类别
土地储备—项目建议书
版本
Ⅰ版
文件状态
待发布
编制单位
集团发展部
编制时间
编号
JKJT-TZ-KF-001
PAGE 9 / NUMPAGES 9 发展部
成都牧马山项目建议书
一、项目概况
1.1 项目位置
地块位于成都市南部板块新津县花源镇内，靠近杨柳河（对岸为牧马山脉），距离主干道大件路（规划中的牧马大道，双向8车道，已通车，2009年底完成全线拓宽通车）约2公里，属于规划中的牧马山新城片区（该区域为政府重点打造的生态居住区，属于新兴别墅区域，区域认知度正在提高）。花源镇位于新津县东北部，其东、北面与双流县接壤，距新津县城11公里，距成都市中心约30公里，离双流国际机场约10公里，距火车南站约
1.2区域位置
牧马山花源镇组团双流国际机场成 都
牧马山
花源镇组团
双流国际机场
成 都
双流国际机场成 都1.3交通情况
双流国际机场
成 都
项目可通过与主干道大件路（规划中的牧马大道）相连的市政道路到达。从市中心驾车，经永丰立交，沿成雅高速直行到石羊公交站后下高速（免费），走大件路，约行40分钟至项目地。花源镇境内有川藏路、大件路2条快速通道直通市中心，从成都市区可走成雅高速、108国道，机场高速，经大件路直达，也可走华阳镇（成熟的高档社区）进入花源镇。另外，2010年建成的成—绵—乐城际轻轨会从花源镇穿境而过，南延线、双楠大道、新川藏路以及即将开工建设的华牧路都可辐射至该项目。
道路交通示意图
永丰立交
永丰立交
双流国际机场
大
大
件
路
双流县华阳镇
双流县华阳镇
杨柳河
杨柳河
花源镇
花源镇牧马山项目
↓
↓新津县
区域交通干线图
规划中
规划中
轻轨站点
龙湖
龙湖
长桥郡
牧马山项目华阳镇
牧马山项目
华阳镇
1.4成都牧马山新城
1）牧马山新城简介
牧马山新城是成都市和双流县共同打造的投资平台，既是成都南部新城七大组团之一，又是双流北部新区四大组团之一。组团规划面积18平方公里，人口6万，绿化率60%以上。牧马山新城距成都市14公里，离双流国际机场4公里，成都火车南站12公里，双流火车站10公里。南延线、双楠大道、机场高速、成雅高速、新川藏路、大件路以及即将开工建设的华牧路给牧马山新城创造了便利的交通。历经十余年的开发建设，该区域基础设施日趋完善，社区环境逐渐配套。目前一座110KV变电站，国际国内直播电话插转站，日产2万吨自来水厂，日供天然气12.5万立方米的配气站，光纤电视电缆从东到西横穿区内。除了完善的基础设施和区位优势，牧马山新城拥有良好的生态环境和稀缺山水资源。
2）牧马山旅游新城规划
范围：北面、西面以大件路为界，南至规划的成环路（东一路），东至三四路。
性质：以森林公园、运动休闲、商务会议、高尚居住为主的生态型旅游度假区。
“一圈一心五区”的规划结构：
一圈：在平原与丘陵交接处，形成一弧形森林公园，与东面的林地形成生态绿化保护圈。
一心：以牧山湖公园和高尔夫球场形成绿心。
五区：南面 以农民安置为主的居住区
西面 商务会议、休闲度假区
东北面 休闲运动度假区
西北 居住区
平原地区 居住区
1.3花源镇简介和土地利用总体规划图
花源镇是成都市14个优先发展重点镇之一，距成都市区20公里，距新津10公里，距西南航空港10公里。全镇幅员面积32.6平方公里，辖10个行政村，1个社区，人口4.3万人，其中，城镇人口2.65万人，建成区面积近5平方公里。目前，镇域内有川藏路、大件路两条快速通道直通市中心，规划建设中的成绵城际铁路及客运站将于今年正式实施，全面建成后，进出花源镇快速通道的通行能力将全面提升，区位优势将进一步凸显。
花源镇以打造“成都市南部新城的重要组团和牧马山片区的区域中心”为城市定位，不断优化经济结构，壮大产业支撑。一是大力发展第三产业。房地产业：花源镇现有置信、龙湖、中鹏等多家知名房地产公司，建筑面积达70.48万平方米，总投资近50亿元。教育文化产业：成都职业艺术学院规模不断壮大，北大附中一期和成都职业技术学院国际旅游学院已分别于2008年9月8日和今年3月正式开学。旅游休闲产业：邀请知名公司对牧马山进行整体包装，打造集运动休闲和现代服务于一体“牧马天堂”旅游项目。该项目占地8平方公里，预计一期将在今年年底对外开放。二是大力发展都市农业。将在大件路以西依托金马河支流水域及其沿岸资源发展特色园艺种植和观光农业等现代都市农业。三是坚持“限制发展、稳步发展、引导发展”的办法发展工业。
我司目标地块位于牧马山新城花源镇组团，该组团主要以高档住宅和商融服务、文化产业为主。
