商丘市夏邑县
地块调查分析报告
第一部分项目地块概况
地块位置
项目位于夏邑县北一环与二环路之间，北临北二环，南临北一环，西边为民房，东边规划路暂未开通
二、 地块现状
项目总占地 35840 平方米，其中 14667 平方米土地已转化为住宅开发用地，剩余 21173平方米仍为德信集团工业用地。
地块平整方正，三面临路，通达性较好，但周边相关配套尚不完善。
三、 周边环境 北一环和北二环路都是城市主干道，且路面情况、宽度、绿化在夏邑县相对较好。北二环路从项目处往东，沿路有电信夏邑分公 司、司法局、审记局、统计局、人事局、法院等多个政府部门，目前北二环路是夏邑县的行政路之一。
项目一公里范围内分布有一中、职教中心、盛源中学、孔祖中学、城关一小、城关三小、梁源中学、梁源小学、雪枫幼儿园等教 育单位；有人民医院等医疗单位；沿北二环向东 200米左右的盛世?都市名家是目前夏邑县目前规模相对较大的高档楼盘之一。
四、 综述
项目地块状况良好，交通便利，周边环境相对较好，但项目剩余 21173平方米土地性质的转换与项目东面政府规划路的开通也是 项目操作中要重点解决的问题。
第二部分夏邑概述
1、位置、面积及行政区划
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夏邑县辖8个镇、16个乡：城 关镇、会亭镇、车站镇、李集镇、 杨集镇、马头镇、韩道口镇、济阳 镇；北镇乡、歧河乡、火店乡、中 峰乡、罗庄乡、孔庄乡、业庙乡、 何营乡、骆集乡、王集乡、太平乡、 郭店乡、桑堌乡、曹集乡、刘店集 乡、胡桥乡。
2、交通区位
夏邑距京九、陇海铁路交叉的黄金十字架仅 40 公里，陇海铁路、霍连高速公路、 310国道、商宿公路在境内纵横交错，四通八达 的交通网遍及城乡。公路总里程 372公里，公路密度每百平方公里 25.5 公里。有省道 3 条，全长 76 公里，县乡道全长 296公里。桥 梁 73座，1770延米，乡公路晴雨畅通。
664个行政村通汽车。北部有陇海铁路 12 公里，地方铁路商芒路经境内 48 公里。
3、文化教育及医疗卫生
夏邑县有各类学校 642所，其中中专 3所，高级中学 7所，初中 65所，小学 567所，在校学生 26.85 万人。
其中夏邑县重点高 中是省内升学率最高的重点高中之一。
全县有卫生机构 33 个，卫生技术人员 2652 人，拥有病床位 1925张。
夏邑体育工作成绩显著，被国家体育总局命名为“全国武术之乡” 。
4、国民经济
国内生产总值 160253万元，人均国内生产总值 1574元。全县拥有农机、工业品、农资、粮油等 10 多个商品批发市场，是豫、 鲁、苏、皖结合部重要的物资商品集散地。夏邑是国家商品粮基地县、优质棉基地县、优质苹果基地县、秸秆养牛示范县、瘦肉型猪 基地县、山羊板皮出口基地县、全国平原绿化达标县和省水利建设先进县。夏邑是全国四大石棉生产基地之一，是全国丝织地毯、抽 纱刺绣生产出口基地和全国最大的打火机生产基地。正在开发的永（城）夏（邑）煤田储量达 100 亿吨，是全国六大无烟煤基地之一。
夏邑工业已形成以酿造、化工、铸造、电缆、食品、建材、机械、粮棉、木材加工等为主的工业体系。全县现有淮海铸造、味源
生物、大富豪酒业、新星啤酒、华泰农药、雪枫粉业、德信集团、亿路电缆、华鹏棉业、郑氏化工、新九火机、恒泰木业等 10 余家重 点企业，一批具有一定规格的工业项目正在兴建。全县乡镇企业已发展到 6000多家，从业人员达 20 万人。球墨铸件、骨粒骨粉、皮 毛制品、丝织地毯、抽纱刺绣、和服腰带等 10多个产品出口 20 多个国家和地区。
5、综述 夏邑县经济在商丘市相对较好，但经济总量和消费水平不高，城市发展比较缓慢，产业结构中农业所占比例仍然很高，且工业基 本是劳动密集型产业，技术型企业较少，从而会使夏邑县未来经济发展比较平缓。
第三部分夏邑房地产市场概述
一、夏邑房地产成长历史
