的金融体系受到重创，其房地产业也难以避险。世界各国的主流观点均认为必须以资本的方式，获取充足的货币，以支撑房地产业健康有序的发展，国家的经济基本面才可以得到维持。具体到我国，一个显而易见的问题是房地产行业占据了很大比例的金融贷款，由此也滋生了不容忽视的经济风险。随着我国经济发展步入深水区，证券业与房地产业成为支撑我国经济发展的强有力的动机。尤其是房地产行业，一方面与国民的生活息息相关，另一方面则能够对国内其他的相关行业起到明显的拉动效应。而现实情况则是当前我国房地产价格处于攀升期，中小城市则面临着去库存的巨大压力。曾经有一段时间，为了使房价避免急剧增长，我国出台了许多控制房地产价格的政策，尤其是在一些一线城市和强二线城市，金融机构出于减少风险的目的，对房地产贷款的门槛提高了很多。在这样的背景下，房地产企业为了获取充足的资金，往往寻找银行以外的途径，这就涉及房地产投资基金。本文在这样的背景之下进行研究：根据目前我国房地产公司的融资现状以及投资基金的发展现实，分析和阐述投资基金现状及对策。
1 房地产投资基金的必要性分析
1.1 拓展投资空间
随着我国国内经济持续稳定和健康的发展，城乡居民的收入也在逐年递增，很多人目前已经不再满足于传统的储蓄保值方式，他们逐渐将目光转向另外的更加多样而灵活的投资模式。然而现实的情况是当前我国居民的投资空间较小，市场上尚未出现很多足够值得信赖的投资对象。以当前的证券市场为例，允许交易的产品类别仅有两成左右，且均属于风险不高的债券类，其余的八成则均为存在较大风险的股权类对象。而与之相对比的是，房地产投资则一方面需要的资金数额很高，另一方面则获利的周期很长。因此对于实力不够强大的投资者而言，其所拥有的资金数额是难以实现对房地产行业进行直接投资的，即便是能够进行一定程度的投资，往往也限于单个的项目，因此反而带来了不容忽视的风险，较难以鸡蛋放在多个篮子里的方式，通过组合型的投资来减少风险。这种现状客观上说，也为房地产投资基金提供了成长的土壤，以信托的方式来发行合法化的受益凭证，实现资金的募集，然后再以基金公司将这些零散的投资进行整合，最终能够形成投资风险可控，市场价格维持稳定，且拥有一定收益的投资产品，很适合大部分不具备很强实力的投资者选择。他们可以在房地产投资基金公司的平台上，方便地实现房地产投资，获取合理合法的投资收益。
1.2 优化市场结构
当前放眼我国的证券市场，很多产品均具有较高的风险，而风险可控的部分产品，则一方面种类很少，另一方面也不具备很好的受众面。为了维持证券市场的健康稳定，一大要务便是优化目前的产品种类和产品结构，提升风险较低的产品的比重，使其能够占有一定的比例。因为房地产投资基金本身的属性，必然能够大幅度提升低风险产品的数量，使市场的结构得到梳理和优化。从流动性的角度来说，房地产投资基金往往并不涉及新物业的开发，而是对已经成型的物业中，通过科学化地管理与运营来获取包括租金在内的各种利润，这种模式可以显著降低资金占用而导致的种种风险。房地产投资基金和股票在某种程度上具有相似性，也能够以证券交易所作为平台实现交易，可以说其具备很灵活的流动性。而从风险防范的视角来看，房地产投资基金在募集的过程中往往来自多个方面，而其投资时所选择的具体项目则不但包括公寓，还包括商务写字楼、宾馆甚至养老院等。在对投资项目进行评估和遴选的过程中，房地产投资基金公司结合所投资项目的属性来确定针对性的管理防范，从而在很大的程度上减少隐藏的风险。
1.3 增加融资渠道
当前，我国的不少房地产企业对资金有着很大的需求，但是融资的渠道却并不宽阔，在房地产开发项目的全生命周期中，都离不开商业银行的参与。由此可知房地产信贷能够在很大程度上决定商业银行的风险值，因此各大商业银行均在自身的风险管理过程中十分重视对房地产信贷风险的评估防控和规避。目前的现状是，房地产企业获取资金的渠道过于狭窄，为商业银行带来了贷款方面的结构性风险，也使银行的抗风险能力受到较大影响，同时也影响了房地产公司进行资本运作的效率。为了改变融资渠道过于单一的现状，房地产投资基金的运营是以信托为基础的，其实质是对他人的资金进行代理运作，从而给对资金有巨大需求的房地产企业筹集闲散货币，在客观上使短期货币能够长期持有，在此基础上以合理科学的运作来获得尽可能大的合理收益的一个过程。由此可知房地产投资基金能够在很大程度上增加房地产企业获取资金的渠道，使传统的信贷模式得到了升级。