隆鑫08年12月以2.28亿拍得一期240亩，约95万/亩，总占地约750亩。置信项目近700亩，06年8月34万/亩拍得271亩，之前有近200亩约40万/亩，07年11月以200万/亩拍的167亩。平均地价约80万/亩。龙湖占地811亩，为07年转让购买，约70万/亩置信.牧山丽景龙湖长桥郡
隆鑫08年12月以2.28亿拍得一期240亩，约95万/亩，总占地约750亩。
置信项目近700亩，06年8月34万/亩拍得271亩，之前有近200亩约40万/亩，07年11月以200万/亩拍的167亩。平均地价约80万/亩。
龙湖占地811亩，为07年转让购买，约70万/亩
置信.牧山丽景
龙湖
长桥郡
隆鑫项目用地
第二批次用地300亩
文教用地约60亩
第一批次用地188.24亩
1.5 项目经济技术指标
目前项目占地约480亩（一期188.24亩，二期约300亩），容积率为1.5，地价约93万/亩，但由于该地靠机场，限高，容积率无法完全利用。
1.6 项目现状
项目目前一期土地已经通过公开招牌挂由中科集团下属子公司获取，二期土地也将于近期与政府签署合作协议。预计于2009年四季度，启动该项目。
二、周边配套
2.1 交通
公路：花源镇境内川藏路、大件路2条快速通道直通市中心，从成都市区可走成雅高速、108国道，机场高速，经大件路直达，也可走华阳镇（成熟的高档社区）进入花源镇。另外，2010年建成的成—绵—乐城际轻轨会从花源镇穿境而过，南延线、双楠大道、新川藏路以及即将开工建设的华牧路都可辐射至该项目。
铁路：距离成都火车南站约15公里；
航空：距离成都双流国际机场约10公里。
2.2 教育
区域内有良好的教育配套，如开元学院，大件路两侧依次（从成都方向）教育配套为川大江安校区、双流棠湖中学、西南民族大学新区、四川音乐学院美术学院、四川华新现代职业学院、四川师范大学设计艺术学院、成都职业艺术学院，及北大附中，北大附中成都市新津实验学校（中科建设在建工程）。
2.3医疗
第三人民医院
另外，该区域工业设施缺乏，自然环境优越，地势平坦，东北面有牧马山峦延续，杨柳河流经地块旁边，距牧马山国际高尔夫球场约2公里。花源镇上有中国邮政营业厅、花园镇公立卫生院、互惠超市及小型便餐馆，比较大型、正规
三、SWOT分析
3.1 优势（S）
A、区位优势。牧马山紧邻双流国际机场，规划的成都外环线将横跨牧马山，未来牧马山将成为成都主城区的一部分，同时，由于牧马山是中国西部航空城的重要组团之一，良好的临空区位条件造就了牧马山特有的“临空气质”。另外，项目所处花源镇交通也非常便捷（如上所述），区位优势明显；
B、资源优势。一是土地资源优势。位于成都近郊的牧马山拥有上万亩的土地可供开发，开发潜力巨大，可塑性强，并且具备低密度住宅开发的先天条件。其次是生态环境资源优势。牧马山环境优美，属成都周边罕见的坡地与台地高差地区, 这里水系密布,还有规划中的千亩人工湖。而项目东倚牧马山，紧靠杨柳河，区域内自然环境相对优越，地势平坦；再有人文资源优势。应天寺的佛教文化和张飞牧马的三国文化，使牧马山拥有深厚的文化底蕴；
C、开发基础优势。拥有极好的高尔夫球场和高尚别墅区（牧马山新城已有国际高尔夫球场和多个高档别墅项目进驻，而花源镇内已有龙湖.长桥郡、置信.牧山丽景等在售项目和已获取土地的隆鑫项目），已经为牧马山营造了良好的区域环境和较高的区域价值。该区域为政府重点打造社区，基础建设投入较大，设施相对完善；
D、目前成都公司与地方政府商谈的土地成本相对较低；
3.2 劣势（W）
A、区域价值有待提高。牧马山是成都近郊难得的生态浅丘区。区域内产业发展单一，可持续发展乏力，区域价值远远落后于与其相邻的华阳、温江板块。该区域目前相对于青城、龙泉、华阳、温江等拥有高档社区形象的区域明显认知度偏低；
B、该区域周边相应的生活、医疗、商服等配套设施严重匮乏；
C、该地目前仍是农用地，且周边有住户生活，存在拆迁因素，另外，政府的配套管网尚未抵达项目地，政府前期投入需要预付相应款项，存在资金占用情况，且该项目短期内无法动工，回款日期较长，不利于我司目前发展；
D、临近双流国际机场，地块花源镇区域上空处于航道线，每间隔3-4分钟就会有一班客机经过，噪音明显较大。在视线范围内有高压走廊经过地块附近；
3.3 机会（O）
A、区域发展潜力巨大。成都牧马山新城是成都市和双流县共同打造的投资平台，既是成都南部新城七大组团之一，又是双流北部新区四大组团之一。牧马山新城作为成都城市向南发展、南部新城建设的重要组成部分，是成都近郊的生态旅游及低密度住宅开发示范区，拥有丰富的旅游资源和浓厚的人文氛围，是一座集旅游、休闲、居住、运动、美食等于一体的综合性临空型生态人居新城。未来随着区域配套、社区环境的成熟，区域长远的发展前景不可估量，适时地进驻该区域，可以利于我司掌握先机；