-- 夏邑县房地产市场发展只是近 3 年的事，经历了从小规模自发开发到成规摸社区的出现。在大盘的拉动下，从 06 年底到 07 年初价 格出现了跳跃性成长。
1、成长过程
[2006 年以前 起步阶段 ]
—— 在城市改造过程中，城市中心自发出现一些小规模的商品房，以 3 栋以下居多
—— 基本没有外地开发商进入，其间出现一些早期的项目，例如 2005 年出现的卫康花园等
—— 产品设计落后，销售方法单一
[2006--2007 年 大盘拉动发展阶段 ]
—— 外地开发商介入， 推动了住区品质的迅速提升
—— 以都市名家和中央尚城的开发为标志，相对高档的大规模小区出现，与以往项目形成价差
—— 在此相对高档的大盘价格的拉动下，原本销售不畅的其他小规模楼盘迅速去化，而且价格在大盘增长幅度下也进行了相应提升
2、价格成长
在2006年以前，夏邑的房地产发展只是处于自发性的初级阶段，在城市建设中出现了小规模的房地产开发，需求基本以自住为 主，价格相对较低，多数为700元/平米以下的价格
2006年下半年都市名家的出现到2007年中央尚城的入市，相对较大的规模和相对较高的品质感，直接带动夏邑县房价的第一次 跳跃性发展，稍具规模楼盘的房价已达到 1200左右。
近几年，夏邑县城市道路、绿化、休闲等基础设施建设发展缓慢，城市环境较差，栗城广场等一批市政建设的搁置都反映了夏邑 县本身城市建设的滞后性；另一方面，夏邑产业结构中农业比例过大，工业结构中仍以低科技含量的加工制造业为主，短期内很
难转变。在大盘带动后价格出现的第一次价格跃升之后，夏邑县房地产的发展短期内没有城市建设及产业结构优化的支撑，下一 步价格成长会相对平缓。
项目
2005
2006
2007
卫康花园
600
书香名邸
1000
1328
淮海花园
956
1200
都市名家
1100
1300
中央尚城
1280
二、夏邑房地产现状综述
1、目前尚处于房地产开发的初级阶段 从夏邑县的房地产开发现况来看，夏邑县的房地产发展尚处于起步阶段，且规模都较小。
2、区域市场现有楼盘质素不高 夏邑县的房地产开发起步较晚，目前尚处于房地产开发的初级阶段，市场上现有楼盘整体质素不高，整体规划、景观布置、户型 设计、外观视觉等都比较粗糙，产品一般。
3、区域市场放量较少，后续不足 从目前的市场情况来看，夏邑县房地产项目的市场投放量较少，目前只有都市名家和中央尚城两个大的项目，都市名家已处于销 售晚期，中央尚城销售 4 成左右，由于本案入市尚有时日，当前区域项目对本案构成的竞争威胁不大。
4、区域市政配套建设尚不完善 当前区域内大型超市以及酒店、高档娱乐场所等配套设施较为欠缺。
5、公共交通系统的欠缺 高档物业对公共交通的依赖性相应较小，但区域内当前公共交通问题欠缺，且远景规划亦较为贫乏。
第四部分 夏邑典型楼盘情况
-、都市名家
位置
北二环与昌盛路口
产品
以120—142平方米的三房为主
兼有95左右的二房、150左右四房和200—250平米的顶层复式
价格
时间
2006. 6
2007. 6
均价
1100
1300
卖点
1、 是目前夏邑最具规模的居住小区，大盘实力彰显，增强消费者信心;
2、 对比夏邑其他现有楼盘，小区整体规划到产品外立面设计相对要好;
3、 部分错层设计，在夏邑独一无二。
销售情况
从2006年开盘至今，剩余5套左右。
二、中央尚城
位置
人民路与东光街交叉口
产品
以120—140平方米的三房为主。
卖点
1、 城市中心，坐拥城市中心成熟的配套
2、 规模相对较大，大盘实力彰显
价格
层数
1 F
2 F
3 F
4 F
5 F
均价
价格
1388
1388
1388
1120
1120
1280
备注
带阁楼
销售情况
2007年4月开盘，目前销售35%左右
三、书香名邸
（1） 位置
建设路与雪枫路交叉口
（2） 规模
总建筑面积约5万平方，2006年11月份开盘推出一期110套左右，二期尚未销售
（3） 产品
以130平方米左右的三房为主。
（4） 价格
层数
1 F
2 F
3 F
4 F
5 F
均价
价格
1388