2 房地产投资基金现状分析
从本质上来说，房地产投资基金属于信托的范畴，因此也会具有信托产品的一些特性：首先，不得不在经济形势与相关政策之下进行运作；其次，负责具体业务开展的信托实体以及房地产业本身也存在着若干不确定的风险，再加上我国目前的房地产投资基金很多方面发展成熟，这就使目前的房地产投资基金存在若干必须防范的风险。下面对其现状进行分析。
2.1 来自宏观经济方面的风险
我国当前的整体经济形势较为平稳，但因为市场经济的规律就是具有周期性的特征，因此经济的波动是在所难免的。房地产投资基金必然会受到宏观经济大势的影响。除了宏观经济，其他的关联行业同样也会对房地产投资基金产生较大的影响。如果相关的另外行业，尤其是联系密切的房地产行业由于经济的波动而产生了变化，投资基金便会被这些变化所影响。并且，由于我国去库存的压力较大，近几个月国家对房地产的调控力度逐渐加大，这均能够对房地产投资基金造成明显的影响。
2.2 来自法律规范方面的影响
在我国，信托业起步与其他国家相比较迟，但客观地讲，其发展壮大的速度是十分快的，尤其是在近年来，信托产品从种类上来说正在不断增多，除了发展势头一直较猛的资金信托以外，还逐渐出现了很多种类的其他产品。但从另一方面来看，其相关的法律规范的发展却未能实现同步，这就造成在某些地方的法律真空，我国与房地产投资基金有关的一些法律法规还有很多亟待完善和填补的地方，一些制度还远远未发展到完善阶段。
2.3 来自房地产业本身的影响
不得不说房地产业是我国经济拉动的引擎之一，然而任何行业都有发展的周期和规律，也蕴含着与本行业有关的风险。具体到我国的房地产业，这些风险可以概括为：首先，作为所有行业的一个成员，房地产行业同样具有周期性波动发展的属性，随着经济大势的发展也会出现不断的起伏，而在房地产业处于波谷的阶段，房价便会逐渐处于下行通道，因此企业新开发的规模便随之减少，在这样的情况之下房地产投资基金的收益显然也会受到影响，投资者的利润也会减低；其次，房地产业的链条很长，涉及很多的上游和下游行业，无论是规模还是结构均各有特点，如果一些企业由于自身的管理问题导致了较高的负债水平，便会减弱抗风险的能力，一旦出现风险，就会造成难以估量的巨大损失。
3 房地产投资基金对策探究
3.1 加强对宏观政策的分析
因为国家的宏观政策是结合一个时期的经济形势而制定的，因此具有复杂性。房地产投资基金应该随时关注国家相关部门的经济发展政策，对这些政策的走势和含义进行深入准确的分析及把握。这就要求房地产信托企业能够具有决策与风险控制的能力，通过对国家出台的相关政策的分析，结合基金公司的实际情况来评估可能带来的风险。并且，基金公司应该提前制定必要的措施来规避和应对风险。通过随时关注国家的政策变化，增强抗击风险的能力，也增强自身发展的决策意识。
3.2 完善法律法规制度
因为我国的一些特殊情况，信托业的发展比发达国家迟一些，因此尚未在全民的范围之内形成信托意识，而相关的法律法规之内也存在一些需要进一步确定的地方。因为欧美一些发达国家与地区已经形成了较为成熟的房地产投资基金市场，也拥有较为丰富的运作经验，形成了比较完善的法律制度。所以，我国完全可以在一定的程度上合理吸收和借鉴这些成型的法律法规，然后结合我国的实际情况，将其转换为适合于我国房地产投资基金的法律法规。
3.3 重视风险的评估与规避
因为房地产行业发展具有一定的不可预知性，因此带来了一定风险，必须加以防范。为了使房地产投资基金能够安全运作，就必须进行风险的评估和规避。为了使巨额的资金得到科学化的管理，就应该不断关注宏观市场的发展现状，并且随时结合各类参数的变化，在分析之后获知当前的风险水平，制定出有针对性的防控策略。增加对市场发展规律的了解，权衡利弊，提高对本行业发展风险的高度认识，确保不会因为自身的风险问题而使房地产投资基金陷进发展的死胡同。
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