B、土地成本较低。目前与政府商谈的土地价格相对较低，初步商定85万/亩，较低的土地成本可提高利润空间。
C、成都公司目前仅有一个项目，满足不了长远发展，牧马山项目可作为成都公司巩固市场的契机。
3.4 威胁（T）
A、成都市场高档别墅项目较多，市场容量有限，而区域高端社区形象地位处于起步阶段，尚不成熟，进驻该区域可能会带来一定的风险；
B、面临不确定风险较多。该项目所在区域目前仍为集体用地，虽有规划但未进行完征地工作，正在大力进行基础设施建设，引进项目多采用先期开发商投资供政府拆迁搞基建，因此存在很多不确定性因素。
四、市场分析
龙湖长桥郡
占地面积
700余亩
总建筑面积
约240000万平米
容积率
0.36
总户数
478
均价（元/㎡）
13000
主力户型
350-1000
物业形态和价格
独栋别墅
销售情况量化描述
销售情况非常好，2009年7月推出33套350平米左右的小独栋，已基本售罄，销售均价在11000元/平米左右
客户情况描述
强调圈层和纯粹，都是自己有产业的，需求2套左右的别墅居多，换别墅的客户，城南客户比较多，在成都居住的桐梓林、浣花溪等区域，成都市区客户也有，郊县客户也有，之前也买过别墅的；现在期望改善居住品质，立面，花园，物管，财富达到一定境界，置业目的：第一居所多，不着急上班的客户，基本的生活配套在花源镇比较齐全；
项目核心卖点
高品质、河景资源、别墅聚集区
项目形态
英国山地别墅
层数
3
公摊（分形态描述）
装修标准
中央空调中央除尘
物管费（元/㎡）
4.6
车位售价或租金
配置于每一户
当期推案及销售情况
开盘时间
产品形态
面积区间
成交均价
上市量
去化量
去化率
2008.7.19
独栋别墅
400-1000
13000
217
约160
2009.7
独栋别墅
350-380
11000
33
30
小区配套（开发商提供的配套设施）
会所
周边配套设施（项目3公里内具备的配套设施）
商业
花源镇满足基本生活配套
环境
临杨柳河
教育
北大附中（集幼儿园、小、中、高中）
医疗
花源镇满足基本医疗配套
金融
交通
大件路
牧山丽景
占地面积
约800亩（其中净用地面积约500亩）
总建筑面积
一期：23500二期：83360
容积率
0.45
总户数
一期：97
均价（元/㎡）
13000
主力户型
400-600
物业形态和价格
独栋别墅
销售情况量化描述
一期于2007年11月26日开盘，已售罄，销售均价在13000元/平米。二期目前在接受咨询预计2009年底开盘，销售起价在13000元/平米
客户情况描述
一期购买客户多为置信的老业主和投资客，目前一期已交房但还没人入住。
项目核心卖点
山地别墅，坡地景观，赠送7大配置系统
项目形态
西班牙、英国山地别墅
层数
3
公摊（分形态描述）
装修标准
7大系统
物管费（元/㎡）
4
车位售价或租金
配置于每一户
周边配套设施（项目3公里内具备的配套设施）
商业
花源镇满足基本生活配套
环境
牧马山上，山地别墅
教育
北大附中（集幼儿园、小学、中学、高中）
医疗
花源镇满足基本医疗配套
金融
交通
大件路
五、项目定位分析
六、项目规划指标
独栋
联排
商业
小计
用地面积
240亩
220亩
20亩
480亩
容积率
0.35
0.65
1.0
0.6
建筑面积（㎡）
56028
95381
430978
商业（㎡）
13340
5000
物管及配套（㎡）
700
600
200
2000
车库及地下室（㎡）
14960
38160
33782
可售物业面积
300m2/栋，约187户
200m2/栋，约477户
428978
备注：其中车库及地下室主要指别墅的地下赠送面积
七、项目经济分析
八、结论与建议
由于牧马山片区受航空限高的影响，该片区只能修建低层建筑，同时通过双流、新津当地政府对牧马山区域的推广引导，龙湖、置信、中航等知名地产商高端项目的成功运营，牧马山别墅区概念已在成都市场形成高端形象，区域认知度已进入上升通道。随着交通（大件路快速路扩建）和基础设施的完善，该区域升值潜力将进一步释放。
建议：
1、根据我集团对成都市场的战略定位，我成都公司应把握市场调整所带来的发展机遇，结合集团客户产品定位，调整在成都市场的战略布局，及时补充优质土地储备；
2、花源镇区域发展潜力较大，随交通（快速路与轻轨）及配套设施成熟，该区域市场成长空间较大；
3、项目符合中高端客户基本诉求，与我集团产品开发模式匹配度高，有利于进一步提升金科品牌在成都市场的号召力；
4、建议集团获取土地。