1388
1388
1238
1238
1328
备注
送花园、
储藏室
送储藏室
送储藏室
送储藏室
带阁楼 送储藏室
备注：书香名邸2006年11月份均价在1000元/平方米左右，目前优惠前均价达到1328左右
（5）销售情况
已基本销售完毕，剩余少量顶层单位。
四、淮海花园
(1)位置
栗城广场对面
(2)产品
面积3)
90
112
142
169
合计
套数
20
10
68
20
118
比例(%)
17
8
58%
17
100%
(3)卖点
东面是城市未来发展方向，直面栗城广场，临近重点高中和汽车站
(4)价格
1F
2F
3F
4F
5F (无阁楼)
均价
2006年6月份
968
978
978
968
888
956
2007年3月份
1218
1318
1318
1218
930
1200
(5)销售情况
2006年6月至今已基本销售完毕
第四部分项目投资成本及收入估算
方案一
总建筑面积按82149. 8平方米计算
销售价格按多层1300元/平米
商铺3000元/平米计算
（一）主要技术经济指标
编号
项目
数值
单位
01
总用地面积
35840
m2
02
总建筑面积
82149. 8
m2
其中
商业总建筑面积
14534. 0
m
住宅建筑面积
67615. 8
m
03
居住总人口
1848
人
04
居住户数
528
户
05
绿地率
39. 2
%
06
容积率
2. 29
（三）项目总成本估算表
序号
项目名称
计算标准
总金额（万元）
开发成本
1
土地成本
4000. 00
2
前期费用
386. 48
2. 1
建筑规划
8. 22X 20
164. 40
2. 2
建筑地质勘测
8. 22X 15
123. 30
2. 3
建筑招投标
(3)X 0. 1%
4. 81
2. 4
预算审核
(3)X 0. 1%
4. 81
2. 5
工程监理
(3)X 1%
48. 06
2. 6
三通一平
8. 22X 5
41. 10
3
建筑安装工程费
4805. 50
3. 1
多层住宅
6. 76X 550
3718. 00
3. 2
商业
1. 45X 750
1087. 50
4
基础及市政配套建设费
8. 22X 100
822. 00
5 「
不可预见费
(1+2+3+4)X 3%
300. 42
开发费用
1
管理费用
(1+2+3+4)X 3%
300. 42
2
财务费用
贷款金额X贷款利率
400. 00
3 1
销售费用
销售收入X 3%
394. 51
合计
11409. 33
（三）销售收入（全部销售）
物业形态
销售面积（卅）
销售单价（元/ m2）
销售金额（万元）
住宅
67615. 80
1300. 00
8790. 05
商业
14534. 00
3000. 00
4360. 20
合计（万元）
13150. 25
（四）利润估算
序号
项目名称
计算依据
合计
1
销售收入
13150. 25
2
总成本费用
11409. 33
3
营业税及附加
(1)X 5. 8%
762. 71
4
利润总额
(1)-( 2)-( 3)
978. 21
5
所得税
(4)X 33%
322. 81
税后利润
655. 40
方案二
总建筑面积按93701. 3平方米计算
销售价格按多层1300元/平米，高层1500元/平米，商铺3000元/平米计算
（一）主要技术经济指标
编号
项目
数值
单位
01
总用地面积
35840
m2
02
总建筑面积
93701. 3
m2
其中
商业总建筑面积
14749. 0
m
住宅建筑面积
78952. 3
m
其中
多层住宅面积
54203. 8
m
高层住宅面积
24748. 5
m
03
居住总人口
2149
人
04
居住户数
614
户
05
绿地率
38. 8
%
06
容积率
2. 61
（二）项目总成本估算表
序号
项目名称
计算标准
总金额（万元）
开发成本
1
土地成本
4000. 00
2
前期费用
399.佃
2. 1
建筑规划
9. 37X20
187. 40
2. 2
建筑勘测设计
9. 37X 15
140. 55
2. 3
建筑招投标
(3)X 0. 1%
5. 94
2. 4
预算审核
(3)X 0. 1%
5. 94
2. 5
工程监理
(3)X 1%
59. 36
3
建筑安装工程费
5936. 00
3. 1
多层住宅
5. 42X550
2981. 00
3. 2
高层住宅
2. 47X750
1852. 50
3. 3
商业
1. 47X750
1102. 50
4
基础及市政配套建设费
9. 37X100
937. 00
5
不可预见费
(1+2+3+4)X 3%
338.仃
开发费用
1
管理费用
(1+2+3+4)X 3%
338.仃
2
财务费用
贷款金额X贷款利率
455. 50
3
销售费用
销售收入X 3%
455. 50
合计
12859. 53
（三）销售收入
物业形态
销售面积（卅）
销售单价（元加）
销售金额（万元）
住宅
多层住宅
54203. 80
1300. 00
7046. 49
高层住宅
24748. 50
1500. 00
3712. 28
商业
14749. 00
3000. 00
4424. 70
合计（万元）
15183. 47
（四）利润估算
序号
项目名称
计算依据
合计
1
销售收入
15183. 47
2
总成本费用
12859. 53
3
营业税及附加
(1)X 5. 8%
880. 64
4
利润总额
(1)-( 2)-( 3)
1443. 30
5
所得税
(4)X 33%
476. 29
税后利润
967. 01
经典语录
1、 最疼的疼是原谅，最黑的黑是背叛。
2、 我有没有跟你说过爱是我不变的信仰，我有没有告诉过你爱就是永远把一个人放在心上。
3、 我们生活在同一个温暖的水域，也许偶尔会被水草缠绕，但因为彼此温暖的呼吸，相信都不会是死结。如果我说我爱你，我一直爱 你，不知道你会不会相信？
4、 恋爱就是这么突如其来的一件事，从开始到慢慢进行，每一个细节都不可思议百转千回。
5、 爱情只是宿命摆下的一个局。
6、 幸福是什么。幸福，是照射在脸上的温暖阳光，瞬间就成了阴影。
7、 我独自守候着岁月的轮回，等待那千年的梦。蓦然回首，青春的花，在那烟雨蒙蒙中遗失了心，却在这和煦阳光下找到了魂。终于 了悟了那埋藏已久的心。于是，我轻轻的笑了。
8、 人犹如深海里浮浮沉沉，一波一波的海水带着压力冲过来，要将自己深深地淹没，再淹没。
9、 爱情如果只剩下同情，就算回到身边，又有何意义？
10、 友情其实和爱情一样，很多的时候，距离才可以让彼此懂得。
11、 爱一个人不是要拥有他，只要在远方默默地注视他，也就心满意足。
12、 有一种隐忍其实是蕴藏着的一种力量，有一种静默其实是惊天的告白。
13、 孤单不是与生俱来，而是由你爱上一个人的那一刻开始。
14、 结婚时，会说“我愿意"。愿意什么呢？不是愿意爱你，而是愿意只爱你。不是愿意和你在一起，而是愿意只和你一起。不是愿
意得到你，而是愿意为你而放弃别人。不是愿意接受幸福，而是愿意给你幸福。这句“我愿意”，是个天大的承诺，代表唯一、忠诚和责任 你愿意么？
15、 希望的未来那么遥远，不想面对的将来总是不期而遇，对未来抱有不切实际幻想，以及对未来残酷认识不足，使人产生上面判断， 对影响未来主要因素的变化判断准确，就能把握事物未来结果，采取行动应对，能使未来向好，既便困难到来，也会有所准备使损害最小， 应对未来有效手段是立足当下，采取行动。
16、 一句我等你，不知道需要多大的勇气。它远比我爱你三个字，更需要勇气。不是每个人你都愿意等待，也不是所有人都值得你去等 待。一句我等你，包含了很多的无奈，心酸，苦涩。或许是爱不到，或许是不能爱，无论怎样，我等你这个承诺，远比我爱你更动听。可是 有多少的爱情经得起等待。
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